חברת אחזקה במקום חברת ניהול - משתלם?

תחום הבתים המשותפים בישראל השתנה רבות במהלך השנים. הבניינים רבי הקומות כיום גבוהים יותר מבעבר, וכוללים מערכות תחזוקה מגוונות כגון מעליות, כיבוי אש וחדרי כושר. בהתאם לכך, אם בעבר היה נבחר ועד בית שתפקידו לדאוג רק לניקיון חדר המדרגות, תשלום חשבון החשמל והחלפת נורות מדי פעם, הרי שהיום דרישות התחזוקה רבות ומגוונות יותר, ודורשות לעיתים ידע מקצועי שאינו נמצא ברשות הדיירים.

משום כך, פעמים רבות, בוחר ועד הבית להעסיק חברת ניהול שדואגת לתחזוקת הבית ולטיפול בתקלות, ואף מבצעת מעקב ובקרה אחר המערכות השונות בבניין. עם זאת, חברת הניהול אינה מהווה פתרון יחיד. ביכולתו של ועד הבית להעסיק גם חברת אחזקה ("מתחזק"), שנכנסת לנעלי הנציגות וסמכויותיה נרחבות יותר. אז מהו ההבדל ביניהן?

מה זה מתחזק?

כאשר חברת ניהול כזו או אחרת מסייעת לנציגות בביצוע עבודתה, היא מהווה מעין "ספק שירות" שלה, בדומה לספקי שירות אחרים הפועלים בבית המשותף כגון חברת גינון, חברת ניקיון וכדומה. עם זאת, חברת הניהול אינה חלק מאושיות הבית המשותף ולרוב הנציגות עדיין אחראית על תחומים מרכזיים - כגון איסוף התשלומים מכלל הדיירים וניהול חשבון הבנק של הבניין.

(צילום: עידו ארז)

התקשרות עם מתחזק, לעומת זאת, מעניקה לו סמכויות רבות ונרחבות יותר, המשיקות לסמכותה של הנציגות - ובכך הוא הופך לחלק אינטגרלי מהבית המשותף. לרוב מדובר בהתקשרות פרטנית מול כל דייר, בניגוד להתקשרות מול חברת ניהול בה החוזה נחתם בין החברה לנציגות ועד הבית. בנוסף לכך המתחזק, בניגוד לחברת הניהול, רשאי לנקוט בהליכים משפטיים ולהגיש תביעות כנגד בעלי הדירות באופן ישיר - גם מכח עילות שאינן נובעות רק מהחוזה בינו לבין בעל דירה, אלא כאלו שמקורן בעניינים מסוימים הקשורים בבית המשותף.

הבדלים באופן ההתקשרות

לנוכח ההבדלים המהותיים בין חברת ניהול כ"ספקית שירות" לבין מתחזק, ישנם גם כללים שונים להתקשרות ובחירה בכל אחד מהם. בנוגע למתחזק, הדין מחייב כי ההחלטה על עצם התקשרות עם מתחזק כלשהו, תקבע בתקנון או בהחלטה של רוב של בעלי הדירות, ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

כמו כן קובע הדין כי בשל מעמדו הרם של "מתחזק" והיותו חלק אינטגרלי מגורמי הבית המשותף, יש להקפיד על בחירתו במסגרת האסיפה הכללית, לאחר השמעת טיעונים וחילופי דעות ועמדות בין בעלי הדירות. לחלופין ניתן להכיר בחברת ניהול כ"מתחזק" במקרים בהם כל בעלי הדירות חתמו על הסכם זהה במסגרת הסכמי מכר, במקרים כדוגמת רכישת דירות מקבלן או בפרויקט נדל"ני גדול.

לעומת זאת, התקשרות של נציגות עם חברת ניהול שתסייע בעניינים הקשורים לתחזוקת הבית המשותף אינה מחייבת עמידה בתנאים הנ"ל, ויכולה להתבצע על ידי חתימת חוזה בין הנציגות לבין אותה חברה.

מה עושים אם לא מרוצים?

החלטה לעניין התקשרות עם מתחזק מסוים או החלפה של המתחזק מחייבת הסכמה של בעלי הדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. לעומת זאת, החלפת חברת ניהול הינה קלה יותר, אינה מחייבת קבלת החלטה ברוב מסוים במסגרת אסיפה כללית, ויכולה להתבצע בהתאם להוראות שנקבעו בחוזה.

בבניינים חדשים שנרכשו מקבלן לא ניתן "לקשור" את הדיירים למתחזק מסוים למשך תקופה העולה על שלוש שנים, אף אם נכתב אחרת מפורשות בחוזה. במידה והדיירים מעוניינים להאריך את תוקף ההתקשרות עם אותו מתחזק, הם יכולים לעשות זאת בתנאי שתתקבל החלטה ברוב של בעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, בדיוק כמו בהחלטה חדשה על עצם ההתקשרות עם מתחזק.

מהם היתרונות בכל סוג של התקשרות?

כאשר מדובר בבית משותף עם קומות רבות או בפרויקט המכיל רכוש משותף רב (בריכת שחיה, חדר כושר ועוד) - ניהול הבית הופך למשימה תובענית ומורכבת במיוחד. במקרים כאלו קיומה של חברת ניהול אינו נותן מענה מספק לנציגות ועד הבית, שעדיין נאלצת להיות פעילה ולדאוג, בין היתר, כי תתבצע גבייה מלאה מכל הדיירים, על כל המשתמע מכך.

התקשרות עם מתחזק הינה כמעט הכרחית במקרים מהסוג הנזכר לעיל, שכן בדרך זו המתחזק נוטל על עצמו סמכויות משמעותיות יותר - לרבות גבייה מדיירים - הכוללות נקיטת הליכים משפטיים במידת הצורך, ומבצע את הפעולות הנדרשות במהירות ויעילות רבה יותר.

עם זאת, המתחזק אינו מייתר את הנציגות, שאינה יכולה "להתנער" לחלוטין מאחריותה בעצם ההתקשרות עמו. במקרים מסוימים יהיה עליה לפקח בעצמה על תפקוד המתחזק ולדאוג כי הבית המשותף אכן מתנהל באופן תקין.

הכותב הינו שותף בכיר במשרד עורכי הדין ד"ר מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול