מפת הנדל"ן: כמה יעלו דירות עם מע"מ אפס?

אחרי אינספור מחלוקות, איומים והאשמות, אישרה ועדת הכספים של הכנסת את חוק מע"מ 0%, וכעת הוא עומד בפני אישורו במליאה. לאחר שיאושר, רוכשים הזכאים להטבה יקבלו פטור ממע"מ ברכישת חלק מהדירות החדשות ברחבי הארץ. אחרי המתנה ארוכה לאישור החוק שהובילה לקיפאון בשוק הדיור, ועד לנתונים האחרונים לפיהם צעירים כבר לא יכולים לחכות - נשאלת השאלה שמעסיקה את כולנו: כיצד יראה שוק הנדל"ן החדש, לאחר שהחוק ייכנס לתוקף.

בדיקת ynet: מע"מ 0% ריסק את שוק הנדל"ן

מחקר: חוק המע"מ יעודד דירות יקרות יותר

4 חדרים ב-950 אלף? נחשו איפה אפשר לקנות

איפה יש דירות בפחות מ-950 אלף שקל

דירות ב-1.6 מיליון שקלים: הבדיקה המלאה

כדי להשיב על השאלה הזו, אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות, ערך מחקר מיוחד עבור ynet במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל" - ויצר את "מחירון הדירות החדש בעידן מע"מ 0%". מומחי האתר חישבו עבור כל שכונה הערכות מחיר רלוונטיות לזכאים להטבת המע"מ, אשר מהוות אינדיקציה ראשונית עבור רוכשי הדירות החדשות. באתר מדלן מבהירים כי מדובר בהערכות בלבד, המבוססות על נוסח החוק העדכני ועל נתוני רשות המסים, כאשר הנתונים הרשמיים יפורסמו בשבועות הקרובים.

במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי השכונות שנבחנו, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה כיום והמחירים הצפויים לאחר הטבת המע"מ. המחיר הצפוי חושב בהנחה שהקבלנים ימכרו את הדירה במחיר המקסימלי המתאפשר להם במסגרת ההטבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר).

לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה

כיצד התקבלו המחירים? "כדי להגביל את עליית המחירים, יקבע השמאי הממשלתי הראשי את תקרת המחיר למ"ר בכל אזור, שמעליה לא ניתן יהיה למכור דירה במסגרת ההטבה", מסביר אמיר וינשטוק, מייסד אתר מדלן ומעורכי המחקר. לדבריו, "בפרסום החוק מתואר מנגנון המגדיר את תקרת המחיר, ואנו הפעלנו את המנגנון על נתוני רשות המסים כדי לקבל הערכה לתקרת המחיר. נציין כי לא מדובר בנתונים הרשמיים של השמאי הממשלתי, אשר פועל על מאגר נתונים אחרים ומחשב את התקרה לכל גוש ולא ברמת השכונה".

וינשטוק מסביר כי "ההטבה יכולה להגיע עד לסכום של למעלה מ-240 אלף שקל - סכום לא מבוטל הדורש בדרך כלל שנים רבות של חיסכון". לדבריו, המפה משווה בין מחיר השוק היום לבין המחיר המקסימלי שבה דירה תוכל להימכר במסגרת ההטבה, "ובמקומות רבים מגלים כי מדובר בהנחה משמעותית", הוא אומר. "יתר על כן, כפי שניתן לראות במפה, ההטבה מרחיבה את האפשרויות לזוגות צעירים לגור בשכונות ובערים שלא היו במגבלת התקציב שלהם לפני ההטבה".

כך, למשל, מדגים וינשטוק כי דירת 4 חדרים בשכונת פסגות אפק החדשה בראש העין, אשר נמכרת היום במחירים התחלתיים של 1.34 מיליון שקלים, עשויה להימכר לפי ההערכות תמורת 1.07 מיליון שקלים אחרי ההטבה. "כך השכונה יכולה להוות אלטרנטיבה למשפחות צעירות רבות, שעד היום לא שקלו רכישת דירה בשכונה זו", הוא מסביר.

"מיד לאחר אישור החוק, צפויה התנפלות על המלאי המוגבל - בשלב זה - של הדירות המתאימות להטבה", הוא ממשיך, "לכן חשוב שהרוכשים יידעו את זכויותיהם. גם אם מוצעת לכם דירה במסגרת הטבת המע"מ, אין זה בהכרח אומר שאתם הנהנים ממנה. ייתכן שיציעו לכם דירה ב-1.5 מיליון שקלים - אך לפני כניסת החוק היא בכלל עלתה 1.3 מיליון שקלים. כמו בכל עסקת נדל"ן, הרוכשים חייבים לבדוק שלא עושים עליהם סיבוב - כולל בדיקת מכירות קודמות בפרויקט".

עוד מציין וינשטוק כי "לעתים, הרף שיקבע השמאי יהיה נמוך מהמחיר הממוצע בשכונה, ולכן על מנת שהדירות בפרויקט יכנסו לתוך הטבת המע"מ - היזם יאלץ להוריד את מחיר הדירה. במקרה שכזה הלקוח יראה הנחה גבוהה אף יותר מגובה המע"מ. כלומר, אם קבלן מוכר דירת 4 חדרים ב-1.5 מיליון שקלים, ולאור תקרת המחיר הדירה תוכל להימכר במחיר מירבי של 1.45 מיליון שקלים - ייתכן שהיזם יבחר להוריד את המחיר - והתוצאה תהיה שיהיו פחות דירות מוטבות. כפי שניתן להבין, לסף שיקבע השמאי לכל אזור יש משמעות עצומה - הן עבור הקבלן והן עבור קהל הרוכשים".

מתי מקבלים את ההטבה?

נזכיר כי כדי ליהנות מהטבת המע"מ, הרוכש צריך להיות ברשימת הזכאים לקבלת ההטבה, ולעומתו הדירה צריכה להיות כזו המאפשרת לקבל את ההטבה. כלומר, רק כאשר הרוכש מוטב והדירה מוטבת, ניתן לקבל את הפטור מהמע"מ. באחריות הרוכשים לוודא שהם עומדים בתנאים לזכאות, ובאחריות הקבלן לוודא שהדירה עומדת בתנאים.

באחריות הקבלן לוודא שהדירה עומדת בתנאים(צילום: shutterstock)

מהו רוכש מוטב?

על פי הצעת החוק האחרונה (שעלולה להשתנות עד לאישור הסופי של החוק), כדי שרוכש יהיה זכאי להטבת המע"מ, חייבים להתקיים שני קריטריונים:

1. הורה לילד (או ילד שנמצא בחזקתו) או מעל גיל 35. במקרה של זוג, מספיק שאחד מבני הזוג מעל גיל 35 או הוא הורה לילד.
2. לרוכש ולבן/בת זוגו אין כיום דירה בבעלותם וגם לא הייתה בבעלותם ב-10 השנים האחרונות. אחזקה בדירה בשיעור של שליש או יותר נחשבת לבעלות מבחינת חוק מע"מ 0%.
   

אם רוכש שמקיים את תנאים 1 ו-2, או בן/בת זוגם שירתו שירות צבאי/אזרחי/לאומי לתקופה של 12 חודשים לפחות - הם מוגדרים כרוכשים "מוטבים" ותקרת שווי הדירה שיוכלו לרכוש במסגרת ההטבה הוא 1.6 מיליון שקלים. במידה שלא, תקרת ההטבה עומדת על מיליון שקל - ורוכשים אלה מוגדרים כרוכשים "זכאים".

מהן דירות מוטבות?

כדי שדירה תוכל להימכר כדירה מוטבת, היא צריכה לעמוד במספר קריטריונים, בין השאר:

1. דירה חדשה מקבלן.
2. דירה בשטח שבין 60-150 מ"ר ("שטח פלדלת" - כלומר לא כולל שטחי מרפסת, מחסן וחניה).
3. תקרת מחיר של 1.6 מיליון שקלים לרוכש "מוטב" ותקרת מחיר של מיליון שקל לרוכש "זכאי". זהו המחיר המירבי לקבלת ההטבה.
4. המחיר למ"ר של הדירה יהיה נמוך מהערך שיקבע השמאי הממשלתי לאותו אזור.
   

אז כמה יעלו דירות במסגרת החוק?

שכונת רמות, באר שבע - הנחה של 221 אלף שקל:

במסגרת המחקר נבדקו שכונות עם בנייה חדשה בישראל. בין היתר, נבדקה שכונות רמות בבאר שבע, בה נמכרו בשנה האחרונה דירות 5 חדרים במחיר ממוצע של 1.17 מיליון שקלים. ההערכה למחיר המירבי אשר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת על 949 אלף שקל - כלומר הנחה של כ-221 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת אגמים, אשקלון - הנחה של 138 אלף שקל:

בשכונות אגמים באשקלון נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 861 אלף שקל. ההערכה למחיר המירבי אשר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת על 723 אלף שקל - כלומר הנחה של כ-138 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת יבנה הירוקה, יבנה - הנחה של 260 אלף שקל:

בשכונות נאות רבין (יבנה הירוקה) ביבנה נמכרו דירות 5 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.52 מיליון שקלים. ההערכה למחיר המירבי אשר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת על 1.26 מיליון שקלים- כלומר הנחה של כ-260 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת יבנה הירוקה. 1.26 מיליון שקלים ל-4 חדרים(צילום: אבי רוקח)

שכונת המדע, רחובות - הנחה של 280 אלף שקל:

בשכונות המדע ברחובת נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.52 מיליון שקלים. ההערכה למחיר המירבי אשר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת על 1.24 מיליון שקלים - כלומר הנחה של כ-280 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת כרמים, מודיעין - הנחה של 280 אלף שקל:

בשכונות כרמים במודיעין נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.53 מיליון שקלים. ההערכה למחיר המירבי אשיר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת על 1.25 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 280 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת רסידו סיטי, באר יעקב - הנחה של 240 אלף שקל:

בשכונת באר יעקב החדשה (רסידו סיטי) בבאר יעקב נמכרו דירות 5 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.56 מיליון שקלים. ההערכה למחיר המירבי אשיר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת עומדת על 1.32 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 240 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת פסגות אפק, ראש העין - הנחה של 270 אלף שקל:

בשכונת פסגות אפק בראש העין נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.34 מיליון שקלים. ההערכה למחיר המירבי אשיר יאפשר לרוכשים לקבל את הטבת מע"מ 0% עומדת על כ-1.07 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 270 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה. דירות 5 חדרים נמכרו במחיר ממוצע של 1.54 מיליון שקלים. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה עומדת על כ-1.28 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 260 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

צור יצחק - הנחה של 270 אלף שקל:

בצור יצחק נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.12 מיליון שקלים. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-953 אלף שקל - כלומר הנחה של 167 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה. דירות 5 חדרים נמכרו במחיר ממוצע של 1.49 מיליון שקלים. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-1.22 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 270 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

צור יצחק. 953 אלף שקל ל-4 חדרים(צילום: אבישי זיגמן)

שכונת אגמים, נתניה - הנחה של 260 אלף שקל:

בשכונת אגמים בנתניה נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.52 מיליון שקלים. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-1.26 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 260 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת רובע יזרעאל, עפולה - הנחה של 167 אלף שקל:

בשכונת רובע יזרעאל בעפולה נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 855 אלף שקל. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-688 אלף שקל - כלומר הנחה של 167 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה. דירות 5 חדרים נמכרו במחיר ממוצע של 951 אלף שקל. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-844 אלף שקל - כלומר הנחה של 107 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.

שכונת גלי כרמל, טירת הכרמל - הנחה של 210 אלף שקל:

בשכונת גלי כרמל בטירת הכרמל נמכרו דירות 4 חדרים בשנה האחרונה במחיר ממוצע של 1.06 מיליון שקלים. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-921 אלף שקל - כלומר הנחה של 139 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה. דירות 5 חדרים נמכרו במחיר ממוצע של 1.29 מיליון שקלים. ההערכה למחירי הדירות לאחר ההטבה בשכונה, עומדת על כ-1.08 מיליון שקלים - כלומר הנחה של 210 אלף שקל מהמחיר בו נמכרו דירות דומות לאחרונה.