שיפוץ בבית המשותף: מה עושים כשהשכנים מסרבים לשלם?
אחת המחלוקות השכיחות בבתים משותפים מתעוררת סביב השתתפות בביצוע תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף, דוגמת מערכות החשמל, קווי הביוב או המעליות. באילו מקרים ניתן לחייב בתשלום את הדיירים שמסרבים להשתתף בעלויות?
המערכות השונות בבית המשותף, דוגמת האינסטלציה, החשמל והמעליות, דורשות טיפולים ותיקונים אחת לתקופה מסוימת, ולעתים אלו עשויים להפוך לשיפוץ של ממש. כשיש היענות גורפת מכל דיירי הבניין, השיפוץ יכול להיות מהלך מוצלח שישפר את איכות החיים בבית המשותף, ואף יתרום לערך הדירות. אבל בבית משותף לא תמיד מתנהלים הדברים על מי מנוחות.
סכסוכים בבית המשותף? כנסו למדור שכנים שכנים
לרוב, הרצון לשפץ, לתקן או לחדש מעורר מחלוקות בין הדיירים, בעיקר בכל הנוגע לעלויות הכספיות. כך למשל, דיירים עלולים לסרב לעבודות שיפוץ, שנועדו אך ורק "לרענן" את המראה של הבניין, ולהסכים להשתתף רק בעלויות של הפעולות הנחוצות וההכרחיות, משיקולים כספיים או אחרים.
מה עושים במקרים כאלו? האם ניתן לחייב את כל הדיירים "להכניס את היד לכיס" ולשלם עבור עלות השיפוץ באמצעות החלטה של האסיפה הכללית, או שמא לא ניתן לחייב דייר שאינו מעוניין להשתתף בשיפוץ?
עבודות "החזקה תקינה"
קודם לביצוע השיפוץ, על נציגות הבית המשותף לקבל את הסכמת הדיירים לביצועו. חוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף, ודייר שיסרב לשלם את חלקו, יוכל להיתבע על ידי הנציגות.
עם זאת, כאשר מדובר בעבודות שאינן נכללות בהגדרה של "החזקה תקינה", וכאשר אין תקנון מחייב לבניין אשר קובע אחרת - החוק לא מאפשר לכפות על בעל דירה לשלם ללא הסכמתו.
נשאלת השאלה, אילו פעולות נחשבות כ"החזקה תקינה"? האם עבודות דחופות בלבד, הקשורות לבטיחות או לתיקון נזקים, או גם עבודות הקשורות באסתטיקה של הבניין, שדרוגים וכיוצא בזה?
על פי הפסיקה, הדבר תלוי בנסיבות הקונקרטיות של הבניין, במצבו ההנדסי, בסביבתו וברמת הגימור שלו. במונח "החזקה תקינה" אין הכוונה לקיבוע המצב המקורי של הבית. כך למשל, עיצוב הפנים של מעליות או שיפוץ אסטטי ללובי בבניין במטרה לשמור על ערכו, עשויים להיחשב בנסיבות מסוימות כהחזקה תקינה.
לא מספיק חשד לנזק עתידי
במקרה שהגיע להכרעת המפקח על המקרקעין בתל אביב, של בניין עם רכוש משותף במצב ירוד, אישרה האסיפה הכללית לשפץ אותו בתקציב מסוים. עם זאת, זוג שהתגורר באחת הדירות בבניין סירב לקחת חלק בהוצאות מסוימות של שיפוץ בטענה, שלא כל הפעולות נחוצות והכרחיות לבניין.
מתוך כל מרכיבי השיפוץ המתוכנן, המחלוקת נסובה סביב מערכת הביוב וקו המים הראשי, החלפת מנוע ומערכות שונות במעלית, עיצוב פנים למעלית, תיקון עמודי בטון ועוד.
המפקח לא בחן באופן כללי את שאלת ההשתתפות בעלויות שיפוץ הבניין, אלא בחן באופן ספציפי את אופן קבלת ההחלטה, הנחיצות של אותה פעולה וכל מרכיב ומרכיב בהתאם לחוות דעת של אנשי מקצוע. במקרה זה נפסק כי מערכת הביוב אכן טעונה החלפה, ולכן יש לחייב את הדיירים המתנגדים לשלם לנציגות את חלקם בעבודה זו.
לעומת זאת, בכל הנוגע להחלפת מערכת המים, נציגות הבית המשותף לא הצליחה להוכיח כי יש סיבה מקצועית מוצדקת לביצוע השיפוץ. טענתה כי קיים חשד סביר לנזק עתידי לא הספיקה ונפסק, כי נדרשת בדיקה משמעותית, שמבססת קיומו של ליקוי כמעט ודאי, המהווה "פצצה מתקתקת". לפיכך, בכל הנוגע לרכיב זה, נדחתה תביעת הנציגות לתשלום מטעם אותם דיירים.
באשר לשיפוץ המעלית הוכח, כי יש נחיצות בביצוע עבודות שונות כמו החלפת המנוע, לוח הלחצנים בקומת קרקע, וסת המהירות ועוד. נקבע, כי המונח "החזקה תקינה" אינו כולל רק עבודות הקשורות בבטיחות המעליות, אלא לעתים גם שיפוץ של המעליות, שיפור נגישות, ושידרוגים של רכיבים כאלה.
עם זאת, בנוגע לעיצוב פנים של המעלית לא הצליחה הנציגות להוכיח מה טיב השיפוץ ומה כוללת הצעת המחיר למעט התיאור "עיצוב פנים ברמה גבוהה". לפיכך נפסק, כי רכיב זה של השיפוץ לא מוצדק גם אם הוא נדרש, ולכן אינו בגדר החזקה תקינה. בד בבד, המפקח העיר כי אם הנציגות תציג תקציב מפורט ומאושר על ידי בעלי הדירות, כולל מפרט, לשיפוץ תא המעלית ללא השבחתו, היא תוכל להגיש תביעה נוספת נגד הדיירים, ככל שיסרבו.
קבלו מספר הצעות מחיר
על הנציגות לזכור כי מחובתה שלא להסתפק בפניה לספק אחד, ולקבל מספר הצעות מחיר מבעלי מקצוע רלוונטיים.
בנוסף, לא ניתן לכפות על הדיירים שיפוץ ללא הסכמתם, ולנציגות אסור לקחת כספים מקופת הבית המשותף, המשמשים להוצאות שאינן נחשבות בגדר ההחזקה התקינה של הבניין. אופן ביצוע תהליך קבלת ההחלטות במקרים אלו חשוב ביותר.
במידה שקיימת חברת ניהול בבניין, יש להקפיד לציין בחוזה עמה את הנושאים, שבהם יש לה שיקול דעת לעניין הוצאות ההחזקה, ואת אלו שחורגים מהשוטף ושבהם עליה לבקש את אישור הנציגות לכל הוצאה. יש לזכור כי גם חברת הניהול מחויבת באיתור ההצעה הטובה והכדאית ביותר לדיירים, וגם זו מחויבת בהצגת הוצאותיה השוטפות כאסמכתא לדרישותיה הכספיות.
עורך הדין ד"ר אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין ד"ר מילר ושות . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
לפנייה לכתב/ת 
