בכמה עלו הדירות במרכז תל אביב ב-20 השנים האחרונות?

בשיתוף גינדי TLV

בכל האמור למחירי הדיור בעיר העברית הראשונה, הדימוי הציבורי הוא כשל בועה עשויות פלטינה שבתוכה המחירים עולים מדי שנה בשנה, ללא יכולת ממשית לרדת. ללא התערבות של המדינה (בפרויקטים כמו "מחיר למשתכן"), שמנסה להילחם בציפוף השורות התל אביבי ולתמרץ זוגות ומשפחות לצאת מהעיר אל הפרובינציה אין סיבה שמחירי הדיור בתוך העיר ירדו.

גינדי תל אביב

הדבר נכון, כך נדמה, אפילו יותר למרכז העיר המתפתח בקצב שיא. השאלה המעניינת היא עד כמה הדימוי הזה נשען על קרקע מציאותית רחבה ויציבה. כדי לבדוק מה התשובה לשאלה הזו, בדקנו חמישה רחובות במרכז תל אביב, ובדקנו מה קרה לנכסים בהם בעשרים השנים האחרונות.

רחוב גאולה:

כרם התימנים החביבה והקרובה לים נהנתה (או סבלה, תלוי את מי שואלים) מפיתוח מואץ ומהפיכתה לפנינה מלאה מלונות בוטיק. המיקום של רחוב גאולה, בפאתים הצפוניים של השכונה בואך רחוב אלנבי ובקרבה אסטרטגית לים ולשוק הכרמל, הפך אותו בשנים האחרונות למוקד עלייה לרגל לשוכרים ולמשקיעים גם יחד. הדבר ניכר מאוד גם במחירי הדירות ברחוב: בשנת 1999 נמכרה דירת שלושה חדרים, בקומה ראשונה ובגודל של 72 מ״ר, בסכום של 898,200 ש״ח. מקץ כמעט 19 שנה, דירת שלושה חדרים בקומה ראשונה, באותו בניין ובגודל של 70 מ״ר, נמכרה בסכום של 3,000,000 ש״ח - עליה של יותר מ-2.1 מיליון ש״ח.

כרם התימנים(צילום: לין לוי)

רחוב זמנהוף:

שכונת לב העיר שנמצאת, קל להבין, בלב-ליבו של המרכז. הרחובות של השכונה הזו נהנים מנגישות לכמעט כל תחומי העניין של מרכז העיר, בדיוק באמצע המשולש של דיזנגוף סנטר-כיכר דיזנגוף-כיכר רבין. רחוב זמנהוף השקט נמצא במרחק פסיעה מבתי קפה ומדוכני אוכל רחוב אופנתיים, והוא קרוב לחוף פרישמן האטרקטיבי.

כיכר דיזנגוף. גם היא עוברת התחדשות. (צילום: עומר שלו)

על קרבה, נגישות ונוחות משלמים, ואכן, בדיקה של התמורות שחלו במחירי הדירות ברחוב בעשרים השנים האחרונות מגלה תמונה מרתקת. דירת שלושה חדרים בקומה שלישית ובגודל של 66 מ״ר עלתה בשנת 1998 806,200 ש״ח. תריצו קדימה עשרים שנה ותגלו שדירת שלושה חדרים באותה הקומה, בחלק סמוך של הרחוב ובגודל של 75 מ״ר, נמכרה בסכום מעט גבוה מ-2.7 מיליון שקלים – עלייה של מעט פחות משני מיליון ש״ח. לא רע בכלל.

שמריהו לוין:

עדיין בשכונת לב העיר, רחוב שמריהו לוין הוא רחוב חד סטרי שקט, במרחק עשרות בודדות של מטרים משדרות ח״ן הנעימות, מתיאטרון הבימה ומהכיכר הצמודה לו. גם הוא נחשב לרחוב מבוקש ביותר, הן להשקעה והן למגורים, ועליית המחירים שלו בהתאם: בראשית שנת 1999 נמכרה דירת שלושה חדרים בקומה שלישית, בעלת מטראז׳ של 76 מ״ר, במחיר מעט יותר גבוה של 1.21 מיליון. לא זול לתקופה, ובהתאם עליית המחיר, שהגיעה לאחר 19 שנים ליותר מפי 3. דירת שלושה חדרים בקומה שניה ובגודל של 73 מ״ר נמכרה השנה במחיר של 4.15 מליון ש״ח - עלייה חדה ביותר של כמעט שלושה מליון שקלים.

הקליר:

הרחוב השקט והפסטורלי הזה נמצא בגבול בין שכונת לב העיר לצפון הישן, בין שדרות בן גוריון לרחוב ארלוזורוב ובסמוך מאוד לכיכר רבין. גם מהים הוא לא רחוק במיוחד, כשרבע שעה של הליכה מפרידות בינו לבין חוף גורדון. המיקום האסטרטגי שלו לא נעלם מעיניהם של הרוכשים, ששילמו לפני עשרים שנה על דירת שלושה חדרים ברחוב, בקומה שניה ובגודל של 65 מ״ר סכום של 972 אלף שקלים. פאסט פורוורד עשרים שנה, ודירה באותה הקומה, באותו גודל ובאותו מספר חדרים ברחוב נמכרת בשלושה וחצי מליון שקלים. עליה של יותר משתיים וחצי מליון ש״ח בעשרים שנה -עליה מכובדת לכל הדעות.

ריינס:

רחוב ריינס נמצא באחד האזורים היותר שוקקים ומלאי פעילות שיש לעיר תל אביב להציע, בין רחוב גורדון לרחוב פרישמן ובצמוד לרחוב דיזנגוף. הוא נחשב לרחוב שקט ונעים למרות שברדיוס של חמישים מטר ממנו יש עשרות פאבים, מסעדות, בתי קפה ומועדונים. המיקום הנהדר הזה בא לידי ביטוי בקפיצת המדרגה של תמחור הדירות ברחוב: בסוף שנת 1998 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב, בקומה שלישית ובגודל של 66 מ״ר, בטיפה יותר מ-442 אלף שקלים. בסוף שנת 2017, לעומת זאת, דירה כמעט זהה (עם 68 מ״ר במקום 66) נמכרה במחיר של 2.4 מליון ש״ח. עלייה של קצת פחות משתי מליון בשקלים, אבל של כמעט פי 6 בשווי הנכס.

קל לראות, לסיכום, שמחירי הנכסים במרכז העיר תל אביב עלו פלאים בעשרים השנים שחלפו. הסיבות לתופעה, כפי שאמרנו, מגוונות מאוד, אבל בפועל מגמת העלייה ממשיכה להתקיים ולקחת את מחירי הדירות בעיר מעלה גם כעת. קשה לדעת לאן יגיעו פני הדברים, אבל בקצב הנוכחי דבר אחד ברור - מי שאוחז כיום בדירה במרכז העיר הרוויח בגדול. כמה יהיו שוות הדירות במרכז העיר, בעלות השווי הגבוה כיום, בעוד עשרים שנה? נחכה, כמו כולם, להתפתחויות.