השבחת הנכס או מטרד סביבתי? הוספת מעלית לבניין

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של עידוד בניית מעליות בבתי מגורים משותפים - הן במסגרת שדרוג הבניין במסגרת תמ"א 38 או בשיפוץ עצמי. מדובר בהתקנת מעליות בעלות פיר פנימי או חיצוני, לבניינים ותיקים. התקנת מעלית היא פרויקט יקר אשר עלות הקמתו עלולה להגיע למאות אלפי שקלים - לצד מטרדי רעש, אבק בנייה ואי נוחות במהלך ביצוע עבודות הבנייה.

עוד במדור בית ישראלי

על אף היתרון העצום בקיומה של מעלית, חשוב לתת הדעת כי גם מעלית שנבנית על פי היתר כדין, עלולה לטמון בחובה בעיות משפטיות לא פשוטות, בין אם הקמתה דורשת פגיעה בדירות קיימות או ברכוש המשותף, ובין אם הקמתה פוגעת בשכנים המתנגדים הגרים בסמוך. כפי שנראה להלן, בתי המשפט מאמצים גם כאן את העקרון המינהלי לפיו כאשר יש מספר אפשרויות, יש לבחור בזו שפגיעתה פחותה בדיירים ובסביבה.

(צילום: shutterstock)

אין ספק כי התקנת מעלית בבניין ותיק הינה אחת האלטרנטיבות היותר טובות ומהירות להעלאת ערך הדירות בבניין, וניתן להביא להעלאת ערך דירות גבוהות באחוזים ניכרים לעומת ערך הדירות ללא מעלית. ניתן להניח בוודאות רבה כי ההשקעה הכלכלית הלא מבוטלת בהתקנת המעלית, תצדיק את עלותה כך שתעלה את ערך הדירה בסכום גבוה מאשר סכום ההשקעה. בנוסף, מלבד התועלת הכלכלית הטבועה בדבר, מעלית בבית דירות ישן משרתת ומשפרת את איכות חייהם של דיירי הבניין, במיוחד אלה המתגוררים בדירות העליונות או של אנשים מבוגרים ומשפחות ים ילדים קטנים. בנוסף, עם הקמת המעלית קיימת הזדמנות לשיפור הנגישות לקשישים ולנכים והזדמנות לחידוש חדר המדרגות והרכוש המשותף.

ההחלטה על הקמת מעלית: חוק המקרקעין קובע כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית משותף רשאי להחליט במסגרת האסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, זאת בכפוף לשני תנאים: התנאי הראשון הוא שניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה; התנאי השני הוא שהתקנת המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית בדירות אחרות בבניין, או ברכוש המשותף או בחזות הבניין.

כאשר התקנת המעלית תביא לפגיעה מהותית קיימת סבירות שהבקשה לא תאושר. כך למשל, לאחרונה המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה וגם בית המשפט המחוזי בחיפה הורו לבטל החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה לבניית מעלית וגשרונים עם מסר ברור כי מעלית לא תיבנה בכל מחיר, זאת למרות שרוב השכנים לא התנגדו לבניית מעלית. בית המשפט המחוזי בחיפה סבר כי צדקה בהחלטתה המפקחת ופסק כי המעלית שתוכננה לא עולה בקנה אחד עם שימוש סביר ברכוש המשותף, וכי אילו הייתה מבוצעת התוכנית היה הדבר גורם לפגיעה בלתי מאוזנת בדירה של אחד מבעלי הדירות בבניין. הן המפקחת והן בית המשפט סברו כי שלא מן הנמנע כי קיימים פתרונות אחרים לעניין בניית המעלית שעשויים לאזן בין צרכיה של המערערת לבין צרכי השכנים (תיק עש"א 39054-07-16).

אישור ומימון התקנת מעלית: התקנת מעלית כרוכה בעלויות גבוהות המסתכמות במאות אלפי שקלים. החוק קובע כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה. בעלי דירות הקרקע לא ייקחו חלק בעלויות ההתקנה, אף אם היו בעד התקנת מעלית. זאת ועוד, החוק מתיר לדיירים שקיבלו את ההחלטה בדבר התקנת המעלית להסכים ביניהם כי רק מקצתם או חלקם יישאו בעלויות ההתקנה.

באופן עקרוני, על פי החוק, הדייר המתנגד אינו מחויב לשאת בעלויות ההתקנה. אולם, הדייר מחויב להביע את התנגדותו באופן נחרץ וברור לכל. כך שאם אחד השכנים בבניין מתנגד לבניית המעלית עליו להביע זאת מפורשות ולפעול בדרך שהתווה המחוקק כנגד ההצעה לבנות מעלית. במקרה שנדון בבית המשפט השלום בת"א עתר אחד מבעלי הנכסים בבנין לבטל אישור הסכם מכר שאושר בעבר על ידי בית המשפט ועניינו היה בפרויקט שימור ברחוב יהודה הלוי בת"א , ולחילופין - להורות על בניית מעלית באופן שלא תפגע משמעותית בדירת המבקש, המצויה במרתף הבניין. בעל הנכס במרתך טען שפיר המעלית שגודלו כ-2 מ"ר תוכנן לעבור בתוך "דירתו" הקטנה המצויה בקומת המרתף וראוי לקבוע מקום אחר לפיר המעלית. בית משפט השלום ת"א דחה את התביעה וקבע כי הבנייה המתוכננת היא האפשרות ,שפגיעתה פחותה ביותר, וכי המבקש היה שותף לדיונים להקמת הפרויקט והמעלית ועל כן הוא מיצה את זכותו להתנגד למעלית. עם זאת נקבע שבאיזון הכלכלי בין בעלי הדירות יש לשום מחדש את הפגיעה בנכס שלו. ( ת"א 22-0202)

שאלת המטרד והפיצוי: בפסק דין אחר שניתן בבימ"ש השלום בתל אביב נקבע, שאף אם ניתן היתר בנייה לבניית מעלית חיצונית במרווח שבין שני בנינים שכנים, אין בכך כדי למנוע מבעלי הבניין השכן לתובע פיצויים בגין נזק של מטרד השכן היחיד, עקב צמצום המרחק בין הבניינים, פגיעה באור השמש וירידת ערך הדירות. באותו פס"ד נקבע שבניית מעלית בהקלה מהתכנית החלה, לא מגבילה את הנפגעים לתבוע תביעה לפי סעיף 197 של חוק התכנון והבנייה (שקובע התיישנות של 3 שנים) שכן "הקלה" אינה תכנית ומי שבונה חייב לקחת בחשבון גם הפגיעה בזולתו.

שאלת תשלום היטל השבחה בהתקנת מעלית: היטל השבחה נוצר עקב אישור תכנית ("תב"ע") או פרסום הקלה או פרסום שימוש חורג. תוספת חדר שירות לבית המעלית הינו שטח שירות לכל דבר ועניין. ככל שהבנייה המבוקשת תואמת את ההיתר או התכנית החלה על החלקה, אין מקום להטיל חיוב בהיטל השבחה. אולם, ככל שבניית המעלית כרוכה בהקלה מכל סוג, אזי עלול לחול היטל השבחה בכפוף להערכת שמאי מקרקעין. על דרישת תשלום היטל השבחה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית או לפנות לשמאי מכריע על מנת שידון במחלוקת בין הנישום והועדה המקומית.

שאלת השתתפות בהוצאות אחזקה ותפעול שוטף של המעלית: גם זו סוגיה שגורמת לא פעם למחלוקות בין שכנים ועלולה לדחות את הקמת המעלית ופגיעה במי שזקוק לאמצעי הנגישות הזה בדחיפות. החוק קובע כי בהוצאות האחזקה וההפעלה ישתתפו כל בעלי הדירות, לרבות אלה שהתנגדו להתקנת המעלית. אשר להוצאות ההקמה - על פי חוק המקרקעין בעלי דירות הקרקע לא חייבים להשתתף בעלויות ההקמה של המעלית. בנוסף, ניתן לכלול בתקנון הבית המשותף או בהחלטת אסיפת בעלי הדירות הוראה המשנה את מנגנון ההשתתפות בהוצאות הבנייה והאחזקה של המעלית, כך שהוא יתאים לרוב בעלי הדירות ולא ימנע את הקמת המעלית.

הכותבים הם שותפים במחלקת תכנון ובנייה בא. שילה ושות' המתמחה בתכנון ובנייה