איך מיישמים תמ"א 38? זה מתחיל בתושב
מהם הסיכויים לממש את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר במסגרתה ההתייחסות היחידה לדייר בבניין היא בתור "דייר סרבן"? מחקר אקדמי חדש מבקש לבחון את תמ"א 38 מנקודת מבט חברתית
העיתונות הכלכלית מציינת בימים אלה עשור לתמ"א 38 . התוכנית זכתה לתשומת לב ניכרת בהציעה זכויות בנייה, בפוטנציאל שלה ליצירת שינוי והתחדשות בערים מזדקנות ובשל העובדה כי היא מציעה לתושבים שיפור דיור ללא מעבר לנכס אחר.
- תמ"א 38: גם בעל הדירה יכול להיות היזם?
- כך תיזהרו מחאפרים שיעכבו פרויקט תמ"א 38
- תמ"א 38: איך לזהות קבלן חתימות נוכל
למרות מרכזיותם, ההכנה לרעידת אדמה והמוגנות בפני טילים (אשר התמ"א מאפשרת בחלק מהמבנים), הועמדו ברקע הדברים ולא זכו להתייחסות מרכזית - לא בשיח הציבורי, וגם לא כפי שהמחקר שלנו מראה, במערכות השיקולים של בעלי הבתים בבואר ליזום שינוי מכוח התמ"א.
למרות שעל פניו נדמה היה כי התמ"א מציעה רווח לכלל הצדדים המעורבים, רק מספר מוגבל של מיזמים באזורי ביקוש יצאו לפועל. זאת הייתה נקודת המוצא של מחקר שקיימנו בנושא. בשיחה הציבורית המתמשכת בבתים רבים בישראל בשאלת התמ"א, ברורה מרכזיותם של בעלי הדירות בהנעת התהליך - אך מקומם נפקד, הן מהמחקר האקדמי והן מהשיח שהתקיים על גבי העיתונות הכלכלית.
הניסיונות לקדם תוכניות במסגרת התמ"א התמקדו בגיבוש פתרונות בתחומי התכנון, הכלכלה, הרגולציה והבירוקרטיה של התהליך. הדייר נתפס כ"דייר סרבן" ועל מנת להניעו חוקקו (עוד) חוקים ותקנות.
התמ"א מדשדשת בגלל "הגרידיות" הישראלית?
גם כאשר סוגיית הדיירים עולה לדיון, היא מלווה בפאטליזם ובהאשמות: רבים מייחסים את דשדושה של התמ"א לתאוות הבצע של בעלי הדירות, ל"גרידיות הישראלית", אשר מהווה מכשול בפני תהליכים של שינוי עירוני. תכונות אלה נתפסות כאקסיומטיות: כך הם האנשים. ואכן, רובנו שמענו סיפורי זוועות על שכנים שחסמו את המיזם כאקט של סחטנות, או שסגרו עסקה חשאית עם היזם בתמורה לקידום הפרוייקט בבניין.
החלטנו להאיר מחקרית סוגיה זו. איתרנו שני מבנים במרכז תל-אביב ומבנה ביפו אשר נכנסו לתהליך של שינוי מכוח תמ"א 38, ועקבנו אחר התהליכים לעומקם. מיפינו את הבניינים דירה לדירה: ניתחנו בעלויות, תשואות, פרופיל סוציולוגי של בעלי הבתים, ובעיקר הקדשנו תשומת לב לתהליך ההתארגנות של הדיירים; ולאופנים בהם תהליך ההתארגנות מכשיל את הפרויקט או מביא להצלחתו.
מצאנו כי תהליך ההתארגנות ונגזרותיו - מעמדו של הוועד, האמון בין בעלי הבתים, ההון האנושי של בעלי הבתים והיחס לדירה (האם ירושה, נכס או בית) - כל אלה מרכזיים להצלחת מימוש התוכנית. מצאנו כי יחסי האמון קשים והתושבים עסוקים במשימה אחת: מקסום רווחיהם האישיים - ללא ראייה משותפת כקבוצה אשר חולקת "בית משותף", ללא דאגה למרחבים הציבוריים ברמת הבניין וובוודאי לא ברמת הרחוב או השכונה.
אפילו החשש מרעידת אדמה או מטילים (חלק ממחקרנו נוהל במשך מבצע "צוק איתן"), לא יצר אינטרס משותף סביבו אנשים מתלכדים ומקדמים יחד תוכנית שינוי. מניתוח של כלל אסיפות הדיירים, מפגשים עם היזמים ועורכי דין, וכן ראיונות עומק עם כל אחד מהשחקנים בזירה, מצאנו כי הבעיה אינה טמונה בהכרח בבעלי הבתים - אלא במסגרת כלכלית-תרבותית רחבה אשר מספקת את התנאים בתוכה תרבות מקסום הרווחים האישית יוצאת לפועל, לא כגזרת גורל ולא די.אן.איי ישראלי, אלא כניסיון לשחק את כללי המשחק שמכתיבה התמ"א.
בעלי הדירות יודעים: תמ"א 38 זו עסקה כלכלית
במחקרנו טענו כי תמ"א 38 היא (עוד) "עסקה תכנונית": עסקה המקודמת דרך שיתוף פעולה בין המגזר הציבורי והפרטי. משמע, התמ"א היא הסכם, לפיו המדינה משתמשת במכשיר תכנוני (תוכנית מתאר ארצית) המאפשר סחר בזכויות בנייה, שמייצרות הון ליזם. בתמורה היזם לוקח על עצמו מטלה ציבורית. במקרה של תמ"א 38, המטרה הציבורית היא חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה ובחלק מהמקרים אף בניית ממ"ד.
אולם, עסקה תכנונית היא עסקה בעלת אופי כלכלי והיא מכתיבה את "הגדרת המצב" שבו השחקנים פועלים. התמ"א ניתנת ליישום רק במנגנון של השוק הפרטי. מנגנון זה מכתיב פעולה במושגים של תחרותיות, אינטרסים וכמובן מקסום רווחים.
בעלי הדירות מבינים שמתקיימת פה עסקה שגלום בה הון רב, ושלהם תפקיד מכריע ביכולת של העסקה להתבצע. לכן הם מאמצים את כללי המשחק ומתנהלים כפי שמתנהלים בעסקאות: מנהלים מו"מ שמטרתו מקסום הרווחים האישיים שלהם כפרטים, לעתים על חשבון שכניהם (מהחשש לצאת "פראיירים"). בעלי הבתים לא מכירים בחשיבות "המטלה הציבורית" של חיזוק הבניין בפני רעידת אדמה, ולכן ההיגיון המחולל מאחורי תמ"א 38 איננו קיים, ובמקומו נותר רק ההיבט הכלכלי של התוכנית.
כמו כן, על פי הגדרת המצב אשר העסקה התכנונית מייצרת, האירוע מתרחש בביתו של בעל הדירה, אך הוא מתנהל במגרשו הביתי של היזם - ולכן ליזם יתרון מובהק על בעלי הדירות. הסיבה לכך היא שליטתו הכמעט בלעדית בידע הנדרש בעסקאות מסוג זה, והכלים המועטים העומדים בפני בעלי הדירות לנהל מו"מ לטובתם בעסקה. חוסר הידע של הבעלים ואופי הזירה גורם פעמים רבות לחוסר אמון ביזם ולפחד שמא הוא מנסה "להרוויח על חשבונם" (דבר שפעמים רבות מתגלה כנכון) - חוסר אמון זה מביא להכשלת העסקה.
המדינה צריכה להכיר בהתארגנות התושבים
אם המדינה רוצה לקדם פרויקטים מטעם התמ"א, עליה להכיר במרכזיותם של תהליכי התארגנות התושבים. זירקור הסוגיה במסגרת הדיון אודות התמ"א, חושף את חולשתם של ועדי הבתים וכן ועדי השכונות בערים בישראל. יש שיאמרו שחולשה זו ביחידות הבסיס של ההתארגנות החברתית בישראל היא העדות המרכזית לחולשתה של הדמוקרטיה בישראל.
בבתים משותפים רבים אנו רואים את ביטויי השבר: בתים מוזנחים ללא השגחה וטיפוח, לצד בתים שהעבירו את תפקידי הוועד לחברות אחזקה. באמצע - ואקום. במציאות זו, שאיפתה של המדינה כי בעלי הבתים יתארגנו ויוציאו לפועל תוכניות מכוח תמ"א 38 נראית חסרת יסודות, אם ננקוט בשפת התמ"א.
אין אנו מציעות להעביר את ניהול התהליך לחברות הכלכליות של העיריות או המדינה - במציאות של שחיתות מתרחבת במערכות הציבוריות, ספק אם הסדרה מעין זו תגביר את אמון הציבור. אך מחקרנו מעלה את החשיבות של יצירת התנאים החברתיים להצלחת התהליך:
- חיזוק האגודה לתרבות הדיור או כל גוף המקדם התארגנות תושבים.
- קשירת אגפי הקהילה ואגפי התכנון וההנדסה למיזמים משותפים של עידוד התארגנות התושבים בקני מידה שונים (השכונה, הבניין).
- הגברת מערך ההסברה בהקשרים של רעידת האדמה והאיום מפני טילים.
- הנגשת תמיכה של שירותי ייעוץ מקומיים לאוכלוסיות מוחלשות, כתגובה הכרחית ליחסי אי-השוויון בחברה ובמרחב הישראליים.
נועה פראוור היא תלמידת מחקר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון. את המחקר הנחו ד"ר מירב אהרון ופרופ' פנינה פלאוט
לפנייה לכתב/ת 
