השוכר לא משלם חשבונות? כך תתמודדו
שוכרים בעייתיים עלולים להסב לא מעט כאב ראש ונזקים כספיים לבעלי הדירה. תביעות שהגיעו לבתי המשפט מלמדות על דיירים שלא מהססים לפרק קירות ולשבור חלונות, לא משלמים חשבונות ואפילו גורמים לשריפה. כך תצמצמו את הנזקים
השכרת דירה עשויה להיות עסק רווחי עבור אנשים פרטיים, אולם חבוי בה סיכון לא מבוטל בעת כניסתו של שוכר בעייתי לנכס. בין הבעיות שעלולות להתעורר: אי תשלום שכר הדירה והחשבונות במועד, נזק פיזי לרהיטים ולדירה ואף התנגדות לפינוי. כיצד ניתן לזהות מבעוד מועד שוכרים בעייתיים ומהם הדרכים להתמודד איתם?
פירוק קירות וגניבת חפצים
בכל שנה מוגשים לבתי המשפט תביעות רבות בשל הפרת הסכם שכירות או פינוי מושכר. כך, למשל, במקרה שנידון בבית המשפט לתביעות קטנות בפתח תקווה, נטען כי שוכרת גרמה לשורה של נזקים בלתי הפיכים בדירה, ביניהם: פירוק קיר, נטילת חפצים השייכים לבעלי הדירה והותרת דלתות וחלונות שבורים.
במקרה נוסף, שנידון בבית משפט השלום באשקלון, התעוררה מחלוקת מי אחראי לשאת בנזקי שריפה שפרצה בדירה השכורה. במהלך המשפט התברר, כי השוכרים הדליקו נר נשמה ללא השגחה ומשכך נקבע כי התרשלו ועליהם לשלם פיצויים בסך 50 אלף שקל לבעל הדירה.
במקרה אחר שנידון בבית המשפט השלום בחיפה, הגישו משכירי דירה תביעה נגד השוכרים בעקבות שורה של נזקים קטנים שהצטברו, בתוספת חובות. בפסק הדין נקבע, כי על השוכרים לשלם חובות תשלומי חשמל, גז ונזקים שונים בדירה בסך 10,277 שקל בתוספת אגרת תביעה ושכר עורכי דין בסך 2,000 שקל.
כך תצמצמו נזקים
כדי לצמצם את הנזקים הנשקפים למשכירי הדירות, מומלץ לנקוט בפעולות הבאות:
הסכם שכירות מותאם אישית - כיום עדיף להמנע מהסכם שכירות סטנדרטי ולנסח הסכם שכירות ספציפי, מותאם אישית, הכולל סעיפי הפרה נקודתיים. בין היתר כדאי להכניס סעיפים שהפרתם תחשב הפרה יסודית של ההסכם ותאפשר את ביטולו עד כדי פינויו של השוכר מהדירה. על סעיפים אלו יש לציין סכום פיצויים מוסכמים על ידי הצדדים שיוטלו על הצד המפר את ההסכם.
ערבויות וביטחונות - בכל הסכם שכירות יש להוסיף סעיף פינוי וסעיף ביטחונות וערבות (פיקדון, ערבות בנקאית, ערבות אישית ושטר חוב) שאופיו תלוי בזהות השוכר, רמת הסיכון וסוג הנכס. לא תמיד הדרישה לערבות בנקאית עדיפה על פני ערבות אישית חתומה על ידי ערבים, כך שכל מקרה לגופו. יש לנקוב בקריטריונים ברורים ולחדד כל סעיף כדי להישמר מעמימות שעשויה להתפרש בעיני בית המשפט אחרת מכוונתכם ההתחלתית.
החלפת המנעולים - לאחר תיקון חוק שכירות הוגנת, שאושר בחודש יולי השנה, גדל כוחו של השוכר, ולכן יש לשים לב לסעיפים שאינם מגבילים אותו באופן מוחלט, שכן ספק אם יהיו קבילים בעיניו של בית המשפט.
כך, למשל, סעיף שאוסר על השוכר כל מנגנון יציאה מחוזה השכירות עד סופו, ככל הנראה לא יכובד על ידי בית המשפט. לרוב, שוכר רשאי להביא שוכר במקומו על מנת להשתחרר מחוזה השכירות, גם אם המחליף אינו לרוחו של המשכיר.
בנוסף, אנקדוטה שעשויה להפתיע רבים היא שאין שום תוקף משפטי לסעיף אשר מתיר לבעל הדירה לפנות את חפציו של הדייר ואף להחליף את מנעולי הדירה, בתום תקופת השכירות. יתרה מכך, סעיף זה מנוגד לחוק. פעולה זו הופכת להסגת גבול לדירה שבבעלותכם ותלווה בסנקציות לפי ראות עיניו של בית-המשפט.
בדקו מיהו השוכר - מלבד ניסוח חוזה שכירות ראוי וקונקרטי, ראוי לבצע בדיקה מקדמית על השוכר ולזהות פוטנציאל לשוכר בעייתי מוקדם יותר, כדי להקטין ככל הניתן את הסיכון הפוטנציאלי בעתיד. זאת, כמובן לצד ריאיון של השוכר כדי להבין מהי ההיסטוריה התעסוקתית שלו, מגורים קודמים ועוד. מובן שלא ניתן בריאיון קצר להכיר לעומק את מהותו של השוכר, אך זהו בהחלט אומדן ראשוני מספק.
באותה הזדמנות, יש לבקש תצלום תעודת זהות ותמונות עדכניות כדי להשמר מרמאויות למיניהן. בנוסף, כדאי להתייעץ עם משכירים קודמים או שותפים שהתגוררו בעבר עם הדייר המיועד, כדי לאמוד את הסיכון הקיים ולזהות מראש שוכרים בעייתיים סדרתיים. אם היה והשוכר הוא חברה בע''מ, ניתן לבדוק באמצעות האינטרנט מיהם בעלי המניות ומנהלי החברה ולברר באופן יותר מאורגן.
פנו לערכאות משפטיות מוקדם ככל הניתן - במקרה של תביעה לפינוי הנכס, פנו לבית המשפט כדי להוכיח את העוול שנעשה לכם. מכיוון שמשך הזמן הממוצע הדרוש לפינוי שוכר בהליך משפטי נע בין מספר חודשים לשנה ולעתים אף יותר, מומלץ לפנות לערכאה המשפטית מוקדם ככל הניתן.
הכותב הוא שותף מייסד במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה. אין באמור לעיל תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת.
לפנייה לכתב/ת 
