טופס 4: אילו אישורים נדרשים לאכלוס בית?
אחד הגורמים המעכבים את מסירת הדירות החדשות לרוכשים הוא "טופס 4" בגמר הבנייה, שרק אחרי קבלתו ניתן לחבר את המבנה לתשתיות חשמל, מים וטלפון. לפניכם הבדיקות והאישורים המרכזיים בדרך הארוכה לאכלוס
בשיתוף קבוצת חברות הבנייה מנרב
בעיית התארכות משך בניית דירות היא בעיה רב ממדית אשר מושפעת ממגוון גורמים כמו מחסור בכוח עבודה זר, כשלים בהכשרת כוח עבודה מקומי, נגישות תחבורתית לאזורים עתירי בנייה למגורים ועוד. אך גם לאחר שהקבלנים השלימו את בניית הדירות, הדרך למסירתן לרוכשים עוד ארוכה. השלב הבא הוא קבלת ההיתר לאכלס את המבנה מהרשות המוסמכת לכך - הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מורשי החתימה לעניין זה מטעם הוועדה הינם מהנדס העיר, וכן יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או יו"ר וועדת המשנה המקומית לתכנון ובנייה.
האישור לכך מוגדר בתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), כ"טופס 4". לדברי רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן, קבלת הטופס מהווה הצהרה של הרשות המוסמכת כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי והינו בטוח ומתאים לאכלוס של בני אדם על כל המשתמע מכך. רק לאחר קבלת טופס 4 ניתן לחבר את המבנה לתשתיות חשמל, מים ושירותי טלפון.
עמית נשרי, מנכ"ל חברת א לאפיס לרישוי עסקים והיתרי בניה, מעריך כי הרגולציה וההליך הבירוקרטי שנדרשים על מנת לקבל טופס 4 מעכבים בעוד כשישה חודשים את מתן היתר האכלוס ומסירת הדירות לרוכשים.
על מנת שהרשות המוסמכת תיתן טופס זה, על בעל ההיתר להוכיח שעמד בכל הדרישות ולהציג תצהירים של בעלי המקצוע המאשרים את הביצוע הנדרש. להלן עיקרי הדרישות:
התאמה בין הבנייה בשטח להיתר הבניה שניתן כדין על כל תנאיו ודרישות החוק. נשרי: "כמעט לא קיים מצב של התאמה בין התכנית לבניה בשטח, שכן פעמים רבות לאורך תהליך הבניה נגרמים שינויים בהתאם למצב השטח - כגון מיקום עמודי התמיכה".
וגנר מוסיף: "בניית מבנה מגורים הינה מורכבת ביותר, והדורשת בעלי מקצוע רבים ותיאום העבודה בניהם. לפעמים חוסר תיאום, רשלנות או הבנה לא נכונה של בעל מקצוע זה או אחר, גורמים לסטייה מההיתר. ככל שהיזם קפדן יותר ודבק בביצוע בהתאם להיתר, כך גדול יותר הסיכוי לעבור משוכה זו".
אישור כיבוי אש כי המבנה עומד בכל דרישות התקן לעניין בטיחות מפני שריפות (מניעה והתמודדות). לדברי נשרי, זהו האישור המורכב ביותר, שכן מדובר במערכות רבות שמותקנות גם בדירות עצמן וגם בשטחים הציבוריים בבניין, וכולן צריכות להיות בהתאמה מוחלטת לתכניות כיבוי האש שאושרו בעת קבלת היתר הבנייה. שירותי הכבאות מוודאים כי המערכות בשטח מספקות ומכסות את כלל התרחישים האפשריים לשריפה בבניין, והיישום מושתת באופן טבעי על הקבלנים.
אישורים של גורמים רגולטוריים ורשויות שונות. מדובר לדוגמא באישור חברת גז לעניין שמישות ותקינות, אישור כי המערכות הסולאריות עומדות בתקן, אישור כי מערכות המים, הניקוז והאינסטלציה במבנה תקינות ושמישות, אישור של חברת החשמל, ועוד.
אישור מעבדה מוסמכת. כחלק מהתקינה, הוטלו בדיקות רבות הנדרשות תוך כדי תהליך הבנייה עצמו - תהליך שגורם לעיכוב משמעותי בקצב הבנייה. המצב מחמיר כאשר בהליך קבלת טופס ארבע מתגלה כי הקבלן המבצע פיספס בדיקה אחת בתהליך. במקרה כזה, עליו לפרק את החלק במבנה שלא נבדק על מנת לבצע בדיקה חוזרת. (למשל, אי ביצוע בדיקת רצפה/תקרה בממ"מ (מרחב מוגן מוסדי), צנרת אינסטלציה בקומה מסוימת, שחרור עשן בחדרי מדרגות, דלתות אש, טלפון כבאים ועוד).
אישורים מגורמי מקצוע מלווים. אישור מהנדס האחראי לביצוע שלד הקובע כי עבודות השלד נבנו על פי התקנות, כי התבצעה בדיקת בטון בשלד המבנה והוא חזק ,יציב וראוי לאכלוס; הצהרת מהנדס כי המרחבים המוגנים אטומים, לרבות אישור מכון התקנים לכך; הצהרת האדריכל לגבי תקינותם של מעקות הבטיחות ועוד.
רגולציה לא אחידה. "לכל וועדה לתכנון ובנייה קיימים צרור מסמכים והיתרים משלה", מציין נשרי. בנוסף, הרפורמה בוועדות התכנון פועלת בין היתר להקמת יחידות בקרת ביצוע, שבאופן טבעי צפויות להוסיף מסמכים ואישורים נוספים, שהיזם או הקבלן יידרשו להציג.
התחייבויות לא תלויות. לדברי נשרי, לעתים רחוקות גם נתקלים היזמים והקבלנים בשורת התחייבויות לקבלת טופס 4 שאינן תלויות בהן, כמו "פיתוח פארק ציבורי טרם איכלוס", בניית מוסדות חינוך או ציבור טרם אכלוס, סלילת כביש טרם אכלוס, ודרישות נוספות שמונעות את אכלוס הבנין למרות שהוא מוכן.
לפנייה לכתב/ת 
