רעידת האדמה בעיראק היא צלצול השכמה לפני אסון בישראל
רעידת האדמה ההרסנית שהכתה בגבול עיראק-איראן צריכה להדיר שינה מעיני ישראלים רבים. על פי התרחישים, רעידה דומה בארץ הייתה גורמת לעשרת אלפים הרוגים. הפתרון: חיזוק מבנים ישנים על ידי פרויקטים של תמ"א 38. הבעיה: בירוקרטיה וסחבת ארוכת שנים שבאה על חשבון חיי אדם. משרד השיכון: "נערכים להאצת התהליכים"
רעידת האדמה שהכתה בעיראק הייתה הורגת אלפים בישראל: בערים רבות ברחבי ישראל הרגישו אמש (א') את רעידת האדמה החזקה שהתרחשה בגבול עיראק-איראן. בארץ לא היו נפגעים, אולם הדבר שב ומציף את המחדל העמוק בכל הקשור לאי היערכותה של ישראל לאסון רעידת אדמה בעוצמה גבוהה, לפחות בכל הקשור לתכנון המבנים.
רעידת אדמה חזקה בעיראק הורגשה ברחבי ישראל
תמ"א 38: פחות מ-1% מהמבנים הזכאים שופצו במסגרת התוכנית
כפי שחשפנו בחודש יולי האחרון, מאז שנכנסה לפני כ-12 שנה לתוקף תוכנית תמ"א 38 - תוכנית המתאר לעידוד, חיזוק ומיגון מבנים בפני רעידות אדמה, כ-600 מבנים בלבד ברחבי הארץ השלימו בפועל את התהליך ונחשבים כיום לעמידים בפני רעידת אדמה. מדובר בשיעור של פחות מ-1% מהמבנים הזכאים להשתתף בתמ"א.
אף שרבים מכירים את התוכנית בכלל כאמצעי ליישום מדיניות של התחדשות עירונית, תמ"א 38 נועדה לתת תמריצים כלכליים ליזמים לחיזוק מבנים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980, אז נכנס לתוקף התקן לבניית מבנים עמידים לרעידות אדמה (ת"י 413). לפי ההערכות, מדובר בכ-80 אלף בניינים שעומדים בקריטריונים. בסך הכל מדובר בכ-800 אלף יחידות דיור עם כ-3 מיליון תושבים.
התהליך כולל התקשרות בין דיירי הבניין ליזם שאמור לשפץ את הבניין, לבנות לדיירים תוספות כגון ממ"דים, מרפסות וחניה ובתמורה לקבל לידיו דירות שנוספו לבניין ולמכור אותן בשוק החופשי. לאורך השנים הוכנסו בתוכנית מספר תיקונים במטרה להעלות את כדאיותה ליזמים, אך בפועל הייעוד המקורי שלה עדיין לא ממומש כיוון שדווקא באזורים המועדים לפורענות, היכן שמחירי הקרקע נמוכים, היא אינה נחשבת כלכלית. גם במרכז הארץ לא נדיר למצוא שלטים שמבשרים על תמ"א 38 בבניין מסוים, מבלי שדבר קורה בפועל במשך שנים.
"חייבת להידלק נורה אדומה"
בינתיים, בממשלה מבטיחים לפעול לשינוי המצב. לאחרונה יצא תיקון 4 לחוק הותמ"ל, המאפשר לוועדה לעסוק בהתחדשות עירונית. כמו כן, במשרד השיכון מציינים כי מאז מונה חיים אביטן למנהל הרשות להתחדשות עירונית לפני כחודש, הם נערכים להאצת התהליכים לגיבוש הרשות וצעדיה העתידיים.
אבל את העוסקים בתחום השינויים הללו לא מרגשים. "רעידת האדמה של אתמול חייבת להדליק נורה אדומה לגבי חוסר המוכנות של ישראל", חורץ ערן רולס, יו"ר מרכז הבניה הישראלי. "מרבית המבנים הפרטיים והציבוריים בארץ, לרבות בתי חולים ובתי ספר שנבנו לפני 1980, אינם עמידים בפני רעידות אדמה", הוא אומר. "למעשה, רוב הבתים בארץ נבנו משנות ה-50 עד שנות ה-80 ורובם המוחלט איננו ממוגן מפני רעידות אדמה".
רולס מסביר כי במקרה של רעידת אדמה בארץ, עיקר הנפגעים יהיו בעקבות התמוטטות מבנים. "יהיו נפגעים שישהו בתוך המבנה וגם כאלו שישהו בסביבת המבנים". ועדת ההיגוי הבין משרדית שהוקמה להערכות לטיפול ברעידות אדמה קבעה שעל פי התרחישים צפויים מעל ל-10,000 הרוגים ומעל 300,000 מפונים מבתיהם כתוצאה מהרס של 10,000 מבנים ונזק כבר ל-20,000 מבנים נוספים.
"לצערי, הרשויות המקומיות לא לוקחות מספיק אחריות על הנושא ואינן מייצרות מנגנון ותוכנית עבודה מסודרת", אומר מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית. "חייבים לתת את הדעת לסוגיית רעידות האדמה. ידוע שאחת לכ-100 שנים מתרחשת רעידת אדמה וישראל יושבת על השבר הסורי האפריקאי.
"לא רק שראשי הרשויות לא פועלים לקידום הנושא, הם לעיתים מהווים מכשול", הוא מוסיף. "צריך להבין, שקידום התוכנית הזו יכול למנוע אסון כבד וגם נזק ביטוחי, שיצטרכו לתת עליו את הדעת לכשתתרחש רעידת אדמה ובניינים יקרסו. בנוסף, מדינת ישראל נמצאת תמיד תחת איומים ביטחוניים ואין ספק שבניית ממ"דים בבתים יכולה להציל חיים".
"כשתהיה ודאות - פרויקטים יתממשו"
שי אליאב, שותף במשרד עוה״ד גינדי כספי, סבור כי הבעיה העיקרית של התוכנית היא היעדר ודאות. "ביום שליזמים תהיה ודאות וביטחון בתהליך, ולא יקומו כל בוקר לרגולציה חדשה, וביום שבו בעלי דירות יהיו מודעים יותר ויחושו את הסיכון - נראה פרויקטים מתממשים", הוא אומר. "יזמים מנוסים לר יקדמו תוכניות במקום של אי ודאות תכנונית כלכלית, ובעלי דירות שלא יבינו כי הרעידה הבאה ממש מעבר לפינה וידחפו לממש פרויקט בבניין המגורים שלהם יישארו באדישותם ובציפייה כי היזם הבא תמיד ייתן הצעה טובה יותר״.
דודי זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אורבן נדל"ן ויו"ר יזמי התמ"א בשרון, סבור כי הסיבה למיעוט של תוכניות התמ"א היא אי כדאיות כלכלית, חוסר הסכמה בין דיירים ודרישות גבוהות מצד היזמים, שלא ניתנות למימוש. "על מנת שפרויקטי תמ"א ייצאו לפועל והבניינים יחוזקו, צריך להוריד את אחוז החסימה בפרויקטים של הריסה ובנייה, ולייצר מדיניות נוקשה ואחידה מול דיירים סרבנים או סחטנים, שלא תוקפא כל פעם כשיש שינויים ביורוקרטיים", הוא טוען.
אבי נאור, מנכ״ל ראדקו 38, אומר כי "הדיירים ממתינים שנים לרגע בו יוכלו לקבל דירה איכותית ובטיחותית, אולם לא מצליחים להגיע לכך ונרמסים תחת גלגלי בירוקרטיה ופרשנויות משפטיות המשתנות באופן תדיר. גם היזמים משקיעים כספים רבים ומוצאים עצמם נדרשים בכל פעם לחזור ולתכנן מחדש את הפרויקט בשל מדיניות משתנה. מדוע לא ניתן אחת ולתמיד לעשות סדר בכל הכאוס הזה? הגיע הזמן שיעשו סדר בכל הבלגן הבירוקרטי הזה".
לדברי עו״ד משה רז-כהן, מומחה בדיני מקרקעין, הבעיה המרכזית היא העברת הסמכויות לשלטון המקומי. "תיקון 3א לתמ"א הגביר את מידת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות, אך לרשות המקומית אין שום אינטרס לתוספת יחידות דיור", הוא אומר. "ראשית, בגלל גירעון הארנונה, שכן ארנונה על מגורים איננה מכסה את העלויות המוניציפאליות שצורך התושב. שנית, בשל העמסת התשתיות הציבוריות והפחתת רמת השירות לתושבים הקיימים. כלומר מסירת ההכרעה לשלטון המקומי, גורר הטייה ברורה נגד קידום הליכי תמ"א 38".
עו״ד דורון נויוירט, מנכ״ל חברת מוריה לפיתוח ירושלים שהקימה ואחראית על מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, ממליץ להקים מינהלת בכל רשות מקומית. "העיסוק בתחום זה, הכולל ממשק בין יזמים, גורמי מקצוע כמו אדריכלים ושמאים, תושבים ורגולטורים הינו מורכב", הוא מסביר. "זו אחת הסיבות לקשיים במימוש פרויקטים אלו. הקמת גורם מקשר מאפשרת להשיג התאמה לצרכי השכונה מחד ומאידך לשמש כגורם מקצועי שמספק חוות דעת תכנונית כלכלית ומסייע בהתנהלות מול הרשות המקומית".
משרד השיכון: נערכים להאצת התהליכים
ממשרדי השיכון והאוצר נמסר בתגובה: "לפני כחודש מונה חיים אביטן למנהל הרשות להתחדשות עירונית ומאז אנו נערכים להאצת התהליכים לגיבוש הרשות וצעדיה העתידיים. כמובן, גם קודם לכך וגם כעת, המשרד והרשות להתחדשות עירונית ממשיכים בפעילותם האינטנסיבית בתחום.
"כך למשל, הודות למאמצים הרבים שהושקעו על ידי עובדי הרשות, בעבודת מטה יסודית עם רשות מקרקעי ישראל ומטה הדיור, אושרה בחודש ספטמבר במועצת מקרקעי ישראל החלטה בעניין האפשרות להקצות קרקע משלימה לטובת פרויקטים של פינוי בינוי שאין בהם כדאיות כלכלית.
"בנוסף, הרשות להתחדשות עירונית מתקצבת בימים אלה 9 מינהלות עירוניות נוספות, לצד עשר המינהלות שתוקצבו בשנה שעברה. למינהלות תרומה חשובה להאצת התהליכים, הן פינוי-בינוי והן תמ"א 38, בהיותן מרכזי ידע וסיוע לתושבים, לרשות המקומית, ליזם ולאנשי המקצועי שעובדים בתחום".
