נעזרתם במתווך? אולי תוכלו לדחות את התשלום
בכל הסכם הזמנת שירותי תיווך סטנדרטי מופיע התנאי הקבוע - "הלקוח מתחייב לשלם דמי תיווך מיד עם חתימת ההסכם או זיכרון דברים". אולם במקרים רבים אפשר לדחות את תשלום דמי התיווך - באופן שבהחלט יכול להועיל לשני הצדדים. מדריך
בכל הסכם הזמנת שירותי תיווך סטנדרטי מופיע התנאי הקבוע - "הלקוח מתחייב לשלם דמי תיווך מיד עם חתימת ההסכם או זיכרון דברים". חוק המתווכים גם הוא חד משמעי - ולפיו אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה בין הצדדים, הוא זכאי לקבלת דמי תיווך.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
עם זאת, החוק שותק בכל הנוגע למקרים שבהם לאחר חתימה על הסכם חייב הלקוח לשלם מיד את דמי התיווך - או שאולי עליו לשלם את דמי התיווך רק כעבור זמן מסוים או קבלת גושפנקא חוקית. ברוב העסקאות השכיחות ו"הרגילות", ואף מחוסר ידע, משלם הלקוח למתווך מיד לאחר חתימת הסכם ההתקשרות.
נפרט מקרים בהם אין חובה לשלם למתווך את דמי התיווך באופן מיידי - ויש להמתין ל"מועד החוזי הקובע" שבו החוזה משתכלל ותקף, ושרק לאחריו מתגבשת וקמה חובת תשלום דמי התיווך למתווך:
חוזה על תנאי מתלה
כאשר ישנו הסכם עם תנאי מתלה, המתווך לא זכאי לקבלת דמי תיווך עד שלא מתקיים התנאי המתלה - אירוע בעתיד, שהתרחשותו אינה ודאית ושעליו מתבססת כניסת ההסכם לתוקף. חוזה על תנאי מתלה הוא חוזה מחייב, אך לא אופרטיבי כל עוד התנאי לא מתקיים.
תנאי מתלה הוא, לדוגמה, אישור ועדת קבלה במושב או ישוב קהילתי; אישור רשות מנהלית לקיום ההסכם; המצאת מסמך מהותי בעסקה שאין בלתו; מתן היתר בניה, רישיון או רישיון עסק מהרשות הרלבנטית, וכו'. במקרים כאלו, החוזה מתקיים רק כשהתנאי מתמלא - ואם הוא נמנע, החוזה מתבטל למפרע.
אמנם הסכם מותנה בתנאי מתלה הוא הסכם לכל דבר - אך המתווך זכאי לדמי התיווך רק כשהתבצעה העסקה בפועל. כשמתברר שהעסקה לא התבצעה, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. מכאן, שכל עוד לא נתקיים התנאי המתלה אין חובה לשלם מיידית דמי תיווך.
עסקת מכר בהתמחרות
במקרה בו העסקה נחתמת בהליך התמחרות וכינוס נכסים, תוקפה המשפטי של העסקה קיים רק כאשר הרשות הממנה (בית המשפט, לשכת ההוצל"פ) נותנת אישור לעסקה. כל זמן שלא ניתן אישור - ההסכם נחשב כשלב גולמי, הוא חסר גושפנקא השיפוטית וטרם נתקבל תוקפו המשפטי הסופי.
ייתכן מצב שבו גם הרשות המוסמכת תדחה את עסקת המכר ותורה על הליך התמחרות חדש. לפיכך, גם אם התקיים תיווך בין הלקוח לבין בעל התפקיד מטעם הרשות (כונס נכסים, נאמן, וכו'), והעסקה נחתמה - כל עוד העסקה לא אושרה סופית, לא מתגבשת חובת תשלום דמי התיווך.
עסקת מכר מול קטין
חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע כי בפעולה של העברה, שעבוד, מכירה וכו' של עסקאות בהן מעורב קטין, ההורים לא מוסמכים לייצג את הקטין ללא אישור של בית המשפט. כלומר, אם הוריו של קטין מעוניינים למכור נכס מקרקעין שרשום על שמו ולשלם כך - רק לאחר קבלת אישורו של בית המשפט לענייני משפחה מקבל הסכם המכר את תוקפו החוקי וקמה זכות המתווך לקבלת תשלום.
תשלום דמי תיווך רק בקיום העסקה
עיקרון חופש החוזים ותנאי העסקה והשוק מאפשרים לצדדים לקבוע במפורש בהסכם התיווך, כי דמי התיווך ישולמו למתווך רק כאשר העסקה תקוים ותושלם - להבדיל מאשר העסקה נחתמה. ברוב המקרים מתווך סביר יסרב לכך. אבל בעסקה המתאימה, ובהתאם לגודלה וערכה - שהם נגזרת ישירה לגובה דמי התיווך - יכול להיות שהמתווך יסכים למנגנון מסוג זה.
המשמעות לכך הינה שרק בסיום העסקה בפועל, כאשר התקיימה בשלמות, יהיה זכאי המתווך לקבלת שכרו. עד להשלמת העסקה שכרו של המתווך הוא על תנאי. בפסיקה נקבע, כי הזכות לדמי תיווך אינה מציבה דרישה לקיומו של הסכם נטול פגם, וקיומו של הסכם המכר אינו תנאי למימושה, אלא אם סוכם אחרת בין הצדדים.
חתימה על זיכרון דברים
בפסיקה עלתה מספר פעמים השאלה האם כאשר חתם לקוח על הסכם זיכרון דברים בעסקת מקרקעין, אשר נרקמה בעקבות עבודתו של המתווך, חובה על הלקוח לשלם דמי תיווך גם במקרה שבו לא נחתם הסכם מכר בין הצדדים. התשובה לכך תלויה במהותו, תוכנו ונפקותו המשפטית של זיכרון הדברים.
זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להוות הסכם מכר כשלעצמו המחייב לכל דבר ועניין, ובנסיבות אחרות יכול להוות רק כשלב ביניים במשא ומתן בלבד. בפסיקה נקבעו אמות המידה בעניין (מבחן כוונת הצדדים, מבחן המסוימות). כאשר זיכרון הדברים מהווה הסכם לכל דבר קמה למתווך זכות לקבלת דמי התיווך מייד עם חתימת מסמך זה, וגם במידה שבה לא נחתם לבסוף הסכם פורמלי אחר בין הצדדים. מאידך, היה וזיכרון הדברים ייחשב כשלב ביניים במשא ומתן לא יהיה זכאי המתווך לקבלת תשלום, ורק לאחר חתימת ההסכם יהיה זכאי הוא לקבלת תשלום.
התברר שההסכם אינו אכיף
דרישת חוק המתווכים כי המתווך יהיה גורם יעיל בקיום העסקה בין הצדדים מקפלת בתוכה את הדרישה הבסיסית כי העסקה שבה תיווך המתווך בין הצדדים אכן תהא חוקית, מותרת ואפשרית. במקרה שבו תיווך המתווך בין הצדדים בעסקה ובהמשך נתברר כי בשל נסיבות מסוימות (תרמית, מצב זכויות שגוי ומוטעה, רישום מונע, וכו') העסקה כלל אינה אכיפה ואינה ניתנת לביצוע בפועל לא יהיה זכאי המתווך לכל תשלום.
כך נפסק שמתווך אינו זכאי לשכרו, אם בפועל ההסכם אינו אכיף לא בשל הפרה שבוצעה על ידי מי מהצדדים, אלא בשל פגם מהותי, שמקורו באי סחירותו של הנכס, למשל, נוכח תביעות בעלות סותרות. כאשר יש ספק בנוגע לתקפות העסקה טוב יהיה כי הצדדים לעסקה ימתינו לקבלת אישור בדבר תוקף העסקה, ורק אחר כך תשלום עמלת התיווך למתווך.
מכאן עולה, שכדאי ועדיף יהיה ללקוח בעסקה להמתין קמעא, ובמקרה המתאים להימנע מתשלום דמי תיווך מידית, וזאת למרות דרישותיו של המתווך או האמור בהסכם התיווך עמו, ולהמתין עד לקבלת מידע ואישור בדבר תוקף העסקה וכשירותה.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
