סוד הצמיחה של הערים הבינוניות
מאזן ההגירה השלילי ממשיך לאפיין את הערים הגדולות - ובהן ירושלים, ת"א, אשדוד וחיפה - שאותן מעדיפים הישראלים לעזוב לטובת מגורים בפרברים. אך עליית המחירים של השנים האחרונות הזניקה קדימה ערים קטנות יותר כמו פתח תקווה, רחובות, אשקלון ונתניה. מה הן מציעות?
בשנים האחרונות החלה תופעה של נטישת הערים הגדולות לטובת מגורים בפרברים . על פי הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בנושא, מבין 14 הערים שאוכלוסייתן עולה על 100 אלף איש - לפחות 11 סבלו ממאזן הגירה שלילי מאז שנת 2013. בשנים הקרובות התופעה עשויה להימשך, על רקע הפיתוח המואץ ביישובים קטנים יחסית כמו ראש העין, באר יעקב, גני תקווה וקריית גת.
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- בדיקה: איפה קנו הכי הרבה דירות ב-2014
- בית ב-130 מיליון: איפה הדירות הכי יקרות?
- מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?
כך, למשל, ב-2013 עמד מאזן ההגירה (נכנסים פחות יוצאים) בירושלים על 7,400 נפש; באשדוד על 2,600 נפש; בתל-אביב על 1,900 נפש; בחיפה על 1,300 נפש; ובבאר שבע על 900 נפש. "מכלל היישובים העירוניים הגדולים, רק בשנה זו נגרעו מהם עשרות אלפי תושבים - כמחציתם היגרו ליישובים כפריים והשאר ליישובים קטנים ובינוניים", אומר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, שערכה סקירה של הערים שננטשו לעומת אלה שזכו לביקושים.
מהסקירה עולה כי ערים גדולות נוספות שננטשו הן בני ברק, בת ים, חולון, חיפה, רמת גן וראשון לציון. האם ניתן בכלל למגר את תופעת ההגירה הזו? גרינברג סבור שלמדינה צריך להיות אינטרס ראשון במעלה לחיזוק ערים אלה, וגם תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) מצדדת בכך. "ריכוז האוכלוסייה בערים גדולות מפחית את הוצאות המדינה על תשתיות ושירותים, מאפשר פיתוח מערכות הסעת המונים יעילות ומנצל את הכוח הכלכלי של הערים, שנובע מיתרון הגודל שלהן", הוא מסביר.
אבל לצד הערים שננטשו, מצא גרינברג 4 ערים גדולות שדווקא זכו לצמיחה בשנים האחרונות - רחובות, פתח תקווה, אשקלון ונתניה. בערים אלה שיעור מאזן ההגירה היה חיובי ועבר את שיעור ה-12% בשנת 2013 - פתח תקווה (14.2%+), אשקלון (13.8%+), רחובות (12.7%+) ונתניה (6.6%+). ערים אלה אף מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בהן בין השנים 2013-2014, ביחס לגודל האוכלוסייה. בסקירה מנסה גרינברג להסביר מדוע דווקא ערים אלה הפכו מבוקשות בשנתיים האחרונות.
"מעבר למלאי תכנוני גדול של יחידות דיור ומספר חוזקות מקומיות, נדמה שהיתרון המרכזי של ערים אלה, ומה שהפך אותן למבוקשות וצומחות יותר מבין הערים הגדולות, הוא מחירי הדירות", הוא טוען, "יש להן יתרון אזורי הנובע ממחירים נמוכים בעשרות אחוזים, ביחס לערים אחרות במרחב שבו הן ממוקמות. לעתים, הגירה בתוך האזור, בטווח של כמה קילומטרים בודדים, חוסכת לרוכשי הדירות סכומים שמגיעים גם לחצי מיליון שקל על דירת 4 חדרים סטנדרטית".
אז מה, בעצם, מביא את התושבים להגר מעיר מגוריהם לטובת הפרברים? לדברי דליה טוריסקי, מנהלת השיווק בחברת רותם שני הבונה 420 יחידות דיור בגני תקווה, הערים הקטנות והיישובים הכפריים נתפסים בעיני הציבור כאיכותיים ואטרקטיביים יותר לגידול ילדים. "ההתרחקות מהערים הגדולות, במיוחד ממרכזי המטרופולינים, משמעה חיסכון כספי לא מבוטל - עניין שהוא רלוונטי במיוחד בימים של מחירי שיא בדיור", היא אומרת.
המקרה של רחובות: חלופה ללא פשרות
העיר רחובות מייצגת חלופה זולה יחסית ביחס לשכנותיה - ראשון לציון ונס ציונה - אך לא בהכרח מהווה פשרה באיכות החיים והמגורים. זו אחת הסיבות המרכזיות, לשיטתו של גרינברג, לנתון החיובי של מאזן ההגירה בעיר. "ברחובות יש 3 מוסדות עוגן המהווים בסיס לכלכלה ולתעסוקה המקומית - מכון ויצמן, בית החולים קפלן והפקולטה לחקלאות", הוא אומר.
יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור הבונה בעיר פרויקטים למגורים, בין היתר בשכונת אבן גבירול המתחדשת, מחזק את הדברים. "ברחובות ניתן למצוא חברות היי-טק, לצד אזורי בילוי", הוא מציין. "מיקומה במרכז הארץ ולא רחוק מתל-אביב הופכת אותה לאלטרנטיבה עבור מי שרוצה לגור במרכז במחיר שפוי. גם מיקומה בקרבת צירי תנועה ראשיים מאפשר תנועה מהירה יחסית לתל-אביב".
גרינברג מוסיף כי רחובות מאופיינת במרכיב בולט של אוכלוסייה משכילה, כאשר הדירוג החברתי-כלכלי שלה הוא 6. "הפערים החברתיים הם בין השכונות הוותיקות במרכז העיר, לשכונות החדשות שמושכות אוכלוסייה צעירה מאזור השפלה והדרום", הוא מציין. משקיעי הנדל"ן מתרכזים בשכונות הוותיקות, משום שהתשואה השנתית באזורים כמו שעריים ואזור התחנה המרכזית עומדת על כ-4% עבור דירות 3 חדרים מיד שנייה, שעולות בממוצע כ-920 אלף שקל.
אמנם לפי נתונים של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ברחובות ב-4%; אולם מאז תחילת שנת 2012 גדל ההיצע ובעיר החלו להיבנות כ-2,700 יחידות דיור חדשות - נתון הדומה לזה שקיים בראשון לציון, הגדולה מרחובות פי 2. כך, למשל, בשכונת אבן גבירול במערב רחובות נבנות 960 יחידות דיור במחיר ממוצע של כ-1.3 מיליון שקלים ל-4 חדרים; ובשכונת רחובות המדע ליד מכון ויצמן נבנות 2,456 דירות במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקלים.
המקרה של פ"ת: מחירים נוחים במרחב
משבר הנדל"ן והמחסור בקרקעות זמינות לפיתוח בערי גוש דן היטיבו עם פתח תקווה. שכונות גדולות חדשות כמו נווה גן, אם המושבות וכפר גנים ג', משכו אוכלוסייה צעירה וחזקה, ועל הדרך שיפרו פלאים את תדמיתה האפרורית של העיר. "זוגות צעירים מאזור גוש דן והשרון, שבעבר פתח תקווה לא ממש הייתה ברשימת המשאלות שלהם, מצאו עצמם מהגרים לעיר ונהנים ממחירים נוחים ביחס למרחב", מפרט גרינברג.
לדבריו, אותם זוגות צעירים נהנים מיתרונות בולטים כמו מיקום אסטרטגי בלב המדינה, היצע שירותים מגוון והיצע תעסוקה נרחב. "פתח תקווה מהווה מוקד תעסוקה בולט במטרופולין תל-אביב - בעיר 2.4 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, וקיימים 2.8 מיליון מ"ר נוספים בתוכניות מאושרות שעדיין לא מומשו. נתונים אלו מספקים לעיר אופק כלכלי מבטיח", מוסיף גרינברג.
יחד עם זאת, לביקושים הגדולים היה גם מחיר. גרינברג מספר כי הפיתוח המואץ למגורים הכניס את עיריית פתח תקווה להוצאות כספיות, ופגע במידה מסוימת באיכות השירותים שהיא מספקת, במיוחד לשכונות הוותיקות. "כתוצאה מכך, העירייה לקחה החלטה אסטרטגית, שמשמעה הורדת הרגל מהדוושה והפחתת היקפי הבנייה החדשה למגורים", הוא אומר.
למרות הכל - דירת 4 חדרים חדשה בעיר עולה בממוצע כ-1.5 מיליון שקלים - מחיר שנחשב כיום למציאה באזור המרכז. לשם הדגמה, אומר גרינברג, ברמת גן השכנה שמעבר לכביש 4, המחיר גבוה בלמעלה מ-20%, עובדה שמסבירה במידה מסוימת את ההגירה השלילית ברמת גן והחיובית בפתח תקווה. דירות 3 חדרים ישנות בעיר נמכרות בכמיליון שקל בממוצע. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ב-7%.
המקרה של אשקלון: המיקום דווקא עוזר
למבצע "צוק איתן" והרקטות מעזה הייתה רק השפעה זמנית על אשקלון, והם לא עצרו את הפיתוח בה. לדברי גרינברג, העיר נהנית מעתודות קרקע גדולות שרק חלקן הקטן נוצל, חוף ים מרשים ומרחק סביר לתל-אביב - 40-50 דקות ברכבת. "במרחב בו היא מצויה, אשקלון מבוקשת בעיקר על רקע מחירי הדיור הנוחים - כמיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה", הוא אומר.
לשם השוואה, באשדוד הסמוכה המחיר גבוה בלא פחות מ-47%, נתון שמסביר את העובדה שבכל שנה מהגרים מאשדוד לאשקלון בין 400 ל-500 איש בממוצע. "אגב, התחרות האזורית מזמנת לאשקלון יריבה לא צפויה: קריית גת, שבה החלה להיבנות שכונת הענק כרמי גת, ויהיה מעניין לראות כיצד הדבר ישפיע על התפתחותה של אשקלון", מוסיף גרינברג.
אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה הבונה את פרויקט "דונה באגמים" בעיר, מסביר את מגמת הביקושים בעיר הדרומית. "הביקושים לדירות באשקלון גבוהים, הן בקרב זוגות צעירים והן בקרב משפרי דיור", הוא מציין, "בשנים האחרונות יותר ויותר זוגות ממרכז הארץ הבינו שעליהם להדרים או להצפין כדי לרכוש דירה חדשה במחיר שפוי. עצם קיומם של כבישים חדשים ופיתוח קווי רכבת, סייעו להחלטה להעתיק את מקום מגוריהם".
לדברי גרינברג, עיקר הבנייה באשקלון מתרכזת בשכונות האגמים וברנע. "שכונת האגמים ממוקמת בדרום העיר ועתידה לכלול כ-6,500 יחידות דיור, כאשר מחיר דירת 4 חדרים עומד על 860 אלף שקל בממוצע ודירת 5 חדרים ב-1.1 מיליון שקלים", הוא אומר. "בשכונת ברנע, הממוקמת בצפון העיר ונמצאת בשלבי פיתוח מתקדמים יותר, המחירים גם גבוהים יותר - 1.08 מיליון שקלים ל-4 חדרים ו-1.26 מיליון שקלים ל-5 חדרים".
בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות באשקלון ב-6%, בד בבד עם התייקרות הקרקע במכרזים שיצאו לשיווק. בשנים 2012-2013 היו בעיר כ-1,000 התחלות בנייה בשנה - יותר מבאר שבע ופי 2 מאשדוד. "בשנה הנוכחית חלה האטה משמעותית בהתחלות הבנייה, אך הפיתוח בשכונת האגמים ככל הנראה יחזיר את העיר לרמות הגבוהות להן היא התרגלה", טוען גרינברג.
המקרה של נתניה: עוגן מרכזי לתעסוקה
האירועים האנטישמיים האחרונים בצרפת הכניסו את נתניה לכוננות של גל עלייה חדש, והעלו שוב את העיר לכותרות בשוק הנדל"ן. אפילו העיתון האמריקני "הניו-יורק טיימס" הקדיש לנתניה כתבת פרופיל, כיאה ליעד ההגירה העיקרי של יהודי המדינה האירופית. אלה רוכשים דירות בחלקים שונים של נתניה, אך מתרכזים בעיקר במרכז העיר, סמוך לחוף הים.
אלא שנתניה אינה מבוקשת רק על ידי צרפתים, וזהו גם אחד ממאפייניה הבולטים - מגוון של טיפוסי שכונות ואזורי מגורים, אשר מושכים אוכלוסיות שונות. לדברי גרינברג, זוגות צעירים ממעמד הביניים, שחלקם היגרו מערים חזקות בשרון וגם גוש דן, מגיעים לשכונות פרבריות חדשות כמו קריית השרון ואגמים. לעומתם, משפרי הדיור המבוססים יותר התיישבו בשכונות עיר ימים ומתחם נת/600.
"נתניה שינתה את פניה. למרות מחירי הדיור הגבוהים שלה, היא הצליחה להתברג בעשירייה הפותחת בכמות מכירת הדירות, לצד תל-אביב", אומר חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזנגוף סחר הבונה את פרויקט "LAGOON" בעיר. לפי נתוני השמאי הממשלתי, בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בנתניה ב-4%. זאת הסיבה, כנראה, שבעוד שמחירי דירות 3 חדרים במרכזה עומדים על מיליון שקל בממוצע; דירות 4 חדרים בקריית השרון ואגמים כבר עולות כ-1.5 מיליון שקלים, ודירות 5 חדרים בעיר ימים עולות 2.6 מיליון שקלים.
"נתניה מתהווה כעוגן מרכזי של שירותי מסחר ותעסוקה בצפון מטרופולין תל-אביב, כמעט תמונת ראי של ראשון לציון", מוסיף גרינברג. לדבריו, בשנת 2016 צפויים להיפתח באזור התעשייה הצפוני תחנת רכבת חדשה ומתחם הקולנוע סינמה סיטי. "לנתניה תוכנית מתאר חדשה המוסיפה לה למעלה מ-40 אלף יחידות דיור חדשות ל-67 אלף היחידות הקיימות; ועוד כ-3 מיליון מ"ר של שטחי מסחר - הכפלת השטח הקיים", הוא מסכם.
