מחכירי קרקע ששילמו מס שבח לא ישלמו מס על ריבית

פסק דין עקרוני של העליון: התקבל ערעור של בעלי שטח בכפר סבא נגד דרישת פקיד השומה לתשלום מס על ריבית הגלומה בדמי החכירה

עו"ד יעקב בטשפורסם: 03.05.18 , 18:39

בית המשפט העליון קיבל לאחרונה ערעור של בעלי שטח בכפר סבא, שאותו החכירו לחברת "סונול", וביטל את החלטת פקיד השומה שלפיה היה עליהם לשלם מס על ריבית מדמי החכירה בנוסף למס השבח ששילמו בעת החתימה על החוזה.

בהסכם בין בעלי החלקה לבין סונול מ-1996 נקבע כי חלק מהתמורה (8.3 מיליון שקל) תשולם במעמד חתימת החוזה וחלקה בתשלומים שנתיים שייפרסו על פני 21 שנה. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, לאחר החתימה שילמו הבעלים מס שבח על התמורה המהוונת שהוערכה ב-4.1 מיליון דולר.

חוק ונדלן

כך זכה מתווך דירות לתשלום בלי לעשות דבר

עו"ד אורן וינברג

זוג שביקש למכור דירה התחייבו לסוכנות "ריהאוס" שישלמו לה בכל מקרה, אלא אם היא תימכר ל"מכר מהעבודה". האם "מכר של מכר" נחשב או לא?

כך זכה מתווך דירות לתשלום בלי לעשות דבר

ב-2011 הם קיבלו מפקיד השומה דרישה לשלם מס נוסף על "הכנסה מריבית" שכביכול קיבלו במסגרת דמי החכירה בשנים 2010-2007. הם הגישו השגה שנדחתה ולכן ערערו לבית המשפט המחוזי אך נדחו גם שם. השופטים קבעו שלצורך דיני המס אין הבדל ממשי בין עסקת מכר לעסקת חכירה, ובשתיהן הבעלים מקבל "תשואה על הנכס".

בית המשפט הגיע למסקנה שמכיוון שדמי החכירה שולמו למערערים לאורך זמן, הם כוללים רכיב נוסף, רכיב אשראי, שאותו יש למסות לפי פקודת מס הכנסה, בדומה לעסקת מכר מקרקעין שבה התמורה מועברת למוכר בתשלומים.

בערעור שהגישו לעליון טענו המחכירים שאמנם חוק מיסוי מקרקעין קובע שעסקת חכירה שווה מבחינת החיוב במס שבח לעסקת מכר, אך אין ללמוד מכך שיש להשקיף עליה כעסקת מכר לכל דבר. לשיטתם, מדובר בסך הכול בעסקת שכירות שאינה כוללת מרכיב כלשהו של מתן אשראי לחוכרת.

פקיד השומה טען מנגד שמאחר שחלק מהתמורה שולמה לאחר מועד העסקה יש לראות בה עסקת אשראי ולמסות את רכיב הריבית בהתאם לפקודה.

אבל השופט יצחק עמית קיבל את עמדת המערערים וקבע שהכפפת עסקאות חכירה להוראות מס שבח, שמיועד לחול על רווחי הון, היא במהותה "פיקציה" שיצר המחוקק במטרה להתמודד עם תכנוני מס של נישומים. לדבריו, ההנחה שתשלום דמי חכירה בתשלומים מלמד על קיומה של עסקת אשראי בין המחכיר לחוכר, היא בבחינת "פיקציה על פיקציה" שיש להיזהר מפניה.

השופט הדגיש שיש הבדלים מהותיים בין עסקת מכר לעסקת שכירות: בעסקת מכר ברירת המחדל הטבעית היא כי שהתמורה והעברת החזקה והבעלות מתבצעים בו זמנית. לפיכך, כשהמוכר מסכים לפריסת התשלומים יש בסיס להנחה ש"מחיר" העסקה יעלה בהתאם והוא יקבל מהקונה פיצוי בדמות ריבית.

לעומת זאת, בעסקאות חכירה שהן זמניות במהותן, הנחה זו אינה תופסת. ברירת המחדל בעסקאות אלה היא שהתמורה משולמת לאורך זמן, בדרך כלל בהתאם לתקופת השכירות. השופט עמית סיכם שאין כל הוכחה לכך שבעסקה בין המערערים ל"סונול" היה אלמנט כלשהו של מתן אשראי שמצדיק הטלת מס על ריבית. השופטים נעם סולברג ויעל וילנר הצטרפו לפסק הדין.