הכירו: היישובים שיכפילו את עצמם עד 2030
הקונים יושבים על הגדר, הקבלנים מתעכבים בבניית הדירות ולוועדות התכנון לוקח זמן רב לאשר תוכניות בנייה חדשות. למרות זאת, בדיקה שערכה חברת סביבות מגורים עבור ynet מצאה אילו יישובים המאופיינים כיום בבנייה חדשה צפויים להכפיל את גודלם בעוד כ-15 שנה. וגם: כמה עולה שם דירת 4 חדרים?
מצוקת הדיור בישראל נמצאת בסתירה מתמדת אל מול היקפי הבנייה שבה. אמנם בתחילת השבוע שעבר פרסם משרד הבינוי והשיכון דו"ח שקבע כי ברבעון הראשון של השנה חלה האטה בקצב הבנייה; אולם אי אפשר להתעלם מתוכניות הבנייה שמקדמות ועדות התכנון, מהסכמי הגג שנחתמו במספר ערים בשנה החולפת ומהצהרות שרי הממשלה בכל הנוגע לשוק הנדל"ן.
בדיקה שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, בחנה אילו יישובים בישראל צפויים להכפיל את עצמם עד שנת 2030. על פי הבדיקה, שהתבססה על תוכניות מתאר ויעדי אוכלוסייה של הרשויות המקומיות, בעוד גידול האוכלוסייה בישראל עומד על כ-1.5% בשנה, קיימים כמה יישובים אשר מתוכנן בהם גידול שנתי ממוצע של כ-5% - כך שעד שנת 2030 יכפילו את גודלם.
"גידול האוכלוסייה יהווה נגזרת של פיתוח מואץ, הכולל תוספת של אלפי יחידות דיור חדשות בערים ומועצות מקומיות מסדר גודל קטן עד בינוני", מסביר אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים שערך את הבדיקה. לדבריו, "להכפלת האוכלוסייה תוך זמן קצר יחסית מלוות השלכות חסרות תקדים על העיר - הפיתוח המואץ לרוב מניע שינוי חיובי, הכולל שדרוג תדמיתי, כניסת אוכלוסייה צעירה וחזקה, שדרוג תשתיות והרחבת היצע השירותים".
יחד עם זאת, מסביר גרינברג, "תוספת מסיבית של דירות גוררת עמה סיכון כלכלי לא מבוטל. משקי הבית מייצגים הפסד נטו לרשויות המקומיות, משום שהארנונה למגורים אינה מכסה את הוצאות העירייה. המפתח לחוזקן הכלכלי של הרשויות הוא היקף שטחי התעשייה והמסחר שמצויים בשטחן - ולכן רשויות המעוניינות לשמור על בסיס כלכלי איתן ועל אספקת שירותים איכותית לתושבים, חייבות לוודא שליחידות הדיור החדשות יתלווה גיבוי של שטחי נדל"ן עסקי".
עפולה: הנגישות למרכז השתפרה
אוכלוסייה כיום: 42 אלף
תחזית ל-2030: 85 אלף
שיעור גידול: 102%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 840 אלף שקל
אין ספק שיוקר הדיור הרחיב את מעגלי הביקוש וגרם להגירת אוכלוסייה ממרכז הארץ לפריפריה. על פי הבדיקה, אחת הנהנות המרכזיות מתופעה זו היא העיר עפולה, בה נמכרות כיום דירות 5 חדרים חדשות בפחות ממיליון שקל. העיר מתאפיינת כמוקד שירותים אזורי, ונגישותה למרכז הארץ השתפרה לאחר סלילת כביש 6. רכבת העמק, שצפויה לפעול החל משנת 2016, תהווה קרש קפיצה לעיר ותקצר את זמני הנסיעה של תושבי העמקים לריכוזי התעסוקה במטרופולין חיפה.
"רובע יזרעאל בעפולה מרכז כיום את מרבית תשומת הלב הנדל"נית באזור", מסביר גרינברג, "מתוכננות בו כ-4,100 יחידות דיור בבנייה רוויה לצד צמודי קרקע. בנוסף למגורים, המתחם יכלול שטחים מסחריים, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. כמו כן, הרובע ממוקם במרכז הגיאוגרפי של עפולה ובצמוד לפארק העירוני שמשתרע על 120 דונם". לדבריו, מהבדיקה שערך עולה כי "בפרויקטים חדשים שנבנים כיום בשכונה זו, מוצעות דירות 4 חדרים במחירים של החל מכ-840 אלף שקל, כמו בפרויקט עדן המושבה הקטנה של חברת אלמוגים או בפרויקט אגדים".
חריש: קורמת עור וגידים
אוכלוסייה כיום: 1,500
תחזית ל-2030: 60 אלף
שיעור גידול: 3,900%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 840 אלף שקל
אחרי שנים של דיבורים ושיווקי קרקעות שלא צלחו, נראה כי העיר חריש קורמת עור וגידים. בשנים הקרובות ייבנו ביישוב כ-5,500 יחידות דיור, ובשלב הבא כ-5,000 יחידות דיור נוספות. בניגוד להחלטת שר השיכון משנת 2010, ולאחר מחאה ציבורית נרחבת, ניכר כיום כי צביונה יהיה דתי-לאומי וחילוני ברובו. כמו כן, לחריש מיקום טוב בסמוך למחלף עירון בכביש 6, ותושביה העתידיים ייהנו מתכנון מודרני שיכלול פארקים, מבני ציבור, מדרכות רחבות ושבילי אופניים.
"מחירי הדירות נוחים באופן יחסי ומביאים למשיכת זוגות צעירים מאזור המרכז", ממשיך גרינברג ומדגים: "ניתן למצוא בפרויקטים חדשים בעיר, כמו פרויקט חנן מור או בפרויקט דונה, דירת 4 חדרים ב-840 אלף שקל, ודירת 5 חדרים ב-970 אלף שקל". יצוין כי מחירים אלה נמוכים ב-15% עד 30% מהערים השכנות חדרה ופרדס חנה-כרכור.
גני תקווה: היקף בנייה חסר תקדים
אוכלוסייה כיום: 16 אלף
תחזית ל-2030: 35 אלף
שיעור גידול: 119%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.95 מיליון שקל
גני תקווה, שנהנית ממיקום אסטרטגי בדופן המזרחית של גוש דן, תהפוך תוך מספר שנים ממועצה מקומית לעיר. הפיתוח בצפון היישוב הביא לקפיצה משמעותית בהתחלות הבנייה ולעלייה בביקושים. על פי הבדיקה של סביבות מגורים, השכונה הצפונית החדשה שרק חלקה הקטן אוכלס, כוללת כ-4,200 יחידות דיור בבניה רוויה, עם מגדלים של עד 26 קומות. במרכז השכונה מתוכנן מרכז עירוני ראשי שיכלול כיכר עירונית ומרכז מסחרי פתוח על שטח של 9,000 מ"ר, כמו גם קריית חינוך חדשה.
בעתיד, על עתודת הקרקע האחרונה ביישוב שמיועדת לפיתוח, תיבנה בחלק הצפוני ביותר של גני תקווה שכונת מגורים נוספת שתכלול ככל הנראה כ-2,000 דירות. בסך הכול, ייבנו בטווח הקצר והבינוני כמעט 6,000 יחידות בצפון גני תקווה - "היקף חסר תקדים, במיוחד כשמדובר ביישוב שמאכלס רק 16 אלף תושבים", מסביר גרינברג, "רוכשי הדירות בשכונות החדשות הם בעיקר הדור הצעיר שגדל ביישוב, לצד זוגות צעירים ומשפרי דיור מהערים ברדיוס הקרוב - בעיקר קריית אונו, אור יהודה ופתח תקווה". לדבריו, "על פי הבדיקה, בפרויקטים חדשים בגני תקווה כמו פרויקט רותם שני, דירות 4 חדרים בשכונה הצפון-מזרחית נמכרות בכ-1.95 מיליון שקל".
כפר יונה: שילשה את עצמה
אוכלוסייה כיום: 21 אלף
תחזית ל-2030: 45 אלף
שיעור גידול: 114%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.35 מיליון שקל
תופעת הפיתוח המואץ אינה זרה לכפר יונה. ב-20 השנים האחרונות האוכלוסייה שילשה את עצמה, ולפני פחות משנה הכריז עליה שר הפנים כעיר. לאחר מספר שנים של התמתנות בתנופת הפיתוח, העיר עומדת בפני גידול מסיבי נוסף - ביישוב קיימות תוכניות ל-6 מתחמים חדשים, חלקם מאושרים וחלקם מצויים בהליכים תכנוניים. לדברי גרינברג, אם יתממשו כל התוכניות, יתווספו לעיר כ-9,500 דירות. "כיום, עיקר הפיתוח מתרחש בצפון העיר שנקרא 'הצפון החדש', מעבר לכביש 57 שמוביל לנתניה. במתחם החדש נבנות כ-1,150 יחידות דיור בבניינים בני 5, 9 ו-14 קומות, לצד 12 אלף מ"ר המיועדים למסחר ומשרדים".
ראש העין: נתוני פתיחה מרשימים
אוכלוסייה כיום: 42 אלף
תחזית ל-2030: 100 אלף
שיעור גידול: 138%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.26 מיליון שקל
לראש העין, הממוקמת במזרח מטרופולין תל-אביב, נתוני פתיחה מרשימים: קישורים תחבורתיים טובים למרכז המטרופולין (כביש 5, רכבת) ולכביש 6, והיצע רחב של שטחי תעסוקה - פארק התעשייה "אפק" ופארק התעסוקה המתוכנן "לב ישראל", שיכלול כ-250 אלף מ"ר של שטחי תעשייה ומסחר, 100 אלף מתוכם מתוכננים לקניון הגדול בארץ. הגידול המסיבי יתרחש בעיקר בשכונת פסגות אפק, המהווה פרויקט משותף של העירייה ומשרד הבינוי והשיכון במסגרת "הסכם גג" שנחתם בעיר, על פני שטח של כ-3,000 דונם.
שכונת פסגות אפק תכלול כ-14 אלף יחידות דיור בבנייה רוויה לצד כמה מאות צמודי קרקע, וישולבו בה מוקדי מסחר, מבני ציבור וכ-550 דונם של שטחים פתוחים. "בניגוד לעבר, ראש העין מושכת כיום אוכלוסייה לא רק מהרדיוס הקרוב, אלא גם מאזורים מרוחקים יותר, כמו השרון, השפלה וגוש דן", אומר גרינברג. לדבריו, "על פי הבדיקה, ניתן למצוא בשכונת הענק הממוקמת בגבעות המזרחיות של ראש העין, דירות 4 חדרים חדשות ב-1.26 מיליון שקלים בממוצע, ודירות 5 חדרים ב-1.45 מיליון שקלים בממוצע, כמו בפרויקטים של אביסרור או דונה הנבנים בה בימים אלה".
באר יעקב: מהפכה אורבנית
אוכלוסייה כיום: 20 אלף
תחזית ל-2030: 80 אלף
שיעור גידול: 300%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.39 מיליון שקל
"באר יעקב, שעד לאחרונה נחשבה ליישוב מנומנם, מצויה בעיצומה של מהפכה אורבנית", אומר גרינברג, "מדובר בהיקף בנייה חסר תקדים של שכונות מגורים חדשות שמגביהות את קו הרקיע של היישוב, וחלקן מתוכננות על שטחי מחנה צריפין". לדבריו, היישוב אף מתאפיין בהתחדשות עירונית במרקם הוותיק, לצד שדרוג תשתיות והיצע השירותים. "כיום מאכלס היישוב 20 אלף תושבים, אבל עד שנת 2030 הוא מתוכנן ל-80 אלף איש ובטווח הקרוב צפוי להיות מוכרז כעיר", הוא מוסיף. כמו כן, ליישוב מיקום אסטרטגי וסמיכות לצירי תחבורה ראשיים, בהם כביש 431 ששדרג משמעותית את הנגישות.
"השכונות החדשות מושכות זוגות צעירים ומשפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה מהממוצע, שנהנים ממחירים נמוכים ב-15% ביחס לראשון לציון הסמוכה", אומר גרינברג. לפי הבדיקה, אחת השכונות שהובילו לשינוי המשמעותי היא "רסידו סיטי", הממוקמת במערב היישוב וכוללת 4,000 דירות. בעתיד יתווסף לשכונה מרכז מסחרי בשטח של 2,600 מ"ר, לצד הקניון הראשון של באר יעקב שייפתח בעוד כשנתיים ויכלול כ-220 אלף מ"ר של שטחי מסחר. לדברי גרינברג, "מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.39 מיליון שקלים, וניתן למצוא דירות כאלה בפרויקטים של חברות שבונות בשכונה כמו רוטשטיין או צרפתי שמעון".
קריית גת : מיקום באמצע הדרך
אוכלוסייה כיום: 50 אלף
תחזית ל-2030: 100 אלף
שיעור גידול: 100%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 890 אלף שקל
העיר קריית גת נהנית ממיקום מצוין באמצע הדרך, בין תל-אביב, ירושלים ובאר שבע, בסמוך לכביש 6 ועם תחנת רכבת המצויה בסמוך למרכז העיר. אמנם חברת אינטל מעסיקה כ-4,000 עובדים בעיר, אך כיום רובם מתגוררים ביישובים כפריים סמוכים או באזורים מרוחקים יותר. שכונת "כרמי גת" החדשה, שנחנכה השנה במסגרת "הסכם גג" שנחתם בעיר, צפויה לשנות מצב זה. השכונה משתרעת מצפון לכביש 35 ומאפשרת את הקמתן של כ-7,600 יחידות דיור מסוגים שונים: צמודי קרקע חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לצד בנייה רוויה של עד 22 קומות.
על פי התוכנית של משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל והרשות המקומית, כ-20% מכלל הדירות במסגרת הבנייה הרוויה יהיו בשטח של מקסימום 75 מ"ר. לדברי גרינברג, התוכנית מקצה שטחים לתעסוקה, קריית חינוך ופארק מרכזי לפעילות נופש וספורט בשטח של כ-650 דונם. בד בבד עם הבנייה המואצת למגורים, פועלת העירייה להרחבת פארק התעשייה ב-2,000 דונם, לטובת הרחבת הבסיס הכלכלי והתעסוקתי של העיר. "המחירים בפרויקטים לבנייה בעיר מגיעים לעד 890 אלף שקל לדירות 4 חדרים חדשות", הוא מוסיף.
קריית ביאליק : 9,000 דירות חדשות
אוכלוסייה כיום: 40 אלף
תחזית ל-2030: 90 אלף
שיעור גידול: 125%
מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.2 מיליון שקל
כביש עוקף קריות החדש גורר עמו פיתוח מואץ בערי הקריות. בקריית ביאליק לבדה מתוכננות שתי שכונות מגורים שיכללו כ-9,000 יחידות דיור: "אפק", לה יש כבר תוכנית מאושרת; ו"ביאליק על הפארק", המאושרת להפקדה. לדברי גרינברג, שכונת אפק ממוקמת על קרקעות שהיו שייכות לקיבוץ אפק, סופחו לקריית ביאליק ומשלימות את העיר ממזרח. בשכונה ייבנו כ-4,500 יחידות דיור בתמהיל מגוון: קוטג'ים טוריים, לצד בנייה רוויה בגובה 6-25 קומות.
בנוסף, בשכונה מתוכננים כ-27 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים ופארק שכונתי מרכזי. באחרונה נחתם "הסכם גג" בעיר להקמת אלפי יחידות דיור נוספות בשכונות אלה, כאשר המחירים הממוצעים עומדים על כ-1.2 מיליון שקלים לדירות 4 חדרים חדשות.
