ירידה במחירי הדירות? "לא פתחנו שמפניה"
הלמ"ס פרסמה כי בחודשיים האחרונים של 2016 נרשמה ירידה של 1.2% במחירי הדירות, אך גורמי מקצוע טוענים: "השוק מדבר אחרת, לנתונים אין אחיזה במציאות - עליית מחירי הדירות נמשכת". צפו בראיון באולפן ynet
"לא פתחנו שמפניה - ובעיקר לא ורודה". כך אמר היום (ה') באולפן ynet היזם חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ (הקבלנים) ומנכ"ל חברת צמח המרמן, על הנתונים המפתיעים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). על פי הנתונים, בחודשיים האחרונים של שנת 2016 נרשמה ירידת מחירים של 1.2% במחירי הדירות, אולם לטענת פייגלין, עליית המחירים לא נבלמה אלא ממשיכה במגמת עלייה. צפו בראיון:
"אנחנו לא מאמינים לנתונים. לצערנו הגוף הזה שנקרא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסם לאחרונה נתונים בקשר לענף הבנייה, שאין להם שום אחיזה במציאות", טוען פייגלין, "זה לא רק לאחרונה, זה בשנים האחרונות. כל הנתונים שקשורים לענף הבנייה שיוצאים מבית היוצר של הלמ"ס, אין להם אחיזה במציאות".
הפתעה במחירי הדיור: ירידה של 1.2% בחודשיים האחרונים של 2016
לדבריו, "אנחנו רואים את זה במדד תשומות הבנייה, אנחנו רואים את זה במחירי הדירות, אנחנו רואים שהם סותרים לחלוטין את מה שאומר השמאי הממשלתי שהראו לו את הדרך החוצה משום שהוא שיקף את המציאות, לפיה המחירים בענף הבנייה ומחירי הדיור ממשיכים לעלות".
אז בניגוד למה שפורסם אתמול, עליית המחירים לא נבלמה?
"ודאי שלא, עליית מחירי הדירות נמשכת. בלמ"ס מערבבים 'מין שאינו במינו', כוללים בניתוח את דירות מחיר למשתכן שהן מלכתחילה נמוכות ממחירי השוק ב-20%-30%. בוודאי שאם מערבבים נתונים מהסוג הזה עם מחירי השוק, אז הנתונים אינם משקפים את מחירי השוק.
מה אתה מציע לזוג צעיר שחיכה עד עכשיו - להמשיך לחכות או לקנות דירה?
"אני לא יועץ לזוגות צעירים אבל לילדים שלי ייעצתי לקנות דירות מוקדם ככל האפשר". פייגלין התייחס לתוכנית הדיור האסטרטגית שאושרה על ידי קבינט הדיור השבוע, לפיה המדינה תתכנן 2.6 מיליון דירות עד שנת 2040. "כל עוד התוכנית הזאת לא מתממשת, אנחנו בעצם ממליצים למי שצריך דירה - לקנות מוקדם ככל האפשר, משום שלצערנו אין שום נתון שתומך בירידת מחירי הדירות, ואין לזה אחיזה במציאות".
יזמים: "בשטח לא מרגישים את ירידת המחירים"
לדבריו של פייגלין מצטרפים יזמים נוספים. "נתוני הלמ"ס תמוהים בעיני. השטח מדבר אחרת - אנחנו לא מרגישים את ירידות המחירים וזה גם לא הגיוני שיש ירידות. אין די היצע מול הביקוש, אין כמעט קרקעות לבנייה, אין התחלות בנייה מסיביות", טוענת רחל מלכה, מנכ"לית ובעלי חברת מעוז דניאל. לדבריה, "מחיר למשתכן היא תוכנית כושלת, עדיין לא הוקמה רשות להתחדשות עירונית - כך שזה לא הגיוני שיהיו ירידות. הדיווח של הלמ"ס לא מתיישב עם כל הדברים שקורים בשטח, אני מציאה להם לבחון את הנתונים שוב".
ניב רום, סמנכ"ל שיווק ויזום בקבוצת כנען, מוסיף: "הנתונים שהציגו בלמ"ס מוזרים ביותר. כדי שיהיו ירידות מחירים צריכים לקרות דברים בשטח שיובילו את השוק לירידות. לא נעשו מספיק דברים בשטח שיתורגמו לירידות במחירי הדירות. אנחנו לא רואים מספיק התחלות בנייה, בתוכנית הדיור המוזל של המדינה לא מעט מהזוכים בהגרלות מוותרים על הזכייה. שמישהו יסביר לי איך ייתכן שמחירי הדירות ירדו".
"נתוני הלמ"ס הם נקודתיים בלבד ויש לקבלם בזהירות, במיוחד לאחר הפרסומים האחרונים לפיהם היו אי דיוקים", מציין עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה. "מדובר בנתון יחיד של ירידת מחירים לאחר עשר שנים שבהן אנו רואים רק עליות. בפועל פני הדברים בשטח לא באמת השתנו. משרד האוצר צריך להבין שאין פתרונות קסם בדבר פרסום יוצא דופן כזה או אחר, וכדי להוריד באמת את מחירי הדירות צריכים להתחיל בהורדה משמעותית של מחירי הקרקע".
איש שיווק הנדל"ן ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, מבקש לשים דגש לכך ש"נתוני הלמ"ס כוללים דירות שנמכרו במחיר למשתכן, למחוסרי דיור, בסבסוד של המדינה. כלומר מדובר, לצערי, בעיוות של הנתונים ולא בנתונים המשקפים את המצב האמיתי בשוק. כדי לעשות מדידה אמיתית, לטעמי יש למדוד את התייקרות הדירות ללא מחיר למשתכן המיועד רק ל-25% מהשוק".
כלכלנים: "בפעם האחרונה שהיו ירידות, הייתה המתנה למע"מ אפס"
גם יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, ואביתר בן-דוד, כלכלן מאקרו במחלקת המחקר והאסטרטגיה של אקסלנס, הגיבו לנתוני מדד מחירי הדירות. לדבריהם, "הפעם האחרונה שראינו ירידות מחירים מהסוג הזה בשוק הדיור, הייתה כאשר בשוק ציפו לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד".
לדבריהם, "עם פרסום מדד ספטמבר 2014, התברר אז כי מחירי הדיור ירדו בחודשים אוגוסט-יולי לעומת יוני-יולי ב1% - מגמה שלא נראתה מאז 2007. גם אז היו הרבה ציפיות וגם אז המחירים חזרו לעלות חודשיים לאחר מכן". עם זאת, הם מעריכים כי "מס דירה שלישית, ככל הנראה, מבריח את המשקיעים מהשוק, אבל זה עוד מאוד מוקדם בכדי להעיד על היפוך מגמה. בתחילת השנה הבטחנו בלימה במחירי הנדל"ן, נראה שאנחנו בדרך לשם".
גם שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, התייחסה לפרסומי הלמ"ס. "תיקונים קטנים במחירי הדיור, גם אם כלפי מעלה, סביר להניח שהם בסך הכל תיקון סטטיסטי ולא מעבר לכך. בינתיים השוק מדבר אחרת והשטח לא מראה ירידה וגם לא ציפייה לירידה", היא מסבירה. "בנוסף, אחרי שהלמ"ס יצא בהצהרות כי הטעה את הציבור לאורך כמה שנים והוא מפסיק את פרסומיו, הצהרה כזו נתפסת לא אמינה ותביא לכך שחוסר האמון כלפי דיווחיו יגדלו וישאירו את השוק בחוסר שקט, דבר שיביא קרוב לוודאי שוב לעליות מחירים".
יו"ר לשכת השמאים לשעבר, שמאי המקרקעין אהוד המאירי, מחזק את הדברים. "הלמ"ס מציג ממוצע ארצי סטטיסטי, שמסתמך על נתונים שחלקם מעוותים ולא אומתו על ידי מומחים בשוק הנדל"ן, כפי שעושה השמאי הממשלתי", הוא טוען, "כאשר השמאי הממשלתי ממשיך לערוך את מדד מחירי דירות ב-16 ערים מרכזיות בארץ לפי סטנדרטים מקצועיים אמיתיים, ומוצא כי מגמת עליית המחירים נמשכת.
נזכיר כי לפי נתוני מדד מחירי הדירות, המתפרסמים יחד עם מדד המחירים לצרכן (אבל אינם חלק ממנו), מחירי הדירות בחודשים נובמבר-דצמבר ירדו בשיעור של 1.2% בהשוואה לחודשים אוקטובר נובמבר 2016. מדובר בירידה החדה ביותר בעשור האחרון.
בהשוואה שנתית מדובר בעלייה של 5.9%. בסך הכל ברבעון הרביעי של 2016 עלו מחירי הדירות בישראל ב-2%, בהשוואה לרבעון השלישי, למחיר ממוצע של כ-1.49 מיליון שקל.
