רוכשי הדירות מתפשרים: הגודל כבר לא קובע
אם פעם גודלה של הדירה היה השיקול החשוב ביותר עבור רוכשי דירות ונמדד במטרים רבועים, היום הגבולות מטושטשים. הקבלנים מספרים על יותר קונים שמעדיפים דירות קטנות - אבל עם יותר חדרים; והקונים מסבירים: "ברור שהיינו רוצים דירה מרווחת - אבל הכי חשוב שיהיו מספיק חדרים לילדים"
כשרוכשי דירה נכנסים למשרד מכירות, השאלה הראשונה ששואל אותם נציג המכירות היא "בכמה חדרים אתם מעוניינים?". אם בעבר שטחה של הדירה היה הדבר החשוב ביותר עבור הרוכש הפוטנציאלי, וגודלה של הדירה היה מוגדר במספר המטרים הרבועים; נראה שהגבולות הפכו מטושטשים - ויותר רוכשים מעדיפים דירות עם מספר חדרים גדול יותר, על חשבון השטח.
- נזילה וריצוף שבור: כשהקבלנים לא רצים לתקן
- צפו: המגדל הלוהט שלעולם לא תגורו בו
- יצאנו מהמרכז: "חלום הדירה נמצא בהישג יד"
- צפוף בקיבוץ: "רוצים כבר לבנות לנו בית"
"כיום ניתן לראות, בעיקר בשכונות החדשות, שמתוקף התב"ע (תוכנית בניין עיר) הגדרת המטראז' השתנתה - כלומר מספר החדרים אינו מעיד יותר על שטח הדירה", טוען איציק ברוך, בעלי חברת הנדל"ן יובלים. לדבריו, "דירת 4 חדרים יכולה להיות בשטח של 100 מ"ר בשכונה אחת, ואילו בשכונה אחרת נמצא דירת 4 חדרים בשטח של 80 מ"ר".
ברוך מנסה להצביע על מגמה. "בעבר, כשדיברו איתנו על דירת 4 חדרים, היה ברור שמדובר בשטח של 110-100 מ"ר, ושטחה של דירת 5 חדרים היה 120-125 מ"ר". אולם כיום, הוא אומר, משפחות צעירות מוכנות להתפשר על שטח הדירה - העיקר שיהיו בה מספיק חדרים לילדים. "לזוגות צעירים לא אכפת שהדירה תהיה קטנה כי הם לא יכולים להרשות לעצמם דירה גדולה - אבל חשוב שלכל אחד יהיה חדר", מסביר ברוך.
כדוגמא הוא נותן את שכונת נווה זמר החדשה ברעננה. לדבריו, התב"ע בשכונה מאפשרת בניית דירות 4 חדרים קטנות מהמקובל, משום שהיא דורשת ששליש מהדירות יהיו בשטח של עד 80 מ"ר בתוספת ממ"ד (לרוב גודל של ממ"ד הוא 12 מ"ר) - ולכן היזמים יכולים לתכנן דירות 4 חדרים בשטח של 92 מ"ר.
"מסקר שערכנו בקרב הרוכשים בפרויקט יובלים ברעננה שאנו בונים בשכונה, עולה כי הביקוש לדירות 4 חדרים קטנות מגיע בעיקר מצד זוגות צעירים, ילידי העיר, שרוצים להמשיך לגור בה - אך לא יכולים לקנות דירת 5 חדרים או בית צמוד קרקע", הוא אומר. בכל מקרה, גם לגבי דירות 4 חדרים לא מדובר במחירים המתאימים לכל כיס. דירה כזו בשטח של כ-90 מ"ר בשכונה עולה כ-2.2 מיליון שקלים בממוצע.
"רצינו דירה יותר גדולה, אבל גודל שווה כסף"
חלק מהרוכשים מסכימים עם המגמה שעליה מצביע ברוך. "הגודל במ"ר כיחידת מידה הוא בסך הכל נתון שמאפשר השוואה בין נכסים ונותן לך אומדן, בעיקר בעין, ליחס ברוטו-נטו של שטח המגורים", אומר עמרי (35), איש היי-טק נשוי + 2, שרכש דירה חדשה בבניין שעבר תמ"א 38 ברעננה. "יכולה להיות דירה גדולה יותר ברוטו, אבל ניצול החלל נטו יהיה פחות טוב מדירה שעל הנייר קטנה יותר. מה שחשוב זה כמובן מספר החדרים - בהתאמה לצורך".
עמרי מספר שכאשר רכש את הדירה, החשיבות המרכזית עבורו הייתה מספר החדרים בגלל התא המשפחתי. "יש כאלה שקונים דירה להשקעה או אפילו להשקעה זמנית ומגורים בעתיד לבן משפחה - אז אולי במקרים כאלה פחות חשוב מספר החדרים", הוא אומר. למרות זאת, הוא מציין כי היה מעדיף לרכוש דירת 3 חדרים גדולה על פני דירת 4 חדרים קטנים. "אם יש אילוצי פרטיות, כלומר כל בן משפחה 'חייב' לקבל חדר, אז ברור שהולכים על 4 חדרים קטנים יותר".
"בשנים האחרונות תרבות הצריכה השתנתה", מסכים עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי. "בעוד שפעם רוכשי הדירות חיפשו דירות 4 חדרים גדולות, על רקע עליות המחירים בשוק הנדל"ן אנחנו מזהים שנוצר צורך לדירות עם אותו מספר חדרים, אך בשטח כולל קטן יותר".
לדברי דבוש, "צריך לזכור כל הזמן שחשוב להתאים את המוצר לצרכן ולבחון את ההעדפות של השוק בזמן נתון. כרגע הנסיבות הן סביבת המחירים שמייצרת מציאות חדשה. לכן, אם בעבר תכננו דירות 5 חדרים בשטח של 130 מ"ר ואף יותר, אני מאמין שעם הזמן נראה שנבנים גם פרויקטים עם דירות 5 חדרים בשטחים קטנים יותר".
"מן הסתם רצינו דירה כמה שיותר גדולה, אבל גודל שווה כסף, ולכן נאלצנו להתפשר מעט כדי לרכוש דירה שנוכל לעמוד במחיר שלה", מספר תום, בשנות ה-30 לחייו, שרכש עם בן זוגו לפני כ-3 שנים דירת 3 חדרים בדרום תל-אביב. "היו כמה דברים שלא היינו מוכנים להתפשר עליהם, כמו חדר מקלחת קטן מדי או מטבח שאי אפשר לזוז בו".
בנוסף, הוא אומר, בני הזוג היו צריכים חלל עבודה מכיוון ששניהם עובדים, לעתים, מהבית והחליטו שחדר זה יוסב בעתיד לחדר ילדים. "בסופו של דבר, מה שקבע את הרכישה הסופית הייתה ההרגשה שלנו בדירה. יש דירות בשטח של 50-60 מ"ר שמרגישות צפופות מדי, ויש כאלה שמסודרות טוב - וכך מרגישות גדולות יותר ממה שהן באמת", הוא אומר.
חדרים קטנים לא שימושיים? תלוי למי
אבל לא רק משפחות צעירות מחפשות דירות חדשות לקנייה. משפרי דיור ומשקיעי נדל"ן מהווים חלק נכבד בשוק הדיור. "בפרויקטים שלנו בהוד השרון, בחולון ובנתניה נתקלנו בלא מעט רוכשים שבחרו לקנות דירה גדולה - ודווקא לצמצם בה את מספר החדרים", מספרת הילה פלז, סמנכ"לית השיווק של חברת בוני התיכון. לדבריה, מדובר במצב שכיח בעיקר בקרב משקיעים ומשפרי דיור, "לרוב בגילאי 50 פלוס, שילדיהם בגרו ועזבו את הבית וכעת אין להם צורך במספר רב של חדרים".
"לרוב, הרוכשים האלה מעוניינים בדירה מרווחת ובחללים גדולים, ולכן הם קונים דירות 5 חדרים ששטחן גדול יחסית, שוברים קירות, מאחדים חדרים - ויוצרים חללים רחבים במיוחד", ממשיכה פלז. "למשל, משפרי דיור אוהבים להשקיע בחדר שינה 'מאסטר' שחולק חלל עם חדר ארונות פתוח. יש גם כאלה שהופכים דירת 5 חדרים לדירת 4 חדרים ואפילו לדירת 3 חדרים - פשוט כדי ליהנות מהספייס".
"לי היה חשוב שהחדרים יהיו מרווחים יותר ולא קטנים, כי חדרים קטנים לא כל כך שימושיים", מחזקת את הדברים יעל (32), אשת היי-טק שרכשה לפני שנתיים דירה להשקעה בדרום תל-אביב. "היה לי חשוב שהדירה 'תרגיש' מרווחת עם אוויר לנשימה, בלי חדרים קטנטנים שמרגישים דחוסים - אבל אני מניחה שזה אינדיבידואלי לצרכיו של קונה הדירה". עם זאת, מודה יעל שהיה קשה למצוא דירה מרווחת בתל-אביב, "כי הרבה קבלנים העדיפו לבנות דירות עם מטראז' יחסית קטן אבל עם יותר חדרים".
גם גיא (שם בדוי) איש עסקים עצמאי בן 34 מתל-אביב, שרכש בשנים האחרונות דירות להשקעה בעיר, מעדיף מטראז' על פני מספר חדרים. "אני מעדיף דירת 3 חדרים אם היא גדולה במטרים רבועים על זו עם 4 חדרים. הרי תמיד אפשר לבנות עוד חדר בדירה גדולה - ואז יכולה להיות לי דירת 4 חדרים סבירה בהחלט", הוא אומר.
דפנה, נשואה + 2 בשנות ה-30 לחייה העוסקת בתחום יחסי הציבור, דווקא התגוררה עם בני משפחתה בהרצליה בדירת 3 חדרים ענקית ומרווחת, ועם הרחבת המשפחה ביצעה שינויים בהתאם - ורכשה דירת 4 חדרים. אף שהיא נחשבת "משפרת דיור", היא ובעלה חתמו על דירה פחות מרווחת מזו שגרו בה עד כה. "היינו צריכים לפחות 4 חדרים או אפילו 3.5 חדרים - כדי שלילדים יהיו חדרים משלהם", היא מסכמת. גם כאן השיקול היה - יותר חדרים, פחות מטראז'.
