מחיר למשתכן מוזילה דירות לרמה של 2009

בשבועות האחרונים פרסמה המדינה תוצאות ראשונות של 3 מכרזים בשיטת "מחיר למשתכן" לבנייה של כ-1,700 דירות בעפולה, קריית מוצקין ולוד. מדובר בכ-50 מגרשים ששווקו לקבלנים אשר הציעו את המחיר הזול ביותר לדירה עבור הרוכשים, ובתמורה הם זכו בהנחה של עד 80% ממחיר הקרקע.

• מחיר למשתכן: דירה ב-780 אלף שקל בלוד
• מחיר למשתכן בק' מוצקין: דירה ב-920 אלף ש'
• מחיר למשתכן בעפולה: שווקו כל המגרשים
  

ניתוח מיוחד שביצע עבור ynet אתר מדלן, המספק לרוכשי הדירות מידע חיוני לפני רכישת דירה, בחן את מחירי הדירות במסגרת מכרזים אלה, ביחס למחירי הדירות בשנים החולפות, וניסה לבדוק מהן המשמעויות המעשיות של תוכנית הדגל של משרד האוצר. מבדיקת מחירי הדירות באזורים שבהם הושלמו המכרזים עולה כי מחיר הדירה הסופי אליו התחייבו הקבלנים שזכו בקרקעות המדינה משקף הנחה ממוצעת של כ-30% ביחס למחירי השוק כיום - נתון המאמת את טענת משרד האוצר.

לדברי רוה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר מדלן, המשמעות היא שמי שירכוש דירה מוזלת במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ייהנה מהמחירים שהיו לפני 4-6 שנים. "זו מעין חזרה אחורה במנהרת הזמן לסביבות שנת 2009", הוא אומר. הבדיקה נערכה לקראת הקונגרס החברתי השני שיערך מחר (א') בסימן משבר הדיור ויאגד כ-30 ארגוני חברה אזרחית ובכירים במשק.

במסגרת הניתוח נבדקו דירות 5 חדרים חדשות טיפוסיות בשטח של 120 מ"ר עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר, כולל מחסן בשטח של 6 מ"ר ושתי חניות. בעוד שמחיר התחלתי של דירת 5 חדרים חדשה במכרז מחיר למשתכן בעפולה עומד על 620 אלף שקל, בניתוח של מדלן נעשה שימוש בדירה שעולה 690 אלף שקל, משום שהיא כוללת, כאמור, מרפסת, מחסן ושתי חניות. מדובר בהנחה של 31% ביחס למחיר ממוצע של מיליון שקל לדירה דומה בשוק הנוכחי בעיר.

הנחה בשיעור דומה (31%) ניתנת על דירת 5 חדרים חדשה במסגרת מחיר למשתכן בשכונת אחיסמך בלוד. אמנם המחיר ההתחלתי במסגרת המכרז הוא 780 אלף שקל, אולם בניתוח של מדלן ההנחה חושבה לפי מחיר של 930 אלף שקל (בגלל התוספת של מרפסת, מחסן ושתי חניות). לעומת זאת, מחיר ממוצע של דירה דומה בשוק הנוכחי בלוד עומד על 1.34 מיליון שקל.

ואילו בשכונת כורדני בקריית מוצקין, דירת 5 חדרים חדשה עולה במסגרת מכרז למשתכן החל מ-920 אלף שקל. בניתוח של מדלן התייחסו לדירה דומה עם מרפסת, מחסן ושתי חניות במחיר התחלתי של 1.15 מיליון שקל. עדיין מדובר בהנחה של לא פחות מ-29% לעומת מחיר ממוצע של 1.62 מיליון שקל לדירה דומה בשוק הנוכחי.

האם תהיה השפעה על השוק כולו? צפו בנתונים המפה האינטראקטיבית

תוכנית מחיר למשתכן החלה עוד בשנות ה-90 של המאה הקודמת, וכיום מקודמת שוב על ידי הממשלה הנוכחית. נשאלת השאלה האם בשונה מבעבר, התוכנית צפויה להשפיע באופן נרחב על שוק הנדל"ן. "התוכנית הופעלה בעבר בהיקפים קטנים שלא הצליחו לייצר השפעה אמיתית על השוק", אומר איתן, "ניתן היה לדמות זאת להגרלה בלוטו, בה מעטים זוכים בהטבות של מאות אלפי שקלים".

אבל הפעם מדובר בסיפור אחר, הוא ממשיך. לדבריו, "שר האוצר הצהיר כי מרבית הקרקעות שישווקו בשנים הקרובות יצאו במתכונת של מחיר למשתכן, עם יעד שאפתני של כ-70 אלף דירות חדשות מוזלות עד סוף 2016. היקף של עשרות אלפי דירות מוזלות בהנחות של מאות אלפי שקלים צפוי להביא לטלטלה של ממש בשוק, אשר תשפיע לא רק על חסרי הדירה שזכאים להשתתף בהגרלות, אלא צפויה לייצר הזדמנויות משמעותיות, לצד סיכונים גדולים, גם עבור מי שיש כבר דירה בבעלותו ואינו זכאי להטבה".

מספר הדירות המוזלות והערכות המחיר במסגרת מסלול מחיר למשתכן:

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.

הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה על האייקונים שכוללים 3 בתים בצבעים כחול, ירוק וצהוב, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה, הפעם בנוגע למספר יחידות הדיור המוזלות, מחיר דירה חדשה טיפוסית היום והערכה של מחיר דירה חדשה טיפוסית במסגרת מחיר למשתכן.

לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה במחירי הדירות במחיר למשתכן לחצו על האייקונים

חוזרים אחורה במנהרת הזמן

עוד בחן הניתוח את מחירי הדירות בשנים קודמות - עד 2007. על פי הנתונים, בשנת 2007 דירת 5 חדרים חדשה בעפולה עלתה 582 אלף שקל; ב-2008 עלתה 629 אלף שקל; ב-2009 עלתה דירה דומה 731 אלף שקל; וב-2010 עמד המחיר על 794 אלף שקל.

ב-2011 על 863 אלף שקל; ב-2012 על 889 אלף שקל; ב-2013 עלתה דירת 5 חדרים חדשה 921 אלף שקל; ב-2014 כ-952 אלף שקל; וב-2015 כ-993 אלף שקל. מחיר דירת 5 חדרים חדשה בעפולה במסגרת מחיר למשתכן יתחיל ב-690 אלף שקל. המשמעות: דירה בשיטה זו תעלה כפי שעלתה בשנת 2008. 

מהניתוח עולה עוד כי בקריית מוצקין, דירת 5 חדרים חדשה באזור שליד מתחם כורדני עלתה ב-2007 כ-922 אלף שקל; ב-2008 עלתה דירה דומה 955 אלף שקל; ב-2009 המחיר כבר טיפס ל-1.029 מיליון שקל; וב-2010 עלתה דירה כזו 1.262 מיליון שקל.

ב-2011 הגיע המחיר ל-1.322 מיליון שקל; ב-2012 עלתה דירת 5 חדרים חדשה 1.370 מיליון שקל; ב-2013 עמד המחיר על 1.475 מיליון שקל; וב-2014 על 1.529 מיליון שקל. מחיר דירה כזו השנה עומד על 1.597 מיליון שקל, אולם מחיר דירת 5 חדרים חדשה במכרז מחיר למשתכן עומד על 1.150 מיליון שקל. המשמעות: דירה בשיטה זו תעלה כפי שעלתה בשנת 2009.

ואילו בלוד, דירת 5 חדרים חדשה באזור של שכונת אחיסמך עלתה בשנת 2008 כ-674 אלף שקל; ב-2008 כ-735 אלף שקל; ב-2009 כ-852 אלף שקל; וב-2010 עמד המחיר על 957 אלף שקל. ב-2011 שילמו על דירת 5 חדרים חדשה בלוד כבר 1.069 מיליון שקל; ב-2012 כ-1.079 מיליון שקל; ב-2013 כ-1.151 מיליון שקל; ב-2014 כ-1.225 מיליון שקל; וב-2015 כ-1.332 מיליון שקל. לעומת זאת, במכרז מחיר למשתכן עולה דירה דומה 930 אלף שקל - כלומר כמו בשנת 2010.

אז מי זכאי, איך ייראו הדירות ומה צריך לדעת?

רוכשי דירות הזכאים לרכישת דירת במסגרת מכרזי מחיר למשתכן הם אזרחי ישראל - רווקים בני 35 ומעלה, זוגות מאורסים (שיינשאו 3 חודשים מיום הגשת הזכאות), זוגות נשואים עם או בלי ילדים והורים עצמאיים (חד הוריים עם ילד אחד לפחות שטרם מלאו לו 21 שנה) שאין להם, ולא היו להם, ב-6 השנים האחרונות דירה או זכויות כלשהן בדירה; ולא קיבלו סיוע מהמדינה בתחום הדיור (למשל עבור דיור ציבורי). מלבד זאת, לא נקבעו קריטריונים כמו מספר ילדים, ותק נישואים, שירות צבאי, רמת הכנסה או מיצוי כושר השתכרות.

לדברי איתן, פלח רוכשי דירה ראשונה עומד על כ-35% מסך העסקאות המבוצעות בשנה. במידה שאכן יוזרמו לשוק עשרות אלפי דירות חדשות המיועדות לרוכשי דירה ראשונה בלבד, יש לצפות לגידול בחלקם היחסי של רוכשי דירה ראשונה בשנה הקרובה. לאור הביקוש הצפוי, הדירות המוזלות ישווקו במסגרת הגרלות שיערוך משרד השיכון והבינוי. בשבועות הקרובים עתיד המשרד לפרסם פרטים נוספים לגבי אופן הוצאת תעודת זכאות, הנדרשת לטובת השתתפות בהגרלות אלו.

*משב"ש - משרד הבינוי והשיכון; רמ"י - רשות מקרקעי ישראל

"במסגרת התוכנית, המדינה מסבסדת הנחה במחיר הקרקע וכן הטבות נוספות לקבלן ולרוכש, בשווי כולל של 120 אלף שקל לדירה", מסביר איתן. "משרדי האוצר והבינוי העריכו כי הנחה כזו במחיר הקרקע תאפשר לקבלנים להתחייב למכור את הדירות לציבור בהנחה של כ-200 אלף שקל - אך ההערכות התבררו כלא מדויקות".

לדבריו, "מתוצאות המכרזים עולה כי ההנחה שהתחייבו הקבלנים לתת לרוכשים היא גדולה הרבה יותר מההערכות המוקדמות, ויכולה להגיע גם לכחצי מיליון שקל לדירה. הסיבה העיקרית לכך היא שהקבלן הזוכה יודע מראש את המחיר המדויק עבור הדירות, כך שהסיכון היזמי כמעט ולא קיים, ובהתאם גם שולי הרווח בהם הוא מוכן להסתפק".

איתן מדגיש כי "מכיוון שבפועל גובה ההנחה משתנה בין היישובים השונים, חשוב לבדוק את מחירי הדירות בפועל בכל אזור ולהבין היכן ההנחה באמת אטרקטיבית". עוד הוא מסביר כי "בפרויקטים רגילים הקבלן ממתג את הפרויקט כיוקרתי כדי לקבל את המחיר הגבוה ביותר. אבל במחיר למשתכן הקבלן יודע מראש מה התמורה שיקבל, ואין לו סיבה להשקיע במפרט יוקרתי".

בדיוק לשם כך הוגדר מפרט מינימלי שלו מחויבים הקבלנים במסגרת התוכנית. "מפרט זה אינו נופל מהסטנדרט המקובל בשוק, כך שאיכות הדירה מובטחת", מרגיע רוה. הוא מציין כי "לאור העובדה שהקבלנים צפויים להיצמד בדיוק למפרט המחויב, סביר להניח שבעוד מספר שנים נראה שכונות שלמות בהן כל הבניינים נראים דומים אחד לשני, ללא ייחוד".

שיר נוסצקי, מיוזמי המחאה החברתית ומייסדת הקונגרס החברתי, מתייחסת לנתוני הניתוח של מדלן. "המספרים מעודדים מאוד ובהחלט אפשר לומר ששר האוצר נוקט צעדים נכונים. למרות זאת, יקח עוד זמן רב עד שנגיע למספרים שעליהם מדברים, מה גם שאנחנו האזרחים כבר יודעים לנהוג באופטימיות זהירה כשמדובר בהבטחות ממשלתיות בנושא הדיור, בעיקר מאז המחאה החברתית".

"מעבר לכך", היא מוסיפה, "בהיעדר אפשרויות תחבורה ציבורית, תעסוקה ואיכות חיים מיטביות, הגישה התכנונית הנוכחית עלולה להגיע למיצויה בדמותם של גטאות מוזנחים. אנחנו מברכים על הדגש שמקבל נושא הדיור, שהוגדר בפנינו על ידי נשיא המדינה כאיום אסטרטגי רק השבוע, ויחד עם זאת מתכוונים לדאוג שההבטחות יישומו על הצד הטוב ביותר, ובלבד שהחלום על דיור ראוי במחיר שפוי לא ישאר רק על הגרפים".