זיקת הנאה: הסעיף שעלול לעכב את תכנית התמ"א שלכם
סעיף 5 בחוק המקרקעין מציג מכשול משמעותי לכל הליך התחדשות עירונית - והוא הזכות להשתמש במקרקעין לתקופה בלתי מוגבלת, גם אם הוא לא בבעלות המשתמש. כך עוכב לאחרונה הליך התחדשות במרכז ירושלים, וכך עלול להתעכב גם הפרויקט שלכם - אם לא תכירו את הסעיף היטב. מדריך
רבים לא מכירים זכות קניינית ייחודית וחשובה מאוד בדרך לרכישת נדל"ן - זיקת ההנאה. זיקת ההנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין (תשכ"ט 1969), והיא מגדירה אותה כך: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". כלומר, זיקת הנאה היא האפשרות להשתמש או ליהנות ממקרקעין לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם זכות זו בוטלה על יד בית המשפט או היועץ המשפטי לממשלה.
(צילום: shutterstock)
כתבות נוספות במדור בית ישראלי
הנהנה מזכות זיקת הנאה אינו חייב לרשום את זכותו הקניינית בלשכת רישום המקרקעין, מכיוון שזיקת ההנאה אינה מוסיפה לקניינו של הנהנה במובן הרגיל כפי שזכויות בנייה על הגג או בחצר הבית מוסיפות.
סכסוכים בנושאי זיקת הנאה מגיעים לא פעם להכרעת בית המשפט, בהתייחס למשמעות של זיקת הנאה ואופן ביטולה. לדוגמא, כאשר אדם עובר בחצרו של אדם אחר כדי להגיע לביתו שלו - מתנאים מסוימים יכולה ההסכמה של השני למעשיו של הראשון ליצור עבורו זיקת הנאה.
חשוב לדעת כי זכות הנאה במקרקעין על פי חוק המקרקעין יכולה להיות לטובת קבוצת אנשים, לאדם אחד, או לציבור בכללותו - אם מדובר במעבר שביל גישה ציבורי. זכות ההנאה תעמוד לטובת הבעלים במשך תקופה של שלושים שנים רצופות. לרוב, זיקת ההנאה הינה לתקופה בלתי מוגבלת - בשים לב למקרים בהם קיימת הסכמה הדדית בין בעלי המקרקעין ובעל זיקת ההנאה.
ירושלים: התביעה שהשהתה את ההתחדשות העירונית
חוק המקרקעין מציב סייגים ותנאים בזיקת ההנאה. ס' 96 לחוק המקרקעין מתיר במקרים מסוימים לבעל המקרקעין את הזכות לבטל את זיקת הנאה. הביטול מבוצע באמצעות הודעה בכתב לבית המשפט, על ידי אחד הצדדים עצמם או על ידי היועץ המשפטי לממשלה, בכך שיימנע מאותו אדם לעבור בחצר בעל המקרקעין - ע"י הוכחה כי קיים שינוי בנסיבות זיקת ההנאה.
מדריכים נוספים
רוכשים דירה? היזהרו מהעברת מידע באמצעות הנייד
עו"ד אושרי שלוש
הדרך לדירה החדשה מתחילה במשא ומתן - אותו יש לנהל בזהירות יתרה. אחד החוקים החשובים הוא זהירות בתקשורת במסרונים או מיילים, אשר עלולים להוות מסמכים רשמיים בבית המשפט. כך גילה בעל דירה מרמת גן שנסוג ממשא ומתן עם רוכשת - וגילה כי בכוונתה לתבוע אותו על עוגמת נפש
התובעים, זוג מבוגר המתגורר בדירה קטנה, רעועה וישנה במרכז ירושלים עוד משנת 1972, סבלו מהליכי התחדשות העירונית מסיביים שנערכו סביב דירתם. הנתבעים, שתי חברות בניה גדולות במשק הישראלי וקבוצת רכישה המונה עשרות דיירים, פעלו להגשת תוכנית איחוד וחלוקה - ועבודות הבנייה שהחלו בשנת 2011 הגיעו עד לבתי המשפט. התובעים אף ניהלו מו"מ מול רשות מקרקעי ישראל בדבר מתן פיצוי לתובעים לשם פינויים מדירתם, אולם המו"מ נכשל וייצוג התובעים עבר אל לשכת הסיוע המשפטי.
בית המשפט קבע כי התובעים הצליחו לעמוד בדרישות הוכחת הזכות לזיקת הנאה, וכן שהשימוש נעשה לתקופה של 30 שנה ברציפות. בנוסף נקבע כי אף מתקיימת דרישה נוספת - והיא האם נעשה "שימוש נוגד". כלומר, במקרה זה נעשה שימוש גלוי וידוע שלא בהסכמה, כך שהוא נוגד את זכות הבעלות של הבעלים במקרקעין הכפופים.
בבחינת הטיעונים בתיק, התברר כי נבחנה האפשרות לפתיחת מעבר חלופי תוך הזזת פתח הכניסה לדירת התובעים - שאף נתקל בקשיים לאחר שהתברר כי הדרך הקיימת מהווה את המעבר האפשרי והיחיד עבור הזוג. בסופו של דבר, בית המשפט הגדיר את הניסיון למציאת פתרון כ"דרך לא דרך", ואף הדגיש כי רכישת זיקת הנאה אינה מותנית ברישום בלשכת המקרקעין - שהרי הרישום בלשכת המקרקעין לכשעצמו אינו מקנה זכות זו.
מבחינה מעשית, זיקת ההנאה קיימת וקבועה מפורשות בחוק מקרקעין. יחד עם זאת, בתקופה בה אנו עדים לקידום תוכניות התחדשות עירונית, על המוכר והרוכש בבחינת זכויות הקניין לבחון מראש את גבולות המגרש - בין היתר במטרה להימנע מגילוי באיחור כי קיימת זיקת הנאה, העשויה כמובן ליצור הליכים משפטיים ותכנוניים אשר יעכבו את ההתקשרות בין הצדדים ויאריכו את מועדי הבניה שלשמם הצדדים התקשרו.
הכותבים הם מפירמת אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית.
לפנייה לכתב/ת 
צילום: shutterstock
מומלצים
