מתחילת השנה: ירידה של 21% במכירת דירות

בחודשים ינואר-מרס 2014 נמכרו בישראל 25.6 אלף דירות מיד ראשונה ומיד שנייה - ירידה של 21% לעומת רמת השיא שנרשמה בחודשים אוקטובר-דצמבר 2013. כך עולה מסקירה של ענף הנדל"ן ברבעון הראשון של השנה שפרסם היום (ג') משרד האוצר.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• קרקעות לבניית דירות נמכרו במחיר נמוך
• אושר: דירות בהנחה ו-4 מיליארד לכבישים
• בעלי מגרשים יקבלו הטבות במיליונים
  

באוצר מייחסים את הירידה בביקוש לדירות לצעדי המיסוי והרגולציה שנכנסו לתוקף ב-2013 וב-2014. על פי הדו"ח, המגבלות החדשות שהטיל בנק ישראל על היקף המימון באמצעות משכנתא הובילו לירידה ביכולתם של זוגות צעירים לממן רכישת דירה. מנגד, חלה האטה בנכונות של משקיעים למכור דירות, בשל ביטול הפטור ממס שבח על מכירת דירה שנרכשה לצורכי השקעה.

(צילום: ירון ברנר)

כאמור, בין הרבעון האחרון של השנה שעברה לרבעון הראשון של שנה זו חלה ירידה של 21% בקצב רכישת הדירות. אולם, יחסית לרבעון הראשון של שנת 2013, קצב רכישת הדירות נשאר כשהיה. כלומר, הירידה בקצב רכישת הדירות חדה, אמנם, אך ניתן גם לייחס אותה לגורמים עונתיים ולא לשינוי מהותי במצב שוק הדירות. 

תנודתיות חזקה בביקוש לדירות מתחילת 2013

באוצר מציינים כי באופן כללי, ניכרת תנודתיות חזקה בביקוש לדירות מאז תחילת 2013, שמשקפת אי ודאות רבה בנוגע להתפתחות המחירים ושינויים במדיניות הממשלתית. בנוסף, ניכר הבדל בין התנהגותם של משקיעים (רוכשי דירות שכבר מחזיקים בדירה אחת לפחות בבעלותם) לבין התנהגותם של רוכשי דירה ראשונה.

ירידה של 26% נרשמה במספר הדירות שנרכשו על ידי משקי בית שאין דירה אחרת בבעלותם. ירידה זו הביאה את משקלם של רוכשי הדירה הראשונה בקרב כלל רוכשי הדירות לרמת שפל של 37%, שכמוה נרשמה רק בשנת 2010. באוצר מציינים כי הירידה ברכישות של זוגות צעירים הורגשה בעיקר בחיפה (ירידה של 3% לעומת הרבעון הרביעי של 2013) וכי יש לייחס ירידה זו למגבלות שהטיל בנק ישראל על משכנתאות ולירידה בנכונות של משקיעים למכור דירות, בשל ביטול הפטור ממס שבח.

לצד הירידה בכמות הרכישות של דירות ראשונות, חלה גם ירידה בכמות הרכישות של דירות להשקעה, אולם מדובר בירידה מתונה יותר, של 20%. הירידה המתונה יותר בפעילות המשקיעים הביאה לכך שמשקלם בכלל הרכישות עלה ל-25%, השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011.

מאי: שפל של 11 שנה

במקביל, פרסם האוצר נתונים ראשוניים בנוגע למצב שוק הנדל"ן בחודשים אפריל-מאי. מהנתונים עולה כי חלה ירידה במחיר ששילמו זוגות צעירים עבור דירה חדשה, לעומת עלייה במחיר ששילמו משקיעים ומשפרי דיור. כמו כן, בחודש מאי נרשמה רמת המכירות הנמוכה ביותר מזה 11 שנה.

המחיר החציוני ששילמו זוגות צעירים עבור דירה חדשה בחודש אפריל היה נמוך ב-18% מהמחיר החציוני ששילמו באפריל 2013. לכאורה, יש בנתון זה כדי להעיד על ירידת מחירים בשוק הנובעת מהציפיה לכניסתה לתוקף של הטבת מע"מ 0%.

במשרד האוצר לא פוסלים את האפשרות הזאת, אך מציינים כי ירידת המחירים הייתה מוגבלת אך ורק לדירות חדשות שרכשו זוגות צעירים, בעוד שמחירה החציוני של דירת יד שנייה שרכש זוג צעיר ירד ב-4% בלבד ומחירה החציוני של דיה שרכש משקיע או משפר דיור דווקא עלה. כלומר, יתכן שהירידה במחירן של דירות חדשות לזוגות צעירים נובעת מכך שהם קונים דירות קטנות יותר ובאזורים פחות אטרקטיביים מבעבר.