היטל השבחה ברובע 3 בת"א - בקרוב בערים נוספות?
החל מימים אלה כל מי שימכור דירה שנבנתה לפני 1980 בין אבן גבירול לחוף הים בתל אביב, יידרש לשלם היטל השבחה שעלול להגיע למאות אלפי שקלים. מדוע זה קרה וכיצד הדבר עלול להתרחב לערים נוספות באזורי הביקוש?
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א 38 מזמנת בעיה חדשה ומפתיעה: עם אישור התוכנית לרובע 3 בתל אביב בשבוע שעבר - כל מי שימכור דירתו, שנבנתה לפני 1980 בתחום הרובע הממוקם בין אבן גבירול לבין הים, יידרש לשלם היטל השבחה שעשוי להגיע לכדי מאות אלפי שקלים.
בעיה זו אף עלולה לחול בקרוב מאוד באזורים נוספים בתל אביב ובמרבית הערים באזורי הביקוש. כדי להבין כיצד הדבר קורה ומדוע, יש לחזור מעט להיסטוריה של התמ"א.
כך נמנעו מההיטל עד היום
תוכנית המתאר הארצית מאפשרת תוספת בנייה למבנים ישנים כנגד חיזוק המבנה. עצם אישור התכנית מביא להשבחת הקרקע, ובגין זה חל מס שנקרא "היטל השבחה". על פי התוספת, ההיטל הוא בשיעור מחצית מההשבחה ויש לשלמו עם מימוש הזכויות, כלומר עם מכירת הנכס או עם קבלת היתר לבנייה בנכס.
עם אישור תמ"א 38 והחשש מפני החלת היטל השבחה בגינה, תוקנה גם התוספת השלישית ונקבעו בה הוראות לפטור או להפחתה בשיעור ההיטל. עם זאת, הפטור מההיטל הוגבל רק למקרה שבו המימוש יהיה בדרך בנייה, כלומר הוא לא חל על מכירת זכויות.
המשמעות, לכאורה, שכבר בעת אישור התמ"א עלה חשש מפני חבות בהיטל השבחה בעת מכירת כל דירה שהתמ"א חלה עליה. עניין זה בא על פתרונו בדרך יצירתית למדי: נקבע כי מכיוון שהזכויות על פי התמ"א אינן וודאיות ותלויות בשיקול הדעת של הוועדה המקומית, ניתן לומר כי התמ"א לא יוצרת השבחה עד לקבלת היתר הבנייה.
רק בשלב היתר הבנייה, כשהוועדה המקומית קובעת את הבנייה והיקפה, צומחת סוף סוף ההשבחה. גישה זו זכתה בהמשך לעיגון בפסיקה שעסקה בנושא דומה: בפסק דין אליק רון, שלא עסק בעניין התמ"א, במהלכו נקבע כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות מותנות, עד למימושן בפועל.
תוכניות חדשות - פרשנות חדשה
בדרך פרשנות זו נמנעו עד כה הוועדות המקומיות מלהטיל חיוב בהיטל השבחה בשעת מכירת הנכסים. ההיטל אמנם חל בשעת קבלת היתר לבנייה בנכס, אולם אז חלות הוראות הפטור. אלא שפתרון זה עומד להתנפץ על קרקע המציאות.
סעיף 23 לתמ"א מאפשר לעיריות לאשר בתחומן תוכניות מיוחדות הנגזרות מהתמ"א, וקובעות את היקף הבנייה הניתן כנגד החיזוק על פי התמ"א. התוכניות קובעות מהו סל הזכויות הקשיח הניתן בתחומן. כך, הערים רעננה, גבעתיים, רמת גן, רמת השרון, ירושלים ואחרות, קידמו תכניות בתחומן מכוח סעיף זה.
אלא שהתוכניות הללו הופכות את זכויות התמ"א - מזכויות מותנות שבשיקול דעת לזכויות מוקנות שהן וודאיות. כלומר, מעתה לא ניתן יהיה עוד להשתמש בתעלול הפרשני שהביא לפטור מהיטל השבחה בשעת מכירת נכס. למעשה, כל אימת שתאושר תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, הרשות המקומית לא תוכל עוד לפטור מכירת הנכסים בשטחה מהיטל השבחה.
באופן זה גם עיריית תל אביב הפקידה תוכניות לרובעים 3 4, 5 ו-6, שהן תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א. כעת, עם אישור התוכנית לרובע 3 - כל מי שימכור דירה בתחום הרובע, שעומדת בקריטריונים של התמ"א ובעיקרם שנבנתה לפני שנת 1980 - יחוייב בהיטל השבחה.
החיוב עלול להגיע למאות אלפי שקלים, כשלרשות יש את הסמכות לנקוט בהליכי גבייה של ההיטל. עד לתשלום זה, לא ניתן יהיה להנפיק אישור לטאבו להעברת הנכס על שם הקונה.
החיוב בגין המכר יחול בתחום כל רשות מקומית שתאשר תוכנית על פי סעיף 23, וכפי שמלמדות התוכניות - בשנים הקרובות ואף בחודשים קרובים יתווספו ערים נוספות לרשימה. האירוניה, שמי שדווקא יהנה מהתמ"א וינצל את הזכויות שבה, יהיה פטור מההיטל בשעת המכירה. באופן זה, אולי החיוב החדש יביא דווקא לדחיפת הפרויקטים המקרטעים בשל סרבנות דיירים.
הכותב הוא מומחה בנדל"ן ומקרקעין, שותף ברז-כהן, פרשקר ושות'
לפנייה לכתב/ת 
