התחדשות עירונית: מי ישמור על זכות הדייר?

פינוי-בינוי, בינוי-פינוי, תמ"א 38, ניוד זכויות, חיזוק מבנים, תמהיל חברתי. אלו הם רק חלק מהמושגים שהופכים בתקופה האחרונה לטרנד בקרב יזמי נדל"ן, קבלנים, עורכי דין ו"מעאכרים" למיניהם.

עוד על התחדשות עירונית בערוץ הנדל"ן :

• איזו עיר היא מלכת תוכניות הפינוי-בינוי?
• ירושלים: "4,000 דירות חדשות תוך 5 שנים"
• תמ"א 38: איך לזהות קבלן חתימות נוכל
  

מושגים אלה ניתן לכלול תחת השם המפוצץ "התחדשות עירונית" שמשמעותו אחת - לקחת את הקיים ולהוסיף לו חדש (בין אם בהריסה ובנייה מחדש, בשיפוץ וחיזוק או במודלים אחרים) ולהפוך שכונות מגורים שנבנו לפני עשרות שנים למגדלי דירות, שבהם ישוכנו לפחות חלק מהדיירים המקוריים. אלא שהם מיועדים בעיקר לאוכלוסיות חדשות וחזקות יחסית, שירכשו את הדירות החדשות במחיר מלא; ובמקרים מסוימים במחירים מופחתים המכונים "דיור בר-השגה".

לכאורה, הכל טוב. אבל ממש הכל. הדיירים הוותיקים לא צריכים לשלם, כמעט אף פעם. הם זוכים בדמי שכירות עד לגמר הבנייה, ולאחריה מקבלים דירות גדולות בכ-30% בממוצע במקום דירותיהם הישנות. עסקה מעולה לכל הדעות.

אבל כאן גם מתחילות הבעיות. חשוב לדעת - היחס בבניית דירות בפרויקט פינוי-בינוי או בינוי-פינוי הוא של 1 ל-5 או 6. זאת אומרת, שבמקום כל דירה ישנה - מקבל היזם לפחות 5 דירות חדשות. אחת מהן הולכת לדייר הוותיק; והשאר - רווח נקי ליזם.

(צילום: קרייג אריאב)

אוכלוסיות חלשות נפגעות מהתחדשות עירונית

איזה דירות בדיוק יקבלו הדיירים הוותיקים, סביר להניח שדירות המקבילות במיקומן לדירות הישנות שלהם. האם באותה איכות בנייה כמו שאר הדירות מהן מתכוונים היזמים והקבלנים לעשות את מירב הרווח? ומה יקרה עם דיירים שגרו שנים ארוכות בשכירות חודשית בבתים המועמדים לעבור "התחדשות עירונית".

האם הם יקבלו שכר דירה מהקבלנים? או שמא מבחינת הקבלן אין צורך להעמיד לרשותם שכר דירה פשוט כי "בעל הנכס" אינו מתגורר בו. ומה יקרה אחרי שתסתיים הבנייה, ערך המבנים יהיה הרבה יותר גבוה ובהתאמה לכך גם יעלה שכר הדירה. מה יעשו אז הקשישים המתגוררים בבנינים עשרות שנים, מה יעשו משפחות חד הוריות שהסיוע הכלכלי שלהם ממשרד השיכון עומד על מאות בודדות של שקלים בכל חודש.

• להטיל על משרד הבינוי ומשרד ראש הממשלה, בהתייעצות עם משרד הרווחה והשירותים החברתיים, לגבש כללים לתמיכה בארגונים ללא מטרות רווח, עמותות, חברות ממשלתיות ותאגידים עירוניים שייצגו את הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי. הכללים יוגשו לוועדה להתחדשות עירונית עד לתאריך 1.11.2013.
  

• להנחות את שר הפנים, בהתייעצות עם שר הבינוי, להבהיר לרשויות המקומיות את הסמכות המסורה להן לפי פקודת העיריות לפעול בתחום ההתחדשות העירונית, באמצעות תאגידים עירוניים שבשליטתן, ובפרט את יכולתן לסייע בהתארגנות הדיירים בפרויקטים מסוג זה.
  

כמובן שעד היום לא מומשה ולא בוצעה החלטת הממשלה. הפרוייקטים מתחילים לרקום עור וגידים, עשרות קורסים של יזמים זריזים נפתחים כדי ללמד את הקבלנים ועורכי הדין איך ניגשים לפרוייקט של התחדשות עירונית ואיך אפשר לגזור את הקופון הכי טוב. על זכויות הדיירים עוד אף אחד לא מדבר.

הכותב הוא סמנכ"ל עמותת "ידיד" - מרכזי זכויות בקהילה, הפועלת לשמירה על זכויותיהם של אוכלוסיות מעוטות הכנסה המתגוררות במבנים ומתחמים שהם פוטנציאל להתחדשות עירונית