הצעה לפתרון משבר הדיור: לבנות חצי מיליון דירות להשכרה
מסמך חדש של מרכז אדווה מציע דרך להתמודד עם משבר הדיור בישראל: יוזמה ממשלתית לבניית 450 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך, בבעלות ציבורית ובמחירים זולים משמעותית ממחירי השוק
הפיתרון למשבר הדיור בישראל: מסמך שמפרסם היום (ד') מרכז אדווה, ממליץ לממשלה לבנות בישראל מאגר של כ-450 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בבעלות ציבורית ובמחירים זולים ממחירי השוק.
לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
שוק קפוא: מספר הדירות שמכרו קבלנים צנח ב-16% בשנה
המסמך, שנושא את השם "האופציה הציבורית בדיור: דיור ציבורי אוניברסלי כמענה למשבר הדיור בישראל", נכתב על ידי ד"ר שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון. לפי ההצעה, הממשלה תיצור את מאגר הדירות הציבוריות במהלך של כ-10 שנים, כאשר מאגר זה ייבנה ויחודש, כך שבכל עת יהווה המאגר כמחצית משוק השכירות וכ-15% עד 20% מכלל יחידות הדיור בישראל.
עוד מוצע כי הדירות יישארו בבעלות ציבורית וימשיכו להיות חלק ממאגר הדירות לשכירות ציבורית, מבלי שיימכרו לבעלות פרטית לאחר תקופה כלשהי, וכי הקצאת הדיור הציבורי תעשה תחת קריטריונים מרחיבים, כך שהזכאות תהיה אפשרית למשקי בית שאין בבעלותם דירה מתוך כלל האוכלוסייה.
רכישת דירה באזורי ביקוש - זכות השמורה לעשירונים העליונים
במסמך מצוין,כי ההנחה המקובלת היא שההוצאה על דיור צריכה לעמוד על לא יותר מ-30% מסך ההכנסה הפנויה של משק הבית. זאת מאחר שהוצאה בשיעור גבוה מכך מביאה לפגיעה אפשרית ביכולתם של משקי הבית לממן צורכי מחיה בסיסיים, מגבירה את הסיכון הכלכלי ועלולה להביא לידי פגיעה ממשית ברמת החיים, כפי שהתריע מבקר המדינה.
עם זאת, משקי בית רבים בישראל, הן כאלה המתגוררים בשכירות, והן כאלה המשלמים תשלומי משכנתא על דירה שבבעלותם, מוציאים סכומים גבוהים יותר. הוצאה זו כוללת תשלומי שכר הדירה או המשכנתא וכן הוצאות דיור נלוות לרבות תשלומי חשבונות מים וחשמל, אחזקת הבית וארנונה.
בשנת 2014 ההוצאה על דיור עמדה בקרב 33.5% מכלל משקי הבית על יותר מ-30% מהכנסתם. בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות, ההוצאות על הדיור בקרב חמשת העשירונים התחתונים בשנת 2015 עמדה על למעלה מ-30% מסך הכנסתם הכספית, כאשר בעשירון התחתון עמדה ההוצאה הממוצעת על דיור בשכירות על 62% מההכנסה הכספית נטו, ובארבעת העשירונים הגבוהים יותר היא נעה בין 45% ל-33%.
עוד מצוין כי אף שנטל המשכנתא כבד פחות מנטל שכר הדירה, הרי שבקרב משקי בית מארבעת העשירונים התחתונים המשלמים החזרי משכנתא, ממוצע נטל ההוצאה על דיור היה גבוה מ-30% מהכנסתם הכספית נטו.
"אומדן שערכנו מעלה בבירור כי כיום רכישת דירה באזורי ביקוש היא זכות השמורה לעשירונים הגבוהים בלבד", מציינים הכותבים. "למעשה, עבור כ-60% ממשקי הבית בישראל, רכישת דירה באזורי הביקוש מבלי שיעמוד לרשותם הון עצמי משמעותי בשיעור הגבוה מ-25% ממחיר הדירה, גוררת עמה פגיעה ברמת החיים עקב ההוצאה הגבוהה על תשלומי המשכנתא".
"פתרונות הממשלה מוגבלים"
הכותבים גם מפרטים כי הפתרונות שמציעה הממשלה, בהם תוכניות "מחיר למשתכן" ו"דירה להשכיר", הינם מוגבלים. "לדעתנו, אף אחת מהן אינה צפויה להתמודד בהצלחה עם משבר הדיור", נכתב. "מחיר למשתכן מוזילה אמנם במעט את הדירות המוצעות לזכאים אך אינה מספקת פתרון למשבר, שכן גם בהינתן המחירים המוזלים, חלק גדול מהדירות המוצעות נותר מחוץ להישג ידם של משקי הבית מן העשירון השביעי ומטה.
"דירה להשכיר אמנם מציעה דיור להשכרה לטווח ארוך, אך על רקע מחירי השכירות הגבוהים באזורי הביקוש אין באפשרותה לספק מענה למרבית משקי הבית", מוסיפים הכותבים. "בנוסף עד כה, בשל היקפה הזעיר ובשל העובדה שמרבית הדירות שבמסגרת התוכנית מושכרות ב"מחירי שוק" – אין ביכולתה להשפיע על מחירי השכירות בשוק הפרטי".
.
ישראל: רק כ-2% ממשקי הבית מתגוררים בדיור ציבורי
הכותבים מציעים כי הממשלה תהפוך לגורם הפועל ישירות בשוק הדיור במטרה לכונן אופציית דיור בשכירות לטווח ארוך, שתפעל לצד האפשרויות של בעלות ושכירות פרטית. "האופציה של שכירות ציבורית תשמש הן כפתרון דיור למי שאין ביכולתם או ברצונם לרכוש דירה ובו בזמן תשמש גם כגורם ממתן מחירים בשוק השכירות הכללי", סבורים הכותבים.
המודל אותו מציעים הכותבים מתבסס על מספר עקרונות:
יצירת פתרונות דיור איכותיים באזורי הביקוש או בסמיכות להם, כולל הוצאות נלוות שאינן עולות על 30% מסך ההכנסה של משק הבית המתגורר בהם.
פעולה ישירה של הממשלה.
השארת הדירות בבעלות ציבורית.
הקצאת הדיור הציבורי תחת קריטריונים מורחבים.
עוד מצוין כי המודל המוצע מבוסס על ניסיון שהצטבר במדינות אירופה בכל הנוגע לדיור ציבורי רחב היקף. כפי שמודגם, בהשוואה בינלאומית ישראל נמצאת במיקום נמוך מאוד בתחום, כאשר בשנת 2015 כ-2% בלבד בלבד ממשקי הבית התגוררו בדיור ציבורי. במדינות אירופאיות דוגמת הולנד, אוסטריה, שבדיה, בריטניה וצרפת, היקפי הדיור הציבורי נעו בין 17% ל-32% מכלל משקי הבית.
71% מהכנסות שכ"ד - מגיעים לעשירונים העליונים
הכותבים מציינים, כי "אנו מציעים הרחבה מאסיבית ושיפור מהותי של הדיור הציבורי. המלצה זו מבוססת, בין היתר, על הנתונים המראים כי שוק השכירות הפרטית הוא ביסודו הסדר של העברת הון משכבות מעוטות הכנסה אל השכבות המבוססות, הסדר שהפך לגורם חשוב בעיצוב מפת האי שוויון בחברה".
בתוך כך מפורט כי 71% מכלל תשלומי שכר הדירה המשולמים לבעלי דירות המשכירים את דירותיהם, מגיעים לשלושת העשירונים העליונים, כאשר העשירון העליון לבדו זוכה לכ-45% מהכנסה זאת. עוד מודגם כי בשנת 2015 גרף העשירון העליון לבדו כ-6.3 מיליארד שקל בתשלומי שכר דירה, כ-45% מסך ההכנסה משכר דירה של כלל משקי הבית המשכירים דירות שבבעלותם.
בנוסף מציין המסמך כי במציאות הקיימת כיום בשוק השכירות הפרטית, גם לאחר חקיקת "החוק לשכירות הוגנת", בעלי הדירה שומרים בידם את הזכות לסיים את החוזה בכל רגע, תוך התראה קצרה, "דבר ההופך את השוכרים לנוודים בעל כורחם".
"הצעתנו מתבססת על הערכה כי המגמות הכלכליות והחברתיות שהובילו למשבר הדיור הנוכחי, ובראשן כוחות שוק חזקים כדוגמת "המשקיעים", תימשכנה גם בעתיד הנראה לעין", מסביר סבירסקי. "הערכה זו פירושה כי מודל המגורים בדירה בבעלות, השולט בכיפה מאז קום המדינה, אינו יכול עוד להיות בסיס בלעדי למדיניות דיור אוניברסאלית".
הופמן-דישון מסכם כי "אנו מציעים שהממשלה תהפוך לגורם הפועל ישירות בשוק הדיור במטרה לכונן אופציית דיור ציבורית של שכירות לטווח ארוך, שתפעל לצד האופציה של בעלות ולצד האופציה של שכירות פרטית. לפי ההצעה שלנו, האופציה של שכירות ציבורית תשמש כפתרון דיור למי שאין ביכולתם או ברצונם לרכוש דירה ובו בזמן תשמש גם כגורם ממתן מחירים בשוק השכירות הכללי".
