בדיקת ynet: מע"מ 0% ריסק את שוק הנדל"ן

על רקע הדיונים הסוערים בוועדת הכספים של הכנסת הבוקר (ב'), מבדיקת ynet עולה כי ההמתנה לכניסתו לתוקף של חוק מע"מ 0% מרסקת את שוק הנדל"ן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בחודש יולי, כמו גם בחודש מאי, נמכרו בישראל 2,532 דירות חדשות על ידי קבלנים. זהו המספר הנמוך ביותר של דירות חדשות שנמכרו בארץ מאז דצמבר 2009. הירידה בהיקף המכירות מיוחסת לעובדה שרוכשי דירות פוטנציאליים ממתינים לאישור החוק, בתקווה שיהיו זכאים להטבה - ומעכבים את רכישת הדירה עד לאישורו.

חוק המע"מ - כותרות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• הסתיים הדיון על המע"מ; ההסתייגויות נדחו
• זה מה שחשבו בממשלה ב-2013 על מע"מ 0%
• נכשל ניסיון לקצר את הליכי אישור חוק המע"מ
• גפני: "נתניהו מתנגד לחוק מע"מ אפס"
  

יש לציין כי שנת 2014 אינה שנת שיא בשוק הדיור ללא קשר ליוזמת שר האוצר, יאיר לפיד. ואולם, בעוד שהשנה החלה עם ירידות חד-ספרתיות בביקושים, הרי מאז הכרזת שר האוצר בחודש מרס האחרון כי יביא לאישור הכנסת מע"מ בשיעור של 0% על דירות - הירידות הפכו לדו-ספרתיות.

מהנתונים עולה עוד כי מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש ינואר השנה היה נמוך ב-8.5% ממספר הדירות שנמכרו בינואר 2013. בחודשים פברואר, מרס ואפריל נמכר מספר הנמוך ב-11%-12% מהמספר שנמכר בחודשים המקבילים ב-2013.

בחודש מאי כבר החלו להרגיש בשוק הדיור את ההשפעה של הכרזת שר האוצר. מספר הדירות החדשות שנמכרו במאי היה נמוך ב-35% ממספר הדירות שנמכרו במאי 2013. ביוני נרשמה ירידה של 27% בהיקף המכירות, וביולי הגיעו הירידות לשיא חדש של 36.6%.

ירידה התחלות בנייה - אבל לא במחירי הדירות

גם בתחום התחלות הבנייה מרגישים את הקיפאון בשוק. בחודשים ינואר-מרס השנה החלה בנייתן של 11,539 דירות חדשות. אך כבר בחודשים אפריל-יוני הצטמצם מספר התחלות הבנייה ל-9,311 דירות בלבד. גם כאן לא כל הירידה ניתנת לייחוס להמתנה למע"מ 0% שמבושש לבוא. מספר התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2014 היה נמוך בכ-8% ממספר התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2013, אך היה גבוה בכ-3.7% ממספר התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2012.

למרות הירידה הדרמטית בהיקף המכירות - מחירי הדירות לא יורדים. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס עלה ב-0.8% בחודש מרס, לעומת עלייה של 0.1% במרס 2013. בחודש אפריל עלה מדד מחירי הדירות ב-0.6%, לעומת ירידה של 0.2% באפריל 2013; ובחודש מאי ירד המדד ב-0.2%, לעומת עלייה של 1% במאי 2013 (ככל הנראה מדובר בהשפעה של מועדי חג הפסח על תנודות במחירי הדירות). למעשה, מאז שהושבעה הממשלה עלה מדד מחירי הדירות של הלמ"ס בכ-8.5%.

אם לא די בכך, לאחרונה דיווח השמאי הממשלתי במשרד המשפטים על עלייה של 1.6% במחירי הדירות. זאת, כאשר מדד המחירים לצרכן עלה באותה תקופה ב-0.5% בלבד. נראה כי ביחס להאטה בקצב ההתייקרויות הכללי במשק וביחס לירידה בהיקף המכירות - מחירי הדירות שומרים בינתיים על יציבות מרשימה, ואפילו עולים בשיעור קל. עם זאת, ייתכן כי מגמה זו תשתנה בקרוב, כאשר חלק מהקבלנים ייאלצו להוריד מחירים, עקב הירידה בביקושים.

כלכלנים: חוק המע"מ אינו הפתרון ליוקר הדיור

כלכלנים ומומחים בענף הנדל"ן סבורים שחוק מע"מ 0% לא יביא לבשורות לשוק הדיור. פרופ' אבי בן-בסט מהחוג לכלכלה באוניברסיטה העברית בירושלים, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר, מזכיר שהבעיה בשוק הדיור היא עליית המחירים שנעוצה בהיעדר היצע, וסבור שחוק המע"מ אינו מהווה פתרון לבעיה. "כשאתה מוזיל את המע"מ, אתה לא מגדיל את ההיצע ולא מייצר אף דירה חדשה, אלא מחמיר את הבעיה", הוא טוען. "אם אתה מודיע לקבוצה מסוימת של אנשים שהם זכאים להטבה הזו, יותר אנשים מקבוצה זו ירצו לקנות דירה - וזה בעצם מגדיל את הביקוש".

לדבריו, "רבים יחששו שההטבה תבוטל - לפי הגרסה האחרונה היא תשרוד 7 שנים, וגם כך יש לה התנגדות. תהיה לנו הקדמת רכישות מחשש שההטבה תבוטל. יהיה לנו גידול רב בביקוש והמחיר יעלה. הנהנה העיקרי יהיה הקבלן שיקבל תמורה גבוהה יותר. הזכאים ייהנו מהטבה חלקית כי היא מקוזזת בעליית מחיר. אלה שלא זכאים, בשבילם המחיר יעלה ללא הטבה".

על התעקשות לפיד לאשר את החוק אומר פרופ' בן-בסט כי זוהי "התעקשות מיותרת על פתרון שלא משיג את המטרה. אתה שורף 3 מיליארד שקל כל שנה בלי להשיג את המטרה, ומייצר בעיות חדשות - וחבל יהיה לעשות זאת, זה משגה. צריך לרדת מזה, בוודאי עכשיו כשיש תביעות של משרד הביטחון לגידול רב בתקציב, וזה דבר שיפגע מאוד גם בשירותים אזרחיים. זה לא הזמן לפעולת סרק".

גם פרופ' דן בן דוד, מנכ"ל מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית ומומחה לכלכלה באוניברסיטת תל-אביב, סבור שמדינת ישראל צריכה להגדיל את היצע הדירות. "מה שעכשיו גורם למחירים הגבוהים הוא עודף ביקוש", הוא מסביר, "הורדת המסים היא פעולה שמגדילה את הביקוש, כך שזה בעצם כמו לשפוך דלק על המדורה. הפתרון צריך להיות פתרון אמיתי וארוך טווח. אפשר לבצע את הדברים האלה, אבל אין כאן פתרונות קסם ובטח לא משהו שפועל בדיוק הפוך למדיניות הכלכלית הנדרשת בהקשר הזה".

לדבריו, תוכנית מע"מ אפס מזיקה משום ש"אם אנחנו הופכים את הדירות לזולות יותר על ידי הורדת המע"מ, זה מגדיל את הביקוש ואז במקום שהן באמת יהיו זולות יותר, הן יהיו בסופו של דבר יותר יקרות".

באשר להתנגשות בין תביעת משרד הביטחון לתקציב לבין התעקשות לפיד להמשיך בתוכנית מע"מ אפס, אומר בן דוד כי "פה השאלה האמיתית היא לא מע"מ אפס, אלא מאיפה אנחנו מביאים כסף לטפל בצרכים האמיתיים של ישראל, כולל עניין הדירות. זה מחייב הרבה יותר שקיפות תקציבית, ושיתחיל להתנהל דיון אמיתי בישראל לאן הולך הכסף שלנו בפועל, והאם כל המקומות האלה שהכסף הולך אליהם הם עדיין המקומות שאנחנו צריכים לשלוח את הכסף בנסיבות הקיימות".

קבלנים: "מחירי הדירות עלו כי החוק לא עבר"

נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני בארץ (הקבלנים), הסביר היום ל-ynet כי עם ההכרזה של שר האוצר על התוכנית, תמכו הקבלנים במתן מע"מ בשיעור 0% למחוסרי דיור, "אולם התארכות הליך החקיקה הפך לנטל גדול המונח על כתפי הקבלנים, התעשיות הנלוות לענף, רוכשי הדירות והמשק כולו". לדבריו, "הערכנו כבר לפני כמה חודשים כי מחירי הדירות יעלו אם החוק לא יעבור במהירות - וכך קרה".

בובליל טוען עוד כי המשמעות של אי-העברת החוק עד כה היא "הפסד אדיר של 6 מיליארד שקל לקופת המדינה במונחים שנתיים, בשל הפסקת מכירת קרקעות וצניחה בגביית מסים. במקביל, ההמתנה על הגדר של רוכשי הדירות עלתה להם כ-30 אלף שקל לדירה ממוצעת". לדברי נשיא ההתאחדות, מצבו של המשק שנמצא מזה זמן בהאטה, לא מאפשר לממשלה להמתין עוד. "עליה להחליט עכשיו - להעביר את החוק מיד או לוותר עליו, אם אין ביכולתה להביא לאישורו בכנסת".

היזם אייל הנדלר, יו"ר ובעלי קבוצת כנען, מחזק את הדברים. "העיכוב המתמשך בחקיקה גורם נזק אדיר למדינה בכלל ולענף הנדל"ן בפרט", הוא מזהיר, "וההתרחשויות המקבילות במישור הבנקאות, המטבע והריבית הנמוכה מביאים לעליות נוספות במחירי הדיור ולייקור המשכנתאות. מדובר בחצי שנה של עיכובים, שיש לה משמעות ארוכת טווח בשל העצירה בהתחלות הבנייה, כך שמדובר בנזק של מיליארדים רבים שלא ניתן יהיה להחזירם - ומישהו צריך לעצור את זה".

היזם אלדד פרי, יו"ר ובעלי קבוצת אלדד פרי, מסכים. "מה שקרה זה שהמאבק הפוליטי בין המשרדים השונים גרם לנזקים מאוד קשים - לא רק לקבלנים שלא מכרו דירות, גם רוכשי הדירות הפסידו. לפי נתוני השמאי הממשלתי, מחירי הדירות עלו בממוצע ב-6% ברבעון השני לעומת מקבילו ב-2013. בערים מסוימות כמו רמלה, למשל, שיעור העלייה עמד על 12% - כלומר מדובר בסכום שהוא כמעט שווה להטבת המע"מ, כך שההמתנה לחוק לא ממש השתלמה".

ישראל זעירא, יו"ר פורום ארגון קבוצות הרכישה, מתייחס לסוגיית קבוצות הרכישה בחוק. "שר האוצר הכניס את שוק הנדל"ן בישראל למיתון וחוסר ודאות בגלל חוק המע"מ. הדבר נכון לעניין חברות הנדל"ן - אך קשה שבעתיים בהתייחס לקבוצות הרכישה", אומר זעירא, מנכ"ל חברת באמונה. לדבריו, "הוצאת קבוצות הרכישה מחוץ לכללי המשחק כפי שקבעה הממשלה, עשויה ליצור מונופול בשוק הנדל"ן, ולגרום לסחרור במשק וכפועל יוצא לעליות מחירי הדירות".

יצוין כי בראשית מאי 2013 דחתה מליאת הכנסת הצעת חוק פרטית למתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה, שהגישה קבוצת חברי כנסת בראשות ח"כ ישראל אייכלר (יהדות התורה). ההצעה הוסרה מעל סדר היום בגלל התנגדות הממשלה, כפי שנמסרה מפי סגן שר האוצר, מיקי לוי. ח"כ לוי אמר אז: "קביעת פטור ממס ערך מוסף לרוכשי דירה ראשונה תביא לעלייה בביקוש לדירות חדשות ולפיכך אף לעליית מחירים, ואני לא בטוח שאותו פטור יגיע לכיסו של הצרכן. אני בספק. הוא יגיע לכיסו של הקבלן".

חיזוק נוסף הגיע בשבוע שעבר מיו"ר ועדת הכספים לשעבר, ח"כ משה גפני (יהדות התורה) שגילה כי בפגישת ראש הממשלה, בנימין נתניהו, עם ראשי הסיעות החרדיות, הוא הבין "באופן ברור" שנתניהו מתנגד לחוק מע"מ אפס. גפני הטיח אז בפני יו"ר הוועדה הנוכחי, ח"כ ניסן סלומינסקי (הבית היהודי), כי "ראש הממשלה הכחיש בפנינו מכל וכל שהוא ביקש ממך לקדם את החוק בוועדה, וזה בניגוד למה שאמרת לנו בוועדה. הוא אמר לנו בפירוש שהוא לא דיבר אתך".