מחירי הדירות ירדו במחוז ת"א ב-0.8% באוקטובר-נובמבר

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום (ד') לראשונה את מדד מחירי הדיור המחולק לפי 6 אזורים בישראל. זאת במסגרת מסיבת עיתונאים שבה הוצג דו"ח הביניים של הוועדה הציבורית המייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן, שנערכה באוניברסיטת תל אביב.

לפי הנתונים, בחודשים אוקטובר-נובמבר 2017, נרשמה בתל אביב ירידת מחירים חודשית של 0.8% בהשוואה לחודשים ספטמבר-אוקטובר. בדרום נרשמה ירידת מחירים של 1.5%, ובירושלים ובצפון ירידה של 1.3% כל אחד. במחוז המרכז לעומת זאת נרשמו עליות מחירים של 0.8% ואילו במחוז חיפה של 0.6%.

בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס את הנתון הארצי לפיו מחירי הדירות ירדו בישראל באוקטובר-נובמבר בשיעור של 0.3% לעומת ספטמבר-אוקטובר. במהלך השנה האחרונה כולה (אוקטובר-נובמבר 2016 עד אוקטובר-נובמבר 2017) עלו מחירי הדירות בשיעור של 2.4%.

(צילום: ירון ברנר)

בלמ"ס ציינו כי הנתון המתייחס לירידה שנרשמה בחודשים אוקטובר-נובמבר אינו סופי, מאחר וקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. הנתונים פורסמו כחלק ממדד מחירי הדירות, המתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (אבל אינם חלק ממנו).

בקרוב: פרסום שנתי של שווי למ"ר ומדד שכר דירה

ד"ר דני בן שחר, יו"ר הוועדה המייעצת בנושא בינוי דיור ונדל"ן וראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, הציג את ממצאי הוועדה, שמונתה מטעם המועצה הציבורית לסטטיסטיקה וגיבשה בשנה האחרונה המלצות לשיפור והרחבת המידע המתפרסם לציבור באשר למחירי הדיור.

בין עיקרי ההמלצות, שחלקן ייכנסו לתוקף כבר בחודש הקרוב, נקבעו שינויים שנועדו לטייב את המידע המתקבל מרשות המסים לצורך חישוב מדד מחירי הדירות וכן שינוי מודל חישוב המדד. בתוך כך, יורחבו מספר העסקאות שעל בסיסן מחושב המדד בכ-14%, בין היתר בשל הרחבת מאגר הנתונים מ-67 יישובים לכלל היישובים בישראל.

בן שחר ציין כי המודל החדש יאפשר להסביר 89% מהשתנות המחירים, לעומת 78% במודל הקודם, וכן יקטין את התנועתיות במדד הארצי ובמדדים המחוזיים.

המלצות מרכזיות נוספות מרחיבות למעשה את מספר המדדים המתפרסמים לציבור בנושא מחירי הדיור. אלו כוללים מדד חודשי לפי 6 המחוזות בישראל, וכן מדדים רבעוניים ל-8 היישובים העירוניים הגדולים המונים אוכלוסייה של כ-200 אלף תושבים ומעלה - אשדוד, באר שבע, חיפה, ירושלים, נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון ותל אביב.

צפו: סיור עם שר האוצר בפרויקטים של מחיר למשתכן 

לצד זאת תבוצע הפרדה בפרסום מדד מחירי הדיור הארצי לדירות חדשות ולדירות יד שנייה, וכן יפורסמו מדדי דירות יד שנייה לפי מחוז. לצד אלו יחל פרסום רבעוני של רמת מחירי עסקאות ממוצעות, פרסום שנתי של שווי למ"ר של דירות לפי אזור סטטיסטי ביישובים עירוניים נבחרים, וכן פרסום של מדד שכר דירה לפי מחוזות ויישובים גדולים.

שינוי משמעותי נוסף, שייכנס לתוקף בחודש אפריל, קובע כי כל מדדי הדיור הללו יפורסמו ב-12 בחודש, בנפרד ממדד המחירים לצרכן שמתפרסם ב-15 בחודש.

באשר לעסקאות מחיר למשתכן - בן שחר ציין כי ברוב המדדים מקבלות העסקאות הממשלתיות את משקלן לפי חלקן היחסי בערך מלאי הדירות בישראל, זאת למעט מדד הדירות החדשות שם יש לעסקאות הללו משקל שווה כמו כל דירה חדשה אחרת. עוד הוא ציין, כי בשלב זה לא נלקחו בחשבון עסקאות של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, שכן אלו לא משפיעות בינתיים על המדד.

"המלצות הוועדה, אשר התקבלו פה אחד, מהוות מהפכה בכל מה שנוגע לנתונים והממצאים אודות המחירים בשוק הנדל"ן בישראל", אמר בן שחר. "מדובר ברפורמה מעמיקה ומקיפה בשיטות המדידה של השתנות מחירי הנדל"ן בישראל ובמידע שייחשף לציבור על אודות מחירי הדירות בישראל".

השינוי במדדים יבטא את הבדלי המגמות בכל אזור

בחודש אוקטובר האחרון הודיע הסטטיסטיקן הלאומי דני פפרמן, הודיע על שינוי משמעותי בשיטת המדידה של מדד מחירי הדיור. לפני השינוי, במקום פרסום מדד ארצי יחיד, יתפרסם מדד מחירים חודשי נפרד לכל אחד במחוזות - ירושלים, צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום וכן יהודה ושומרון (אשר לבסוף הוחלט שלא יפורסמו במדד נפרד). בהסתמך על נתונים אלו, יפורסם מדד ארצי שיחושב באמצעות שילוב של מדדי המחוז.

פפרמן ציין כי השינוי מתבצע בהמשך הביקורת שנמתחה על שיטות המדידה של מדד מחירי הדיור. השינוי נועד לאפשר לפרסם מידע נוסף על מדדים אזוריים לפי מחוזות, שכן, שוק הנדל"ן למגורים אינו בנוי משוק יחיד, אלא מתת שווקים בהם ייתכנו מגמות מחירים מעורבות ושונות בעוצמן.

פפרמן גם התייחס לביקורת על הפער בין אומדנים הראשונים שמפרסמת הלמ"ס לבין האומדן הסופי, שמתפרסם רק לאחר מספר חודשים. הוא אמר כי הביקורת מוצדקת, אבל נובעת מקבלת הדיווחים מרשות המסים באיחור.

מהנתונים שהציג התברר כי המדד הראשוני מתבסס על כ-60% מהעסקאות, ורק אחרי חצי שנה ניתן להתבסס על רוב מכריע של כ-99% מהעסקאות, כשההבדלים בין האומדנים השונים משמעותיים.