מעוניינים בתוספת בנייה? זה הרוב לו תזדקקו

לאחרונה התרבו מיזמי תחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי ואפילו הוספת מרפסות) בבניינים משותפים. באופן טבעי עולות שאלות רבות העוסקות בעניין הרוב הדרוש לאישור פרויקטים מסוג זה, וכאשר דיירי הבניין המשותף מחליטים לקדם אותם - רצוי שיכירו את דרישות החוק והפסיקה בעניין.

מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים

הרוב הדרוש לבניית מרפסות

חוק המקרקעין קובע, כי הרוב הדרוש לקבלת החלטה בדבר הרחבת הדירה על דרך של בניית מרפסות הוא 75% מבעלי הדירות אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירתם. למרות זאת, בראש ובראשונה יש לבדוק את הוראות תקנון הבית המשותף בנושא, שכן משעה שהתקנון נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ניתן לו מעמד קנייני והוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות.

כך לדוגמא, באחד המקרים שהגיעו לפתחו של המפקח על המקרקעין, היו מחלוקות שונות בין דיירי החזית לדיירי העורף בבניין בצפון הארץ, אשר הגישו תוכניות נפרדות לבניית מרפסות. בין הסוגיות שעלו לדיון בפסק הדין, עלתה השאלה האם הדיירים עמדו בתנאי הרוב הדרוש לשם בניית המרפסות?

באותו המקרה, תקנון הבית המשותף קבע כי נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשינויים בצד החיצוני של הקירות, וזאת למרות שהוראות החוק מחייבות רק 75% מבעלי הדירות. במקרה זה, קבע המפקח על המקרקעין כי מאחר שלתקנון הבית המשותף יש מעמד קנייני משעה שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, יש לעמוד בדרישות הקבועות בתקנון, ובמקרה זה נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.

(המחשה: קובי קואנקס)

הרוב הדרוש לתמ"א 38/1 - חיזוק מבנה והוספת דירות

החוק קובע כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה תוספת דירות, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הקמת מקומות חניה והצמדתם לדירות, דורשת הסכמת כל בעלי הדירות.

אולם, ככל שקיים רוב של 2/3 מבעלי הדירות, שלהם 2/3 ברכוש המשותף, ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין נגד אותו דייר אשר מוסמך לחייב את המתנגד להסכים לביצוע הפרויקט; ואף להסמיך עורך דין לחתום בשמם ובמקומם.

חשוב לדעת כי ההסכמה על ביצוע הפרויקט לפי חוק, חייבת להימסר במסמך בכתב המאומת על ידי עורך דין. כלומר, לא ניתן להסתפק ב"רשימת חתימות" של הדיירים או הצבעה באסיפת דיירים, ובוודאי שלא בעל פה. כמו כן, חשוב לדעת כי ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה - גם אם לא התקבלו כל ההסכמות, ואלו יכולות להינתן אף לאחר קבלתו.

בפסק דין מעניין שניתן בספטמבר האחרון, על ידי המפקחת על המקרקעין בחיפה, התקבלה תביעתם של שבעה בעלי דירות מתוך שמונה. הדייר המתנגד חויב לחתום על כל ההסכמות לביצוע הפרויקט.

באותו המקרה, ההתנגדות של הדייר התבססה על הטענה כי התמורה לדיירים אינה הולמת והפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית. המפקחת דחתה טענה זו, וציינה כי טעם זה אינו מספיק להתנגדות, וכי פסיקת בית המשפט במקרים דומים נוטה לדעת הרוב - מאחר שהרציונל המרכזי לפרויקטים מסוג זה הוא בראש ובראשונה חיזוק והגנה מפני רעידות אדמה, ולא רווח כלכלי.

(צילום: אבי מועלם)

הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש 

החוק קובע כי ביצוע פרויקט שמטרתו הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש בהתאם לתמ"א 38, מצריך הסכמה מראש של כל בעלי הדירות. אולם, ככל שקיים רוב של 80% מבעלי הדירות שלהם 80% ברכוש המשותף, ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין אשר מוסמך לחייב את המתנגדים.

גם כאן ההסכמות צריכות להיות בכתב ומאומתות על ידי עורך דין. כמו כן, רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת הזכויות בה.

(צילום: בונה הצפון)

הרוב הדרוש לפינוי בינוי

פינוי בינוי מוסדר על ידי חוק שונה, וההבדל המרכזי הוא הסנקציה המעשית כנגד הדיירים הסרבנים. בעוד שבפרויקט לפי תמ"א 38 (הן עבודות חיזוק והוספת דירות והן הריסה ובנייה מחדש), למפקח על המקרקעין סמכות אופרטיבית לכפות על הדיירים המתנגדים את ביצוע הפרויקט; הרי שחוק פינוי בינוי אינו מאפשר אכיפה.

למעשה, החוק מאפשר הגשת תביעה נזיקית כנגד דייר המסרב סירוב בלתי סביר, או מתנה את הפרויקט בתנאים בלתי סבירים. יצוין כי ישנה הצעת חוק בנושא, לפיו תהיה לבתי המשפט אפשרות אכיפה - אולם הדבר טרם אושר בכנסת.

החוק מונה רשימת מקרים בהם הסירוב ייחשב כסביר ומוצדק. כך לדוגמא, סירוב בגין אי כדאיות כלכלית, סירוב בשל אי התאמת הדיור החלופי לאנשים עם מוגבלויות, סירוב בגין היעדר בטוחות הולמות, ועוד. כמובן שכל מקרה וכל סירוב נבחן לפי נסיבותיו הספציפיות.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול