נדל"ן בארה"ב: להשתחרר מהגדר הלבנה

החלטת בנק ישראל להוריד את שער הריבית, לצד ההתייקרות המתמדת בשוק הנדל"ן, מביאים ישראלים לבחון אפיקי השקעה חלופיים כדי להשיא תשואה ראויה. אחת האפשרויות הקורצות היא שוק הנדל"ן בחו"ל, ובארה"ב בפרט, שמציג נתונים חיוביים ומגלם פוטנציאל רווח למשקיעים.

מדריכים נוספים על השקעות נדל"ן בחו"ל:

• זהירות: בדקו לפני שתשקיעו בנדל"ן בארה"ב
• נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
• כך תשקיעו בנדל"ן בינלאומי - בלי לצאת מהבית
  

שוק הנדל"ן האמריקני רשם בשנים האחרונות התאוששות מימי המשבר הגדול של 2008, והשקעה בנדל"ן מניב הפכה מזמן לכלי השקעה נפוץ גם בקרב המשקיעים המוסדיים הגדולים בישראל ובעולם, ממש כמו השקעה בקרנות נאמנות, קניית אגרות חוב ונדל"ן מקומי.

עם זאת, תהיה זו טעות להתייחס אל כל שוק הנדל"ן האמריקני כאל מקשה אחת, וטעות גדולה עוד יותר לבצע עסקאות נדל"ן מבלי להקפיד על כללים בסיסיים, שללא ספק היינו מקפידים עליהם בחומרה לו הייתה זו רכישה שמתבצעת בישראל.

כך, למשל, קשה להימנע בעת האחרונה ממודעות והצעות מפתות שקוראות לכל ישראלי שקיבל סכום כסף נאה בירושה או פתח קרן השתלמות, לרכוש לעצמו בית פרטי בארה"ב. בסכומים מגוחכים של 40-60 אלף דולר, כך מובטח, נוכל להיות בעלים של נכס יוקרתי עם חצר גדולה, גדר לבנה, נוף לים, בתי ספר מצוינים ורשימת המתנה של דיירים שרק מחכים לשכור מאתנו את הבית.

בית למכירה בארה"ב. אל תתנו למודעות המפתות להטעות אתכם(צילום: איי אף פי)

אך המציאות, כידוע, מורכבת מעט יותר. ישראלים רבים שרכשו כך נכסים גילו בבוא היום שמה שנראה במציאות כאחוזה - הוא לא יותר מבית ישן ומוזנח, שיש להשקיע סכומים גדולים בשיפוצו. אזור יוקרתי התגלה כשכונת רפאים שאיש אינו רוצה לגור בה, או שהדייר הקבוע והחביב מאחר פתאום בתשלומי שכר הדירה.

על מה להקפיד כשמשקיעים בנדל"ן מניב בארה"ב?

ותרו על בתים פרטיים: אם אתם לא כרישי נדל"ן מקצועיים שמכירים היטב את ארה"ב, עדיף שתימנעו מעסקאות יזמיות חד פעמיות כמו רכישת בתים פרטיים, ותתמקדו בעסקאות שבהן תהיה לכן בעלות או זכות קניינית בחלק מנכס מניב גדול יותר, כמו קומפלקס מגורים או משרדים.

השקעות כאלה ניתן לבצע גם כן החל מסכומים לא גדולים של 150-200 אלף שקל. במצב כזה, אולי לא תהיה לכם כתובת נוצצת על שמכם להגיע אליה בחופש הגדול, אבל היכולת לאמוד את אטרקטיביות הנכס טובה יותר והסיכון נמוך משמעותית.

בדקו את היסטוריית התשואה של הנכס: אם בחרתם להשקיע בנדל"ן מניב, העדיפו נכסים קיימים שכבר ניתן להוכיח את היסטוריית התשואה שלהם, ורק כאלה שיפיקו לכם רווחים כבר מהיום הראשון. בקשו מחברת ההשקעות, באמצעותה אתם מבצעים את העסקה, להמציא לכם מסמכים הנוגעים לתפוסה הממוצעת בשנים האחרונות, כמה מההשכרות הן לטווח ארוך, נתוני תעסוקה באזור וכו'.

שימו לב לכך שנכס מניב בארה"ב הוא עסק לכל דבר, וככזה יש לו דו"חות כספיים שאותם ניתן להציג לכם, זאת לעומת בתים פרטיים. כל אלה יסייעו לכם לוודא שאכן צפוי לכם רווח עקבי ויציב בעקבות ההשקעה שלכם.

מימון בנקאי כערובה לאמינות: בין אם רכשתם את הנכס לבד ובין אם עשיתם זאת באמצעות חברת השקעה או קבוצת משקיעים, סביר שתזדקקו לסיוע במימון הנכס, ותתפלאו - אך מדובר ביתרון. ודאו שאת העסקה מלווה בנק אמריקני מרכזי, באמצעותו תוכלו לקבל אומדן שווי אמיתי ואובייקטיבי מגוף אמין שמלווה את העסקה.

במיוחד אחרי משבר הנדל"ן הגדול בארה"ב, קבלת מימון מבנק אמריקני מהווה מעין חותמת הכשר לעסקה. כמו כן, בחלק ממדינות ארה"ב מינוף של הרכישה מעניק הטבות לא מבוטלות במיסוי הרווחים.

חברת ניהול מקומית: בנכס קטן כגדול, חשוב להקפיד שניהולו ייעשה על ידי חברת ניהול מקומית שתדאג לכל הפעולות הנחוצות - החל מגביית שכר הדירה, התיקונים השונים, תשלומי המסים העירוניים וכיו"ב, כך שתוכלו להסיר כל דאגה מלבכם.

הימנעו מלבצע עסקאות עם גורמים שמבטיחים לנהל את העסק עבורכם מישראל או מהגעה לנכס פעם במספר חודשים. דמיינו לעצמכם דייר שצריך להתקשר לישראל על מנת לבצע תיקון של צנרת חסומה. התנהלות כזו עלולה להעיד על חובבנות ולהעמיד בספק את אמינות העסקה.

אל תשלמו על הנכס לחברת ההשקעה או לגורם המתווך: דמיינו לעצמכם שאתם מבקשים לרכוש דירה בבאר שבע או בתל-אביב, ראיתם נכס שמוצא חן בעיניכם באמצעות מתווך, ורגע לפני החתימה הוא מבקש שתעבירו לידיו את מלוא הסכום, במקום למוכר. האם הייתם מסכימים? סביר להניח שהייתם סבים על עקבותיכם באותו הרגע.

למרבה הפליאה, דווקא בעסקאות בחו"ל יש נטייה לסמוך על הגורם שמציע לכם את העסקה. את הכסף עבור הרכישה יש להעביר תמיד לחשבון נאמנות שמלווה על ידי משרד עורכי דין מקומי, או למוכר ישירות. כך תבטיחו שאיש לא יוכל לברוח עם הכסף שלכם כל הדרך לבית המובטח - שלו כמובן.

דרשו מסמכי בעלות על הנכס: בהמשך לסעיף הקודם, האם הייתם רוכשים מכונית יד שנייה ומעבירים את מלוא סכום התמורה מבלי לבצע העברת בעלות? קשה להאמין. באותה המידה, בעת ביצוע עסקת נדל"ן בארה"ב, ודאו שאתם מקבלים מסמכים חוקיים של הרשות המקומית (או הפדרלית) המעידים על כך שאתם בעלים של הנכס או חלקו (יחד עם שותפים נוספים). הדבר דומה במקצת לרישום בטאבו שנהוג בישראל.

לסיכום, חשוב לזכור שהשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב מהווה חלופה נפוצה לסביבת הריבית הנמוכה, ודרך יעילה לפיזור השקעות או מיקסום הכסף הפנוי. מי שיקפיד על מספר כללים בסיסיים, וישקיע בצורה נבונה ואחראית, יוכל ליהנות מפוטנציאל תשואה אטרקטיבי גם על סכומים קטנים יחסית, שבעבר מצאו את מקומם לעוד תוכנית חיסכון בבנק.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בקבוצת CITYR, חברה להשקעות נדל"ן מניב בארה"ב