קבלן בנצרת: "אני מת למכור דירה ליהודי"
מצוקת הדיור באה לידי ביטוי גם במגזר הערבי, וכדי להתמודד עם המצב החלה באחרונה בנייה של שכונות מגורים חדשות ביישובי מיעוטים, ובהם גם נצרת. לקראת ועידת נדל"ן שתיערך בנצרת בשבוע הבא, שוחחנו באולפן ynet עם יזם הנדל"ן סאלים לאחאם שבונה בעיר וטוען: "יש ביקוש, אבל בגלל שאין מספיק קרקעות המחירים גבוהים - נדרשות 8,000 דירות בשנה"
בחודש יוני האחרון הגיש צוות 120 הימים שהקימה הממשלה את המלצותיו לגיבוש תוכנית לטיפול בבעיית הדיור בקרב בני המיעוטים בישראל. המטרה הייתה ברורה: בממשלה הבינו כי לצד בעיית מחירי הדיור, קיימת בעיית דיור ייחודית בקרב בני המיעוטים - שתוכניות הממשלה אינן מספקות לה מענה. אירחנו באולפן ynet את יזם הנדל"ן סאלים לאחאם הבונה בעיר נצרת. צפו בדיון באולפן עם אטילה שומפלבי.
צוות 120 הימים התבסס על נתונים לפיהם מתוך כלל שיווקי הקרקעות לבנייה שיזמה הממשלה בשנים האחרונות, במטרה להביא לירידת מחירי הדירות, כ-43% מהפרויקטים למגורים במגזר הערבי, הדרוזי והצ'רקסי נכשלו. מתוך 200 אלף דירות שתכננה המדינה לשווק בין השנים 2005-2009, רק 30 אלף היו ביישובי מיעוטים - ומתוכן רק 6,000 שווקו בפועל.
הגורמים לבעיית היצע הדיור ביישובים אלה נעוצים בצרכים השונים של האוכלוסייה - כמו גם יחסיה המורכבים עם מוסדות המדינה. רוב ישובי המיעוטים הם ישובים כפריים, שאין בהם תשתיות מתאימות כדי לפתח תוכניות המחייבות מרקם עירוני צפוף.
כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן של ynet:
- תוכנית לטיפול בבעיית הדיור של בני מיעוטים
- נמאס מהחמולה: במגזר הערבי רוצים מגדלים
- כמעט כמוכם: כמה עולה לבנות בית במגזר הערבי
בנוסף, בקרב בני מיעוטים קיימת בדרך כלל העדפה לגור ביישוב שבו גרו הוריהם, מה שלעתים מקשה על פיתוח מרוכז של מתחמי דיור ביישובים מסוימים. לכך יש להוסיף את העובדה שרוב הקרקעות ביישובים אלה אינן בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל) - מה שמקשה על יכולתה של הממשלה ליזום מהלכים.
גורמים אלה הביאו לכך שקצב הבנייה ביישובי המיעוטים איטי בהרבה מזה שקיים ביישובים יהודיים, וזאת כאשר קצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה הלא-יהודית גבוה יותר. על פי אומדני הממשלה, ב-20 השנים הקרובות תגדל כמות משקי הבית הלא יהודיים ב-54% לעומת 30% בלבד במגזר היהודי. למעשה, החברה הערבית בארץ מונה כ-1.6 מילון איש, שהם 20% מתושבי המדינה.
רואים שינוי: מודרניזיציה בבנייה ובעיצוב
בעקבות המחסור בפתרונות דיור לבני מיעוטים, ניתן לזהות מגמות של עליות מחירים חריפות. כך, למשל, בדו"ח שהגיש הצוות נטען כי דירה בשכונה חדשה בעיר נצרת עולה 190 משכורות, לעומת 139 משכורות בממוצע ארצי. לצד עליות המחירים, מביא המחסור בפתרונות דיור להתרחבות התופעה של בנייה בלתי חוקית.
עם זאת, המגזר הערבי נמצא בתהליך מודרניזציה בתחום הבנייה וגם העיצוב - למעלה מ-40 אלף משפחות משפצות מדי שנה את בתיהן. כמו כן, למרות הנטייה המובהקת להתגורר בקרבת ההורים, בשנתיים האחרונות חלה מגמה של שינוי, לפיה צעירי המגזר כבר מוכנים לעבור לגור בבניינים רבי קומות, מחוץ לעיר הולדתם.
בעקבות זאת החל להתפתח גל נרחב של בנייה חדשה ורוויה (לגובה) בשכונות חדשות בערים כמו נצרת, אום אל פחם, סכנין, טירה ושפרעם. בנצרת לבדה, הכוללת כ-80 אלף תושבים בשטח של כ-14 אלף דונם, החלה בנייה מסיבית של בנייני מגורים בשתי שכונות - שכונת הנח'יל (הדקלים), הנחשבת שכונת יוקרה וכבר מאוכלסת וכוללת 6 בניינים בני 5-6 קומות עם 60 דירות; ושכונת הגליל שנמצאת בבנייה על ידי 10 יזמים שונים, ותכלול 12-13 בניינים בני 5-6 קומות ו-655 יחידות דיור בסך הכל.
עם היזמים שבונים את שכונת הגליל ניתן למנות גם קבלנים יהודים כמו חברת שתית. לצדה פועל בימים אלה גם היזם דודו אוחיון, בעלי חברת ב.א דורם, שבונה יחד עם חברת ס.ע.ע השקעות את פרויקט "Valley View " בכניסה לנצרת. מדובר בפרויקט שנמצא בראשיתו ובנייתו החלה השבוע, והוא צפוי לכלול 3 בנייני יוקרה בני 12 קומות ו-120 דירות בסך הכל. הוא ממוקם במורדות המזרחיים של נצרת ותוכנן על ידי אדריכל אורי מזור בשיתוף אדריכל פיצו קדם, שמביאים את השראת העיצוב האדריכלי מתל-אביב.
מחירי הדירות בכל שכונה משתנים. בשכונת הגליל מחירי הדירות מתחילים ב-790 אלף שקל לדירות 4 חדרים, ויכולים להגיע ללא פחות מ-3 מיליון שקל לדופלקס-פנטהאוז. בשכונת הדקלים, הממותגת כשכונת יוקרה, דירת 4 חדרים עולה 1.150 מיליון שקל ופנטהאוז עולה 2.240 מיליון שקל. ואילו בפרויקט של אוחיון מחירי הדירות יתחילו ב-1.150 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים, עם מקפצה של 100 אלף שקל לכל קומה.
"הזמן עושה את שלו", אומר היזם סאלים לאחאם שבנה את שכונת הדקלים, "הערבים היום הולכים להשכלה גבוהה ולומדים בתל-אביב, ירושלים או חיפה, גרים במעונות ובאים לפרויקטים שלנו 'מבושלים'. הרגלי הדיור של בתים משותפים אינו זר להם - וזה יילך ויגדל עם השנים, וכך התופעה של בנייה רוויה תתפשט גם ליישובים אחרים".
"זו הפעם הראשונה שנבנים מבני מגורים בסדר גודל כזה בנצרת", אומר אוחיון, "מדובר במתחם מגדלים עם תכנון מודרני ונוף על עמק יזרעאל". לדבריו, הדרך של צעירי המגזר "לשמור על הגחלת" ולהתגורר בכל זאת בקרבת ההורים, היא לחתום על עסקאות עבור קומות שלמות לכל המשפחה. "למרות הסטגימה של רצון למגורים בחמולות - יש צמא אדיר למגדלים מודרניים במגזר הערבי, וכבר עכשיו ניתן לחוש בתנועה של מעבר חוזר מנצרת עלית, העיר המודרנית אליה עברו משפחות רבות בשנים האחרונות", הוא מוסיף.
"נכונות גדולה לעזוב את הבנייה המסורתית"
בעקבות שינוי המגמה, תתקיים בשבוע הבא (ה') הוועידה הראשונה לעיצוב ואדריכלות בנצרת. במסגרת הוועידה, ידונו אדריכלים ומעצבים מהמגזרים השונים בסוגיות עכשוויות שעומדות על סדר היום, לנוכח תנופת הבנייה במגזר, כגון דילמת הבנייה הרוויה, שימור מבנים, סוגיות אקולוגיות, תכנון מבנים ברי קיימא ועוד.
"באופן עקרוני אני בעד בנייה לגובה - בתנאי שהיא תיעשה בצורה מתוכננת ומאוזנת ולא באופן גורף", אומר אדריכל מימון אבו עטא שישתתף בוועידה. "הבנייה לגובה כרגע היא כמעט אפסית במגזר, ואם היא קיימת היא מגיעה עד לכדי 4-5 קומות. היא בולטת בעיקר בערים מעורבות וטיפין טיפין גם ביישובים כמו טייבה, אום אל פאחם וכדומה. פרופיל הדיירים במבני קומות הוא בדרך כלל של משפחות שלמות שבונות יחד בניין; או זוגות צעירים שהסתגלו כסטודנטים לגור בדירות בערים כמו חיפה, ירושלים ות"א - ורוצים להמשיך לגור בצורה זו ביישוב המסורתי".
"אנחנו מתכננים שכונות למגזר הערב מזה כעשור, ואנחנו רואים שכאשר מדובר בערים גדולות כמו נצרת ושפרעם - יש נכונות גדולה יותר לעזוב את הבנייה המסורתית של תאים משפחתיים, לטובת חיים בבניינים משותפים וגבוהים יותר", מוסיף אדריכל מיקי מנספלד. עם זאת, הוא מדגיש כי "בערים הקטנות יותר ובכפרים עדיין נשאר רצון עז לשמור על האדמה הפרטית המשפחתית מזה דורות, והמעבר לבנייה גבוהה יותר ייקח עוד דור ויותר".
בקרב האוכלוסייה החיה בערים מעורבות כמו חיפה, יפו ועכו, הנכונות לבינוי גבוה גבוהה יותר באופן מובהק. לדברי מנספלד, "תפקידנו כמתכננים לשתף את המגזר ומנהיגיו בתובנה כי הקרקע במדינתנו יקרה, במיוחד באזורים רגישים בהם היא מוגבלת, ולכן יש לעבור לפתרונות שיביאו לשיתוף - תוך עלייה לגובה ושחרור שטחים לטובת בתי ספר, פארקים, גנים ומרכיבים אחרים הנותנים איכות חיים".
ועידת נצרת לעיצוב ואדריכלות תתקיים ב-10.9.15 באולם הכנסים של מלון גולדן קראון בנצרת, ותעסוק בנושא אדריכלות משתפת ומקיימת
