האטה של 50% בשוק דירות היוקרה
מספר עסקאות היוקרה בשוק הדיור המתומחרות במעל ארבעה מיליון שקל בשפל של שנתיים, כך עולה מניתוח שערך אתר מדלן. שמאית המקרקעין נחמה בוגין מייחסת את הירידה לתוכניות הממשלה שצמצמו את היצע הדירות בשוק נכסי היוקרה
מספר עסקאות הנדל"ן בארבעה מיליון שקל ומעלה ירד בכ-50% מאז הרבעון האחרון של 2016, כך עולה מניתוח שערך אתר מדלן. הבדיקה מעלה שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 התבצעו מדי רבעון כ-580 עסקאות בממוצע, בעוד שברבעונים האחרונים מדובר על כ-300 עסקאות שהתבצעו באותה רמת מחירים (מעל ארבעה מיליון שקל).
בשנת 2016 מחירי הדיור המשיכו לעלות, כך שניתן היה לצפות שחלקן היחסי של הדירות היקרות, מכלל העסקאות, יגדל באופן עקבי.
אולם על אף הציפיות, הבדיקה מציגה תמונה שונה לפיה החלק היחסי של הדירות היקרות שנמכרו נמצא גם הוא במגמת ירידה. למעשה היקף עסקאות היוקרה הגיע בסוף 2016 לאותה רמה שנרשמה ב-2014, למרות שכיום המחירים גבוהים ביותר מ-20%.
"ככל שהמחירים עלו בעשור האחרון כך גם מספר העסקאות שחצה את רף ה-4 מיליון שקל", אמר סמנכ"ל מכירות באתר מדלן גיא שטרן. "בחודשים האחרונים אנו עדים למגמת שינוי בשוק דירות היוקרה, שבאה לידי ביטוי גם בלוח הדירות של אתר מדלן.
"בבחינת משך זמן הפרסום של מודעות למכירת דירות יוקרה בלוח, מצאנו כי דירות ב-ארבע מיליון שקלים ומעלה מממתינות על המדף 20%-30% יותר מאשר בעבר".
האטה גם בתל אביב
גם בתל אביב יפו, העיר שמובילה באופן עקבי בהיקף עסקאות היוקרה בישראל, חלקן היחסי של הדירות שנמכרו במעל ארבעה מיליון שקל במגמת ירידה. מאז הרבעון השני של 2016 חלה ירידה של כ-1% ברבעון בהיקף העסקאות שתומחרו במחיר הזה.
לפיכך, אם ברבעון השני של 2016 כ-20% מכלל העסקאות בתל אביב-יפו היו לרכישת דירת יוקרה, ברבעון הראשון של 2017 ירד חלקן לכ-16%.
לדברי שטרן, חלק מהדירות החדשות העונות לקריטריון של דירות יוקרה בתל אביב הן דירות חדשות בפרויקטי תמ"א 38 בשכונות המבוקשות - לרוב פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים. שטרן מזהיר כי אם המגמה תימשך, הדבר עלול לפגוע בפרויקטים של התחדשות עירונית.
"מכיוון שמימון הפרויקט נשען במקרים רבים על מכירה של אותן דירות בודדות, המשך מגמת ההאטה בשוק דירות היוקרה בעיר עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38 ולהגביר את מידת הסיכון ליציבותם של יזמים ללא גב פיננסי", הוא אומר. "ייתכן שפרויקטים שלא הגיעו לשלב הביצוע יעצרו או לחילופין יזמים יאלצו לחסוך בעלויות דרך הפחתת התמורות לבעלי הדירות".
"הפערים לא מאפשרים לבעלי נכסים להשתדרג"
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מייחסת את הירידה בעסקאות נכסי היוקרה לשינוי שעבר שוק משפרי הדיור, שלא רווה נחת עקב תכניות הממשלה, כדוגמת מחיר למשתכן, שצמצמו משמעותית את היצע הדירות לשוק זה. "הדבר גרם באופן ישיר לעלייה משמעותית במחירי הדירות החדשות אל מול שוק היד השנייה, כך שנוצרו פערים גבוהים שלא מאפשרים לבעלי נכסים לשדרג את דירתם ולעבור לדירה גדולה יותר וחדשה או לדירה מיוחדת", היא אומרת.
לדבריה מדובר בפערים משמעותיים שמגיעים באזורי ביקוש במרכז הארץ, דוגמת תל אביב והשרון, למיליון שקלים ויותר לעומת כמה מאות אלפי שקלים בעבר. "מדובר בתוספת כספית גבוהה שגם בעלי יכולת מתקשים או לפחות חושבים פעמיים לפני שהם מחליטים על הוצאה זו, בייחוד כאשר למחיר הגבוה של השדרוג לדירה גדולה, חדשה או מיוחדת, יש גם להוסיף עלויות מיסוי לא מבוטלות, כך שקהל היעד מתקשה להתמודד".
 |
מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, שגיא לנצ'נר, סבור כי רוכשי מגורי היוקרה התפכחו בשנתיים האחרונות. "היוקרה מתקשרת עם מגדלים הפזורים ברחובות הירקון או רוטשילד בתל אביב, אולם אנחנו רואים כיום שינוי מגמה ויציאה מגבולות תל אביב בלבד.
"כך, למשל, יש ביקוש גבוה מאוד לדירות יוקרה באזור השרון ובעיקר בהרצליה. השוני הוא גם בסוג המוצר, כאשר בהרצליה יש היצע של מגורי יוקרה בבנייני בוטיק ולאו דווקא למגדלים".
לנצ'נר מוסיף כי חלק מהרוכשים מעוניינים להתחדש בדירה יוקרתית ומיוחדת, אולם עדיין רוצים לשמור על הצביון שאפיין את מקום המגורים הקודם שלהם - מקום שיש בו פחות המולה ויותר פרטיות ואינטימיות. "זו הסיבה שפרויקטי הבוטיק באזור השרון זוכים לביקוש רב", הוא אומר. "אותם בניינים קטנים לא מובילים לעלייה בהוצאות התחזוקה הכבדות שיש במגדלי היוקרה".
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר ארז כהן אמר כי "בשנתיים וחצי האחרונות, ובאופן שיטתי, פגעו מקבלי ההחלטות ובראשם כחלון בשוק הנדל"ן בכלל ונדל"ן היוקרה בפרט. זה התחיל בביטול הפטור ממס שבח, נמשך בהכפלת מס הרכישה לדירות יוקרה והגיע לשיא בפיאסקו של מס על דירה שלישית שעשה שיא עולמי - פגע אנושות בשוק היוקרה עוד לפני שבכלל נולד. במיוחד נפגעה העיר תל אביב, בירת העסקים והנדל"ן של מדינת ישראל. משקיעי חו"ל נטשו אותה לאנחות, כנ"ל ישראלים וזה נכון באופן גורף לכל האזורים, קו החוף, רוטשילד, פארק צמרות, הצפון הישן והרצליה פיתוח".
מאיר מנחם, מבעלי נאות שירן הגיב כי "קובעי המדיניות, ובראשם כחלון, הקריבו את שוק היוקרה על מזבח הפופוליזם של מחיר למשתכן והסכמי הגג. זוהי טעות אסטרטגית היסטורית. בשנים עברו, בכל פעם שהייתה עצירה בשוק היוקרה, זה הביא להאטה ואפילו מיתון בשוק הדיור כולו".
מנכ"לית רשת אנגלו סכסון ליליה נחמן מציינת כי אכן מורגשת ירידה בביקושים לדירות יוקרה בשנים האחרונות עם מחירי הדירות המיוחדות במקומות רבים בארץ, לפעמים גם ללא כל פרופורציה לערכן. "ניתן לראות בערים דוגמת נס ציונה, בתים פרטים במחיר של תשעה מיליון שקל" היא אומרת. "כשכל השוק היה במגמת עלייה זה לא היה ניכר, אולם בשנה האחרונה, כשאנחנו רואים מגמת עצירה, הדבר משפיע גם על הדירות היקרות יותר".
לדבריה, משפרי דיור שכיוונו לרכישת דירה בסכומים של למעלה מארבעה מיליון שקלים, צריכים למכור את דירתם הנוכחית כנגד הדירה החדשה, ומאחר שרמת הביקושים בשוק הכללי ירדה, הרבה יותר קשה לסגור עסקאות אלו.
לפנייה לכתב/ת 
