לתעד, לתקן ולחתום: טיפים לשוכר דירה
מה הנושאים המרכזיים שמומלץ לשוכר לנסח בהסכם שכירות, מה עושים אם בעל הבית לא מתקן תקלות ומה לבדוק לפני חתימת החוזה? מדריך
בימים בהם קיים קושי לרכוש דירה במחיר שפוי מבלי לקחת משכנתא למשך עשרות שנים או הלוואות מההורים, השכרת דירה מהווה עבור אנשים רבים אלטרנטיבה ראויה. יחד עם זאת, אם כבר החלטתם לשכור דירה, מומלץ מאוד לערוך הסכם שכירות מסודר ובהיר על מנת למנוע ויכוחים ומחלוקות עם בעל הדירה במהלך תקופת שכירות, אשר עשויה לעתים להיות תקופה ארוכה. אז מה צריך לדעת לפני שחותמים על חוזה שכירות? לפניכם כמה נקודות חשובות.
כתבות נוספות בנושא שכירות בערוץ הנדל"ן :
שכ"ד של דירות קטנות בת"א נסק ב-32%
בעל דירה לשוכר: "לא אספוג שקל מהמס"
חוק שכירות הוגנת יחול רק בערים הגדולות
של מי הדירה הזאת בכלל
במרבית המקרים אנו נוטים להגיע לפגישה קצרה עם האדם המציג עצמו בפנינו כבעל הדירה, במהלכה אנו בודקים אם הדירה מתאימה לצרכינו או לא. על סמך פגישה קצרה זו, אנו מחליטים אם לגור בדירה במשך השנים הקרובות או לא.
כל זאת, כמובן, רק לאחר שאנו ממציאים לבעל הדירה את הבטוחות הנדרשות על ידו, ולעתים גם תלושי שכר, ממליצים וכיו"ב. יחד עם זאת, לפני שלב המצאת הבטוחות, מומלץ לבדוק אם האדם המציג עצמו כבעל הדירה, הוא אכן בעל הדירה ולא מתחזה.
בדרך כלל ניתן לבצע בדיקה זו דרך האינטרנט, באמצעות הוצאת נסח טאבו בעלות נמוכה, ובו ניתן לראות את תעודת הזהות של הדירה, לרבות שטחה, בעליה, אילו הצמדות יש לה (מחסן/חניה) וכו'. אם לא ידועים לכם פרטי גוש החלקה של הדירה, ניתן לגלותם על פי כתובת הדירה (לדוגמא דרך אתר המרכז למיפוי ישראל).
תיעוד מלא של מצב הדירה
במסגרת הסכם השכירות, בעל הבית מחייב אותנו בדרך כלל להשיב לו בסיום תקופת השכירות את הדירה שהיא במצב תקין, נקייה ומסוידת. אולם, לעתים אנו מתחייבים להשיב את הדירה במצב כזה, בעוד שבפועל אנו מקבלים אותה כאשר היא אינה מסוידת ונקיה או עם תקלות שונות.
לכן מומלץ לצלם ולהסריט היטב את כל שטח הדירה על כל תכולתה, על מנת שיהיה תיעוד מדויק של מצבה לפני שהתחלתם לגור בה. זאת במטרה למנוע מצב שבו תידרשו לתקן משהו שכבר היה הרוס מלכתחילה, או שנדרש לצבוע אותה למרות שלא קיבלתם אותה כך.
כמו כן, מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה של הדירה במועד כניסתכם אליה, ובו לרשום את כל הליקויים שמצאתם בדירה באותו מועד. בנוסף, במידה ולאחר תקופה קצרה ממועד כניסתכם לדירה גיליתם ליקוי שלא ידעתם עליו, חשוב לשלוח על כך הודעה בכתב לבעל הדירה, בצירוף תמונה של הליקוי.
הוצאות שוטפות
מומלץ לציין במפורש במסגרת הסכם השכירות, כי כל חוב הקשור לדירה ושנוצר לפני או לאחר תקופת השכירות, לא יהיה באחריותכם ולא יחול עליכם. כמו כן, מומלץ לבדוק במועד כניסתכם לדירה מול הגורמים הרלוונטיים (כגון רשות מקומית, חברת הגז, תאגיד המים או ועד הבית), אם השוכרים הקודמים של הדירה או בעל הדירה עצמו אינם חייבים תשלומים כלשהם.
בנוסף, כדאי לציין בהסכם כי התשלומים שיהיה עליכם לשלם לוועד הבית במהלך תקופת השכירות יהיו עבור הוצאות שוטפות/דמי ועד בלבד. כך לדוגמא, במידה שוועד הבית יהיה מעוניין לשפץ במהלך תקופת השכירות את גג הבניין, יהיה על בעל הדירה לשאת בהוצאה זו ולא אתם.
תיקון ליקויים
ליקויים שנגרמים כתוצאה מבלאי הנובע משימוש רגיל וסביר בדירה, הקשורים לתשתיות הדירה כגון חשמל, צנרת, נזילות מהגג, רטיבויות בקירות וכיו"ב, הם בדרך כלל באחריות בעל הדירה. על כן, כדאי לציין בהסכם סעיף הקובע, כי אם בעל הדירה לא יתקן ליקוי הנובע מתשתיות הדירה או משימוש סביר, בתוך פרק זמן מסוים ממועד הודעתכם אליו בכתב - תוכלו לתקנו בעצמכם ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות.
כמו כן, חשוב לציין בהסכם אילו ליקויים בדירה יהיה עליכם לתקן על חשבונכם. בדרך כלל מדובר בליקויים שנגרמו באשמתכם או ברשלנותכם. כך, למשל, במידה וגיליתם ליקוי מסוים בדירה ולא הודעתם על כך בסמוך לבעל הדירה, ואותו ליקוי החמיר, יהיה עליכם לשאת בתיקון. לכן חשוב להודיע בהקדם על כל ליקוי או קלקול שאתם מגלים לבעל הדירה.
אחריות על תכולת הדירה
מומלץ להוסיף להסכם נספח הכולל פירוט מדויק של כל הציוד שנמצא בדירה במועד כניסתכם אליה (כגון מזגנים, מקררים, ארונות, תנורים וכיו"ב). כמו כן, כדאי לצלם את כל ציוד על מנת שיהיה לכם תיעוד של מצבו במועד כניסתכם לדירה.
למשל, אם יבואו אליכם בטענות על כך ש"הרסתם" את הספה, בעוד שמדובר בספה שהייתה כבר במצב כזה במועד כניסתכם לדירה, יהיה לכם תיעוד על כך. כמו כן, חשוב לציין בהסכם מי יהיה אחראי לתיקון של הציוד, ולערוך בעצמכם ביטוח תכולה וביטוח צד שלישי כנגד נזקי רכוש או גוף בחברת ביטוח מוכרת.
הארכת תקופת השכירות
חשוב לציין בהסכם השכירות שתהיה לכם אופציה בלתי מותנית להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת, ובלבד שתשלחו אל בעל הדירה הודעה בכתב על כך. נהוג לשלוח הודעה כ-60 יום לפני סיום תקופת השכירות המקורית.
כמו כן, כדאי לציין שאם תרצו להאריך את תקופת השכירות, יחולו אותם תנאים שחלו בתקופת השכירות הראשונה גם על תקופת השכירות הנוספת, כולל דמי השכירות, ובעל הדירה יהיה רשאי לעלות את דמי השכירות בלא יותר מ-5% בלבד.
הפסקת תקופת השכירות או מכירת הדירה
אמנם תקופת השכירות היא בדרך כלל תקופה קצרת טווח של כמה שנים בודדות. אך יחד עם זאת, גם במהלך תקופה זו יכולים לקרות דברים שעשויים לשנות את מצבכם (פיננסית, אישית או מקצועית).
על כן, מומלץ לסכם בהסכם השכירות כי תהיו רשאים להפסיק את תקופת השכירות מכל סיבה שהיא, ובתנאי שתמצאו שוכרים חלופים שזהותם תהיה מקובלת על בעל הדירה; וכי הוא יהיה רשאי להתנגד להחלפתכם עם השוכרים החלופיים מטעמים סבירים בלבד.
כמו כן, כדאי לציין בהסכם כי במידה שבעל הדירה יהיה מעוניין למכור אותה במהלך תקופת השכירות, לא יפגעו זכויותיכם מכוח הסכם השכירות. כלומר, הוא יוכל למכור את זכויותיו בדירה לצד שלישי, אך הצד השלישי יהיה כפוף לתנאי הסכם השכירות עמכם.
ערבויות/בטוחות וביקור המשכיר בדירה
לגיטימי וחשוב שמשכיר דירה שלא מכיר את השוכרים, ידרוש לקבל בטוחות - כגון ערבים, ערבויות, שיק ביטחון וכיו"ב - כדי להבטיח שהם יעמדו בהתחייבויותיהם. עם זאת, חשוב להגביל את אותן בטוחות בסכומים ובמועדים ולשמור עותק שלהן, ולחייב את בעל הדירה להשיבם בסיום תקופת השכירות.
בנוסף, חשוב לציין במפורש בהסכם באילו מקרים/עילות בדיוק יהיה רשאי בעל הדירה לעשות שימוש באותן בטוחות, כדי שלא בכל מקרה שלטענתו הפרתם את ההסכם, הוא ירוץ לממש אותן. יש לחייבו לשלוח אליכם התראה בכתב של 14 ימים בטרם מימוש הבטוחות, על מנת לאפשר לכם לתקן את העילה שבגינה הוא מעוניין לממשן.
כמו כן, על מנת שבעל הדירה לא יפתיע אתכם בביקור בלתי מתוכנן, מומלץ לסכם בהסכם השכירות, כי הוא יהיה רשאי לבקר בדירה אך ורק בתיאום מראש עמכם ובשעות המקובלות של היום. כך גם במקרה ובו הוא יהיה מעוניין להראות את הדירה לשוכרים חלופיים או לקונים פוטנציאליים.
הכותב הוא עו"ד בתחום החוזים . אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
