עליית מחירים ב-6 שנים בערים הגדולות: 106% בחיפה, 92% בבאר שבע

דו"ח מבקר המדינה על משבר הדיור שפורסם אמש (ד'), מצביע על עלייה חדה במחירי הדירות מאז 2008 ועד 2013. על פי הדו"ח, בשנים אלה חלה עלייה של 55% במדד המחירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בעוד שאל מול מחירי הדיור הנוסקים - עלתה ההכנסה הממוצעת של משקי הבית באופן מתון. למעשה, העלייה במחירים החלה כבר ב-2007, אז מחירי הדירות טיפסו עד 2013 ב-72% - כאשר הזינוק החד ביותר חל ב-2009.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?

בדיקה: איפה קנו הכי הרבה דירות ב-2014

מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?

>>> רוצים לדבר עם עורכי וכתבי ynet? כיתבו לנו בטוויטר

בעקבות נתונים אלה, החלטנו לבדוק מה קרה למחירי הדירות ב-6 השנים האחרונות, ולקבל תמונה מלאה שמראה בכמה התרחק האזרח הממוצע מהיכולת שלו לקנות דירה. במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", ערך עבור ynet אתר מדלן, המספק כלים מתקדמים לרכישת דירה חכמה, מחקר שבדק בכמה עלו מחירי הדירות בישראל מתחילת 2009 ועד סוף 2014. המחקר בחן עסקאות מקרקעין של דירות חדשות ומיד שנייה אשר דווחו לרשות המסים בשנים אלו, כאשר על פי הממצאים - עלו מחירי הדיור בשיעור מצטבר של לא פחות מ-74%.

"המדדים שמפורסמים בידי משרדי הממשלה מדווחים על השוני בין ממוצע מחירי העסקאות בכל שנה. אך לפחות בחלק מהמקרים, הדירות שנמכרו בכל שנה עשויות להיות מאוד שונות מאלו שנמכרו בשנה אחרת", מסביר את אופן הבדיקה רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. "כך, למשל, אם ב-2013 נמכרו יותר דירות בשכונת יוקרה, ואילו ב-2014 יותר דירות בשכונה זולה, עלול להתקבל מצג שווא של ירידת מחירים - אפילו אם בכל שכונה עלו מחירי הדירות".

במסגרת הבדיקה, השווה איתן כל דירה לדירות דומות לה שנמכרו בשנה שעברה באותה שכונה, או באותו פרויקט. "בבדיקה שביצענו קיבענו את סל הדירות מיד שנייה שהרוכשים קנו בשנת 2008 בכל עיר, ובדקנו כיצד עלו מחירי דירות אלו לאורך השנים". על פי הממצאים, ב-2009 עלו מחירי הדירות בישראל ב-17%, ומאז המשיכו לטפס: ב-2010 עלו המחירים ב-37%; ב-2011 זינקו המחירים כבר ב-50%; ב-2012 האמירו ב-54%; בשנת 2013 טיפסו המחירים ב-64%; ובשנת 2014, כאמור, עומד הנתון על עלייה של 74%.

נתונים אלה מקבלים משנה תוקף, אם בודקים את השכר החודשי הממוצע של שכירים לאורך השנים. בשנת 2014 עמד השכר החודשי הממוצע על כ-9,130 שקל. לעומת זאת, בשנת 2005 עמד השכר החודשי הממוצע על כ-7,200 שקל. מחיר דירה בשנה שעברה עמד בממוצע של 1.265 מיליון שקלים; בעוד מחיר ממוצע של דירה ב-2005 עמד על 692 אלף שקל.

כך, ניתן לראות שבעוד שבשנת 2005 רוכש היה צריך לקבל 96 משכורות כדי לקנות דירה - בשנת 2014 כבר צריך 139 משכורות לצורך רכישת נכס. לא בכדי מסקר שפרסם לאחרונה בנק ישראל עולה כי בעוד שבשנת 2002, כ-66% מנסקרים שגילם 35 היו בעלים של דירה, ב-2012 השיעור ירד לכ-60%. לפי בנק ישראל, בין השנים 2002 ו-2012 הגיל החציוני של רוכשי דירה ראשונה עלה מ-30 ל-32.

יצוין כי רק בשנת 2014 עלו מחירי הדירות החדשות בכלל הארץ ב-6.3% במחצית השנייה של 2014, לעומת התקופה המקבילה ב-2013. העיר שהובילה את העליות היא תל-אביב - עם עלייה של 10.3% במחירי הדירות החדשות. אחריה דורגו יקנעם עלית (+9.6%), חיפה (+8.6%), נתניה (+8.2%), אשקלון (+7.9%), נהריה (+7.6%), ירושלים (+7%), יבנה (+6.9%), ראש העין (+6%) ובאר שבע (+5.2%). אחרונה ברשימה הייתה עפולה - עם עלייה של 4.7% במחירי הדירות החדשות במחצית השנייה של 2014, לעומת אותה התקופה ב-2013.

באשר לשיעור השינוי במחירי הדירות מיד שנייה בתקופה זו, המחירים עלו בשנה החולפת ב-6% לעומת 2013. במקום הראשון הופיעה שוב תל-אביב, עם עלייה של 13.4% במחירי הדירות מיד שנייה במחצית השנייה של 2014 לעומת 2013. אחריה דורגו באר שבע (+8.2%), עפולה (+7.8%), נתניה (+7.6%), ירושלים, יבנה ונהריה (+6.1%), חיפה (+5.4%), אשקלון (+5%) ויקנעם עלית (+4.2%). במקום האחרון בעליית המחירים הייתה ראש העין, המאופיינת בבנייה מסיבית חדשה, עם עלייה של 1.2% במחירי הדירות מיד שנייה.

עליית מחירים של יותר מ-100% בחיפה

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.

הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשכונה. הקלקה על האייקונים בצורת הבתים בצבע סגול מציגה את השכונות והיישובים המבוקשים שנבדקו, שבהם רכשו דירות משקיעי נדל"ן ב-2014 וקיבלו את התשואה הגבוהה ביותר.

לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה בשינויים של מחירי הדירות בין 2009 ל-2014 לחצו על האייקונים החומים

במסגרת הבדיקה של מדלן נבדקו עליות מחירי הדירות ב-6 השנים האחרונות ב-4 הערים הגדולות בישראל - חיפה, באר שבע, תל-אביב-יפו וירושלים. חיפה מובילה בעליות המחירים ב-2014 ואחריה באר שבע, תל-אביב וירושלים. אמיר וינשטוק, ממקימי אתר מדלן, מדגיש: "בשנים האחרונות עלו המחירים במהירות לא רק בערי המרכז - גם בערים בפריפריה כמו באר שבע וחיפה. בכך מתחדד הקושי של זוגות צעירים ומשפרי דיור לקנות דירה לא רק באזור הביקוש אלא בשאר חלקי הארץ".

על פי הנתונים, מחירי הדירות בחיפה בשנת 2009 עלו ב-21%; בשנת 2010 טיפסו במחירים ב-45%; שנה לאחר מכן כבר האמירי מחירי הדיור בעיר הצפונית ב-62%; ב-2012 זינקו המחירים ב-72%; בשנת 2013 עלו המחירים בלא פחות מ-94%; ובשנת 2014 עקפו מחירי הדיור את רף ה-100% - וקפצו ב-106%.

 בבאר שבע, עלו מחירי הדיור ב-2009 ב-21%; שנה לאחר מכן טיפסו המחירים ב-46%; בשנת 2011, שנת המחאה החברתית, האמירו מחירי הדירות בבירת הנגב ב-66%; ב-2012 כבר קפצו ב-71%; וב-2013 עלו ב-78%. בשנה החולפת זינקו מחירי הדירות בבאר שבע ב-92%, על פי בדיקת אתר מדלן.

בתל-אביב-יפו, עלו מחירי הנכסים בשנת 2009 ב-16%; בשנת 2010 עלו המחירים ב-49; בשנת 2011 זינקו המחירים בעיר ללא הפסקה ב-53% ובשנת 2012 ב-55%; וב-2013 טיפסו המחירים ב-67%. בשנת 2014 האמירו מחירי הנדל"ן בעיר ב-84%, על פי הבדיקה.

ואילו בירושלים, מחירי הדיור בשנת 2009 עלו ב-13%; בשנת 2010 כבר טיפסו ב-30; ב-2011 עלו המחירים ב-39%; בשנת 2012 האמירי מחירי הדיור בבירה ב-42%; בשנת 2013 עלו ב-48%; ובשנת 2014 קפצו מחירי הדירות בירושלים ב-56%.