קריסת צ. לנדאו: הדירות יימסרו בזמן?

בעקבות ההודעה על כניסתה של חברת הנדל"ן צ. לנדאו להליך הקפאת הליכים ל-90 יום, מתעוררות שאלות רבות בקרב רוכשי דירות מהחברה. זאת מאחר שמשמעות הבקשה היא שהחברה צפויה להיסגר או להימכר למשקיע. בעזרת עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עוה"ד גינדי-כספי העוסק בנדלן, ניסחנו שאלות ותשובות נפוצות עבור מקרים מעין אלה.

• צ. לנדאו בהקפאת הליכים; "הרוכשים מוגנים"
• חברת הנדל"ן צ.לנדאו תבקש הקפאת הליכים
• "אם הקיפאון בנדל"ן יימשך עוד חברות יקרסו"
  

האם הליך הקפאת הליכים יעכב את מסירת הדירה?

הקפאת הליכים משמעה הקפאת תשלומים לספקים ולבעלי המקצוע, אולם בשלב זה לא ימשיכו בהליכים משפטיים בלבד נגד החברה, אשר יכולים להוביל לפירוקה. במצבים כאלה החברה ממשיכה לתפקד כעסק חי עם כל המגבלות והקשיים, והתקווה היא שתפקודה כעסק חי יהיה סביר באופן שלא יצור עיכוב. יחד עם זאת, מצב כזה עלול לקרות.

מה קורה אם קניתי דירה אצל צ. לנדאו על הנייר?

אם קניתם דירה על הנייר מהחברה אין לכם בעיה, בהנחה שפעלתם לפי החוק וקיבלתם ערבות בנקאית מהבנק המלווה על כל תשלום ששילמתם לקבלן. זה ההסדר החוקי המחייב את הקבלן, ויש להניח שכך הוא פעל גם במקרה שלכם.

על פי חוק המכר - הבטחת השקעת רוכשים, רכישת דירה מקבלן נחשבת חשבון סגור. ברגע שרוכש דירה רכש אותה, הבנק המלווה את הקבלן מנפיק שוברים. כל תשלום שמשולם על ידי הדייר נכנס לחשבון סגור שממנו הבנק מבצע את כל דו"חות התשלום. הבנק לא משלם כסף לריק והדייר מקבל ערבות בנקאית.

רוב הפרויקטים מלווים בנקאית גם מהטעם שיש לכך ערך שיווקי/תדמיתי משמעותי, משום שדיירים מחפשים את הביטחון. לכן פרויקט כזה, שנשלט על ידי הבנק, מובטח על ידי ערבות שמשמעותה שהבנק מתחייב לרוכשים לאחד מהשניים הבאים: להשלים את הבנייה או להחזיר את כספם של הרוכשים בצמוד למדד.

כיצד צריכים לנהוג רוכשי הדירות שטרם נכנסו אליהן?

קודם כל לא להיכנס לפניקה מיותרת - בינתיים לא קרה שום דבר ממשי. צריך להמתין שהרוחות יירגעו, ויש להניח שהסערה תחלוף. לחצים מצד רוכשים לא יועילו לאף אחד. מומלץ לראות את נוסח הערבות, ובהנחה שהיא מאפשרת לבנק לבחור באחת משתי החלופות (השלמת הבנייה או פירעון הערבות), יש להניח ולקוות שהבנק יבחר בהשלמת הפרויקט והבנייה.

הניסיון מלמד שהשאיפה גם של הבנק וגם של החברה היא ליצור מעבר חלק וכמה שפחות זעזועים. יש גם לקוות שהקבלן שישלים את הבנייה יעשה כן בלוחות זמנים קרובים ככל הניתן למה שהיה צפוי. ואולם, יש לצפות שיהיה איחור במסירה בגלל החלפת קבלן, מאחר שייקח זמן עד שהבנק יאשר את הקבלן החדש. כדאי להיערך לאיחור במסירה ולא למהר למכור את הדירה ברשותכם, להאריך חוזה שכירות ולא להיחפז להחלטות נמהרות.

נכנסו לדירות של צ. לנדאו, אבל גילינו ליקויים בדירה. כיצד לפעול?

קיימת אחריות של החברה לפי החוק. עוד לא קרה דבר שמעיד שהחברה לא תעמוד בהתחייבויות שלה לפי החוק ולפי החוזים שחתמה עם הרוכשים. בנוסף, בהנחה שהחברה תכנס להקפאת הליכים, אזי המשמעות שהחברה תמשיך לתפקד. הבטחות בעינן עומדות ולכל היותר ייתכן שיהיה עיכוב במסירה.

מה קורה לפרויקטים של החברה שנמצאים בבנייה?

אין סיבה שלא ימשיכו בבניית הפרויקטים, שיש להניח כי הם מלווים על ידי הבנקים. הבנקים מקבלים בטוחות מהקבלן שמבטיחות אותם בהסכמי הליווי שהם חתמו עם הקבלן. יש לקוות שהרוחות יירגעו במהרה, והסערה תחלוף.

אם יהיו חריגות משמעותיות מהסכמי הליווי עם הבנקים, עלול להיווצר מצב שבו הבנקים יראו בדבר הפרה של הסכמי הליווי, ויבחנו את מחויבותם להמשיך ללוות את הקבלן. אך הבנקים לא יעשו זאת מבלי שיהיו בטוחים כי יש בעיות אמיתיות עם הקבלן. בדרך כלל כל פרויקט מתנהל "כמשק סגור", והבנקים רשאים לבחון כל פרויקט ופרויקט בנפרד.

חשוב לדעת כי פרויקט שיצא לדרך זה מכבר, יש בו הסכם ליווי סגור, על בסיסו ניתנו ערבויות. לכן, בדרך כלל בפרויקטים כאלה, לאור העובדה שחלק מהדירות כבר נמכרו, הבנק בוחר בחלופה של המשך הבנייה.

האם תהיה השלכה על חברות שבונות באותו אזור ליד צ. לנדאו?

אין שום סיבה הגיונית להשפעה כזו. זו לא קריסה ראשונה של קבלן בעת האחרונה.

האם המקרה הזה יפגע בדימוי של הקבלנים בקרב הציבור?

כל זעזוע יכול להשפיע פסיכולוגית על הציבור. עם זאת, הציבור חכם מספיק להבין שמדובר בחברה זו ולא באחרת. השוק משוכלל ורווה לא מעט קריסות. לא סתם תוקן חוק המכר בעקבות פרשת חפציבה.

התיקון הביא לכך שעל הקבלנים מוטלת חובה שהתשלומים של רוכשי הדירות יועברו לחשבון ליווי סגור - דבר שלא היה קודם לכן. היום, כאשר אדם קונה דירה, הוא מקבל שובר שמוודא כי הכסף יועבר לחשבון ליווי סגור ופרטני עבור הפרויקט בלבד.

האם בטוח יותר לקנות דירה מקבלן, מיד שנייה או מקבוצות רכישה?

קניית דירה מקבלן במתכונת של חוק המכר המתוקן היא הקניה הכי בטוחה בשוק כיום. זאת משום שכל דייר מקבל ערבות בנקאית מהבנק על כל תשלום שהוא משלם לקבלן. אין שום סיבה לחששות או לפניקה.