ערים סמוכות, פערי נדל"ן גבוהים. בדיקה
איך זה שדירה ביבנה עולה כמעט מחצית מדירה דומה בנס ציונה הסמוכה, ושהמחיר בגני תקווה גבוה בכמעט 60% מהמחיר אצל השכנה אור יהודה? באזורים רבים ערים שכנות מתאפיינות במחירי דירות שונים, בעיקר בגלל מיתוג. מחקר שבוצע עבור ynet בדק את הפערים - אז מה המצב בעיר שלכם?
הדשא אצל השכן יקר יותר: בנסיעה על כביש 431, החוצה את אזור השפלה ממערב למזרח, עוברים במרחקים של קילומטרים ספורים בלבד בין הערים נס ציונה, ראשון לציון, רחובות ובאר יעקב. למרות המרחק הקצר בין הערים הללו, הנמצאות על אותו כביש מרכזי, בולטים הפערים בין מחירי הדירות בין נס ציונה ליתר ערי האזור.
- הצצה ל-10 משכונות היוקרה של ישראל
- איפה אפשר לגור במרכז ולשלם מתחת לממוצע
- נהריה או ירוחם: יעדי השקעות נדל"ן ב-2015
מחקר שערכה חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר עבור ynet מצא אזורים נוספים בארץ, שבהם מחירי הדירות בעיר אחת גבוהים בצורה משמעותית מהמחירים בערים אחרות באותו אזור גיאוגרפי. זאת, חרף המרחק הזניח ביניהן ומרחקן ממרכז הארץ, ולעתים גם למרות החתך הסוציו-אקונומי הדומה והנגישות הזהה.
במסגרת המחקר נבחנו מספר פרמטרים ב-5 אזורים מרכזיים: אזור השפלה (נס ציונה, רחובות, ראשון לציון, באר יעקב ויבנה); אזור השרון (רמת השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון); אזור הקריות (קריית מוצקין, קריית ביאליק, קריית חיים וקריית ים); אזור בקעת אונו (גני תקווה, קריית אונו, גבעת שמואל, יהוד-מונוסון ואור יהודה); ואזור הצפון (זכרון יעקב, פרדס חנה-כרכור, חריש ואור עקיבא).
הפרמטרים שנבדקו, המבוססים על נתוני משרד הבינוי, הם מחיר ממוצע לדירה בכל עיר המהווה את מקרה הבוחן במחקר (למשל נס ציונה שבה המחירים הם הגבוהים ביותר באזור); מחיר ממוצע לדירה בכל אזור; הפער בין מחיר דירה בעיר שנבדקה לבין המחיר הממוצע האזורי באחוזים; וכן הפערים במחירים בין העיר שנבדקה לשאר הערים באזור. על פי הממצאים, גם בתוך אותו אזור, הפערים בין הערים יכולים לנוע בטווח של מאות אלפי שקלים.
| עיר | מחיר ממוצע לדירה | פער בין מחיר דירה בעיר לממוצע האזורי | פער מהעיר הכי יקרה אחריה באזור | פער מהעיר
הכי זולה באזור |
| נס ציונה | 1.912 מיליון שקל | 23% | 22% | 39% |
| גני תקווה | 2.156 מיליון שקל | 19.8% | 9% | 58% |
| רמת השרון | 2.455 מיליון שקל | 15.2% | 2% | 31% |
| זכרון יעקב | 1.745 מיליון שקל | 57% | 34% | 92% |
| קריית מוצקין | 960 אלף שקל | 14% | 13% | 31% |
אזור השפלה: הכי יקר בנס ציונה, הכי זול ביבנה
מהנתונים עולה כי מחיר ממוצע של דירה בנס ציונה עומד על 1.912 מיליון שקלים. המחיר הממוצע האזורי עומד על 1.554 מיליון שקלים - כלומר המחירים בנס ציונה גבוהים ב-23% מהממוצע האזורי. ביחס לערים השכנות, על פי המחקר מחיר ממוצע לדירה בראשון לציון עומד על 1.561 מיליון שקלים - כלומר היא זולה מנס ציונה ב-22% (פער של 351 אלף שקל).
ראשון לציון היא הקרובה ביותר לנס ציונה ביחס למחירים. אחריה ברשימה נמצאות באר יעקב, עם מחיר ממוצע של 1.553 מיליון שקלים לדירה; ורחובות, עם מחיר ממוצע של 1.374 מיליון שקלים לדירה. יבנה היא העיר "הזולה" ביותר באזור השפלה - עם מחיר ממוצע של 1.372 מיליון שקלים לדירה. כלומר, דירה בעיר זו עולה בממוצע כ-540 אלף שקל פחות מאשר בנס ציונה - פער של 39%.
"נס ציונה נודעה כבר לפני מספר שנים כעיר שחזותה החיצונית מוקפדת מאוד ורמת החינוך בה היא בין הגבוהות בארץ - מה שהביא לעיר אוכלוסייה ברמה גבוהה, ועודד את הרשות לשפר משמעותית את הנגישות התחבורתית ואת הפיתוח העירוני", מסבירה את הממצאים שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.
לדבריה, גורמים אלו היוו את הסיבה המרכזית לעלייה המטאורית של יותר מ-30% במחירי הדירות בעיר בין השנים 2009-2011. בשנתיים לאחר מכן המשיכו המחירים להאמיר וטיפסו בעוד 20%. בתקופה זו החלה בנייה מסיבית בערים השכנות - ומשפחות צעירות החלו לחפש שם אלטרנטיבה זולה יותר. כך הצליחה נס ציונה לשמור על רמת מחירים גבוהה, בשל היצע נמוך בעיר.
אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק בחברת גיא ודורון לוי הבונה את פרויקט "גולד פרימיום" בשכונת יבנה הירוקה, מתייחס למקרה של יבנה, שבמסגרת המחקר נחשבת לזולה ביותר באזור. "את שוק הנדל"ן בעיר אפיין בעבר מחסור בבנייה חדשה, אך כעת המגמה השתנתה", הוא אומר, "למרות זאת עדיין ניתן למצוא בה דירות חדשות במחירים זולים ביחס לערים אחרות בקרבתה". עם זאת, הוא מודה שמאז תחילת 2014 עלו מחירי הדירות בעיר ב-14% ובתוך 4 שנים טיפסו המחירים בלא פחות מ-30%.
אזור השרון: הכי יקר ברמה"ש, הכי זול בכפ"ס
באזור השרון, עיר הבוחן של המחקר היא רמת השרון, המאופיינת במחירי הדירות הגבוהים ביותר ביחס לערים שנבדקו - 2.455 מיליון שקלים בממוצע. המחיר הממוצע האזורי עומד על 2.13 מיליון שקלים - כלומר המחירים ברמת השרון גבוהים ב-15.2% ביחס לשאר הערים שנבדקו.
ביחס לערים השכנות, מהמחקר עולה כי מחיר ממוצע לדירה ברעננה עומד על 2.405 מיליון שקלים - כלומר היא "זולה" מרמת השרון ב-2% בלבד (כלומר פער של 50 אלף שקל). לפיכך רעננה היא הקרובה ביותר לרמת השרון ביחס למחירים. אחריה ברשימה נמצאות הרצליה, עם מחיר ממוצע של 2.104 מיליון שקלים; והוד השרון, עם מחיר ממוצע של 2.075 מיליון שקלים לדירה.
כפר סבא היא, בעצם, העיר "הזולה" ביותר באזור השרון על פי הבדיקה, כאשר מחיר ממוצע של דירה בה עומד על 1.870 מיליון שקלים. כאן מדובר כבר בפער גדול הרבה יותר של 31% - כלומר דירה בכפר סבא עולה כ-585 אלף שקל פחות מאשר ברמת השרון.
"רמת השרון היא העיר היקרה ביותר בארץ אחרי תל-אביב, ולא נראה שהדבר עומד להשתנות בקרוב", מסבירה את הממצאים אורית גבאי, מנהלת השיווק בקבוצת גבאי הבונה את פרויקט "ביאליק בוטיק" בעיר. לדבריה, בעקבות זאת גם האוכלוסייה הקיימת וגם קהל היעד שמבקש לעבור לגור בעיר מגיע מחתך סוציו-אקונומי גבוה, מה שמאפשר לעיר לשמור על רמת המחירים - למרות הבנייה החדשה שמאפיינת אותה בימים אלה.
לדברי עו"ד נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בנווה העיר שערכה את המחקר, אף שהפער בין רמת השרון לכפר סבא הוא גבוה יחסית, הוא נחתך בחצי כשמשווים אותו למחיר הממוצע האזורי. הסיבה לכך, הוא אומר, נעוצה במתחמי הבנייה הגדולים בערי השרון - שמייצרים תחרות עם רמת השרון. עם זאת, אי אפשר להתעלם מכך שהאחרונה היא הקרובה ביותר לתל-אביב, וזו אחת הסיבות לכך שרמות המחירים בה הן הגבוהות ביותר.
אזור בקעת אונו: הכי יקר בגני תקווה, הכי זול באור יהודה
באזור בקעת אונו, עיר הבוחן של המחקר היא גני תקווה, המאופיינת במחירי הדירות הגבוהים ביותר ביחס לערים שנבדקו - 2.156 מיליון שקלים בממוצע. המחיר הממוצע האזורי עומד על 1.789 מיליון שקלים - כלומר המחירים בגני תקווה גבוהים ב-19.8% לעומת שאר הערים שנבדקו.
ביחס לערים השכנות, מהמחקר עולה כי מחיר ממוצע לדירה בקריית אונו עומד על 1.977 מיליון שקלים - כלומר היא "זולה" מגני תקווה רק ב-9% (פער של 180 אלף שקל). על כן, קריית אונו היא הקרובה ביותר לגני תקווה ביחס למחירים. אחריה ברשימה נמצאות גבעת שמואל, עם מחיר ממוצע של 1.878 מיליון שקלים לדירה; ויהוד-מונסון עם מחיר ממוצע של 1.616 מיליון שקלים לדירה.
אור יהודה היא, למעשה, העיר "הזולה" ביותר באזור בקעת אונו על פי המחקר של חברת נווה העיר. מחיר ממוצע של דירה בה עומד על 1.366 מיליון שקלים - פער של לא פחות מ-58%. כלומר, דירה באור יהודה עולה כ-790 אלף שקל פחות מאשר בגני תקווה - הבדל משמעותי במחיר.
"הפערים בין הערים באזור בקעת אונו נובעים משתי סיבות עיקריות - היצע הדירות החדשות לצד מיתוג הערים", מסביר בריח. לדבריו, "בגני תקווה ובקריית אונו נבנו בשנים האחרונות מספר רב של פרויקטים חדשים, לצד תהליכי התחדשות עירונית ביהוד-מונסון שחיזקו את תדמיתה. אבל אור יהודה נותרה מאחור".
אזור הצפון: הכי יקר בזכרון יעקב, הכי זול בחריש
באזור הצפון, מקרה הבוחן של המחקר הוא היישוב זכרון יעקב, המאופיין במחירי הדירות הגבוהים ביותר ביחס ליישובים שנבדקו - 1.745 מיליון שקלים בממוצע. המחיר הממוצע האזורי עומד על 1.1 מיליון שקלים - כלומר המחירים בזכרון יעקב גבוהים בלא פחות מ-57% לעומת שאר הערים שנבדקו.
ביחס לערים השכנות, מהמחקר עולה כי מחיר ממוצע לדירה בפרדס חנה-כרכור עומד על 1.298 מיליון שקלים - כלומר היא "זולה" מזכרון יעקב ב-34% (פער של 445 אלף שקל). למרות הפער המשמעותי, פרדס חנה-כרכור היא הקרובה ביותר לזכרון יעקב באזור זה ביחס למחירים.
אחריה ברשימה נמצאת אור עקיבא, עם מחיר ממוצע של 1.146 מיליון שקלים לדירה, והיישוב חריש הוא הזול ביותר באזור, עם מחיר ממוצע של 905 אלף שקל לדירה. כאן מדובר בפער עצום של 92% - כלומר, דירה בחריש תעלה כ-840 אלף שקל פחות מאשר בזכרון יעקב.
איך ניתן להסביר את ההבדל בין מחירי הדירות בזכרון יעקב לחריש? לדברי בריח, "חריש נבנית כעיר חדשה שמציעה מסה גדולה של דירות חדשות. עמותות הרוכשים, לצד מחירי 'הפרי-סייל' שהציעו היזמים, יצרו פער גדול בין היישוב הוותיק והיקר גם כך, זכרון יעקב, לבין העיר שרק כעת נבנית". עם זאת, הוא מבהיר כי עם הזמן, לצד המשך השיווקים ותחילת אכלוס הדירות, יעלו המחירים בחריש והפער צפוי להצטמצם.
אזור הקריות: הכי יקר בקריית מוצקין, הכי זול בקריית ים
באזור הקריות, עיר הבוחן של המחקר היא קריית מוצקין, המאופיינת במחירי הדירות הגבוהים ביותר ביחס לערים שנבדקו - 960 אלף שקל בממוצע. המחיר הממוצע האזורי עומד על 840 אלף שקל - כלומר המחירים בקריית מוצקין גבוהים ב-14% לעומת המחירים בשאר הערים שנבדקו.
ביחס לערים השכנות, מהמחקר עולה כי מחיר ממוצע לדירה בקריית ביאליק עומד על 844 אלף שקל - כלומר היא זולה מקריית מוצקין ב-13% בלבד (פער של 116 אלף שקל). למעשה, קריית ביאליק היא העיר הקרובה ביותר לקריית מוצקין באזור זה ביחס למחירים. אחריה ברשימה נמצאת קריית חיים, עם מחיר ממוצע של 824 אלף שקל לדירה.
היישוב הזול ביותר באזור הקריות, על פי המחקר, הוא קריית ים - עם מחיר ממוצע של 733 אלף שקל לדירה. מדובר בפער של 31% - כלומר דירה ביישוב זה עולה כ-227 אלף שקל פחות מאשר בקריית מוצקין.
"הסיבה לפערים במחירים נעוצה במיתוג", טוען בריח. לדבריו, בעוד שערים כמו קריית מוצקין וקריית ביאליק ממותגות בעיני הציבור כערים איכותיות יחסית, קריית חיים וקריית ים נחשבות איכותיות פחות - "למרות שהן צמודות זו לזו וההבדלים הפיזיים ביניהן אינם באמת מצדיקים את פערי המחירים".
