הצעה לקניית קרקע חקלאית: מה צריך לבדוק
יש כאלה שרכשו פיסת קרקע לפני עשרות שנים וגזרו קופון, וגם אתם יכולים עקרונית לעשות זאת. אבל לפני שרצים למשרד המכירות וקונים חלקה עם ציפייה לתשואה נאה - עליכם לבחון מתי היא תופשר, אם בכלל. מדריך
רובנו שמענו על "ברי מזל" שרכשו לפני עשרות שנים פיסת קרקע וגזרו קופון. ההזדמנויות קורצות מהפרסומות: "קרקע לפני הפשרה סמוך ליישוב גדול - במחיר שאפשר לעמוד בו". משרדי המכירות עושים רושם רציני, הפרויקט מלווה במיטב עורכי הדין, גופים מוכרים כבר רכשו חלקה והצפי הוא לתשואה נאה - ברגע שתושלם ההפשרה, כמובן. אבל לפני שאתם רצים להשקיע את מיטב כספיכם - עליכם לשים לב לאותיות הקטנות ובעיקר להיזהר.
- הטיפים הכי חשובים לרכישת קרקע חקלאית
- כאן יקום בית? טיפים לרכישת קרקע חקלאית
- קניית קרקע חקלאית? "עדיף להשקיע בקזינו"
- איך לרכוש קרקע חקלאית לצורך השקעה?
קודם כל בדקו - האם יש "אבא ואמא" לפרויקט? ומה יקרה ביום לאחר שכל החלקות ישווקו? להבדיל מרכישת דירה מקבלן - שם בנוסף לבטוחות השונות בחוזה, יש אחריות למוכר הדירה על פי חוק המכר דירות, אין הגנה כזו ברכישת קרקע. לא מדובר בפרויקט עם לו"ז מוגדר, עם הבטחות שהקרקע תופשר וניתן יהיה לבנות עליה.
ככל שהיזמים והמשווקים מתחייבים לארגן את קבוצת הרוכשים להגשת תוכניות בניה ולפעול להפשרת הקרקע, חשוב להבין שאלו הערכות תיאורטיות בלבד. אם המטרות הללו לא יושגו, לא תוכלו לטעון נגד היזמים שעשו "כמיטב יכולתם".
שאלה נוספת היא מה יקרה אם הקרקע לא תופשר - מתי נחזיר את ההשקעה שלנו? ובכן, קרקעות רבות משווקות במחיר "חלומי" וייתכן שחלקן באמת יופשרו. אולם קרקע חקלאית, אם לא תופשר, תישאר כמות שהיא - חקלאית; ותשואה נאה, שלא לדבר על החזר ההשקעה, יישארו בגדר חלום בלבד.
ברגע שיתברר שהקרקע לא תופשר או לא יאושרו התוכניות לפיתוח הקרקע, כפי שצפו המשווקים בעת ששיווקו לכם את החלקה - ערכה יירד פלאים. לאחר מכן, כפי הנראה, תתקשו מאוד למכור אותה במחיר בו קניתם - ואתם צריכים לקחת זאת בחשבון.
לפני שאתם שולפים את הארנק
קרקע חקלאית או קרקע לבנייה - עליכם לבדוק תחילה מה יעוד הקרקע. אם הקרקע מוגדרת ככזו המיועדת לחקלאות או כשטח ירוק פתוח, זו אינה קרקע שמיועדת לבנייה. כדי שתוכלו לבנות עליה יום אחד, או למכור זכויות לבנייה, הקרקע צריכה לעבור תהליכי "הפשרה". אלו עשויים לארוך זמן רב, ואין ודאות כלשהי לאילו זכויות בנייה יהיו לבסוף, אם בכלל.
אם אכן מדובר בקרקע לבנייה, צריך לבדוק מראש אם ניתן יהיה לבנות בית פרטי או בניין מגורים משותף, אולי אולי בכלל בית כנסת או בית ספר. עליכם לבחון מה יבנו על החלקה שרכשתם ואילו מבני ציבור ייבנו בסמוך.
זכרו: תהליכי תכנון, הפקדה ואישורי תוכניות מתאר על הקרקע, שמגדירות מה בדיוק ניתן יהיה לבנות עליה, נמשכים שנים רבות. המפתח להבין מה בדיוק ניתן יהיה לבנות ואיך תיראה הסביבה הוא באותן תוכניות שיאושרו. לכן, ככל שיש תוכניות שהופקדו על ידי ועדות התכנון והבנייה במשרד הפנים, רצוי לבדוק אותן - אולי בסיוע בעל מקצוע.
יש לשים דגש גם על מסים, אגרות והיטלים. לאחר שהקרקע הופשרה, התשואה על ההשקעה יכולה להיראות באופק. אך האם חשבתם כמה כסף תצטרכו לשלם למדינה בעת מכירת הקרקע? האמת היא שהמסים עלולים להגיע לעשרות אחוזים מההשבחה, כלומר מעליית ערך הקרקע. בנוסף, עשויים להיות היטלים נוספים החלים על בעל קרקע מרגע שקיימות תוכניות לפיתוח ובנייה על הקרקע ובסביבתה. שיקול זה עשוי להיות משמעותי ביותר ורבים אינם מודעים לכך.
אז מה הפתרון? בקשו לראות שומה לפי תקן 22 של לשכת שמאי המקרקעין. תקן זה פורסם לפני מספר חודשים ומאפשר לכל רוכש פוטנציאלי לקבל הערכת שמאי של שווי הקרקע המשווקת על פי התוכניות המאושרות החלות עליה כעת. בנוסף, ניתן לקבל הערכה שמאית של שווי הקרקע על פי התוכניות התיאורטיות של המשווק, ככל שיש סיכוי סביר שיתממשו. אלה כוללות את השלבים, התהליכים ופרק הזמן עד לאישור התוכניות, לרבות התשלומים והמסים שיידרש הרוכש לשלם.
קניתם את הקרקע - מה עכשיו?
מזל טוב: בצעתם את כל הבדיקות ורכשתם את הקרקע. מרביתנו לא רוכשים את הקרקע לצורך שימוש, אלא כהשקעה ארוכת טווח. שימו לב שלא פלשו לחלקה שלכם - אם לא תשגיחו היטב, ייתכן שתמצאו יום אחד מישהו שהחליט להתנחל בחלקה, סיפח אותה או שהוא משתמש בה.
החוק מאפשר לסלק פולש בכוח, אך לשם כך עומדים לרשותכם 30 יום בלבד מרגע הפלישה. לאחר מכן בהכרח תצטרכו להגיש תביעה. לכן, אם רכשתם מגרש מוגדר בגודלו, ייתכן שתרצו לגדרו - ובכל מקרה הנושא כרוך בעלויות נוספות.
האם יש עליכם אחריות וחובות כבעלי הקרקע? בוודאי. עליכם להבין כי נזק שייגרם למישהו על הקרקע שלכם, עלול לחייב אתכם ברשלנות וייתכן שאף חמור מכך. למשל, חלילה, אם מישהו ייפצע. סיבה נוספת וטובה לגדר את הקרקע.
נשאלת השאלה האם לאחר רכישת הקרקע החקלאית - מדובר יהיה בחלקה קטנה שתהיה רשומה על שמכם בלבד, או בחלקה גדולה הרשומה על כמה רוכשים במשותף. שימו לב: פעמים רבות מציעים לכם לרכוש רבע או חצי דונם. אלא שהקרקע עוד לא עברה חלוקה למגרשים, ולמעשה אתם תהיו בעלים ב"מושע" (במשותף) עם רוכשים אחרים.
לדוגמא: 4 רוכשים שונים רכשו רבע דונם כל אחד, אך החלקה רשומה על שם כולם - ומרגע זה הם שותפים יחד בקרקע. במקרים כאלה נוטים היזמים ומשרדי עורכי הדין המלווים את העסקאות, להחתים את כל הרוכשים על הסכם שיתוף, שמגדיר את אופן השימוש בקרקע בין השותפים והמגבלות בה. שימו לב - הסכם כזה מוגבל בזמן על פי חוק, וברבות השנים אתם עשויים למצוא את עצמכם עם שותפים לקרקע, שדעותיהם בנוגע לשימוש בקרקע שונות משלכם.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד פרל כהן צדק לצר ברץ ומתמחה בליטיגציה מסחרית ובליווי פרויקטים נדל"ניים
לפנייה לכתב/ת 
