ירידה במחירי הדיור? דירוג הערים שבהן עלו מחירי השכירות
השמחה נוכח נתוני הלמ"ס בדבר הירידה במחירי הדירות פספסה מעט את העלייה במחירי השכירות. אילו ערים מובילות את העליות, כיצד מסבירים הקבלנים את היצע הדירות הנמוך בשוק, ומדוע פעולות הממשלה דווקא מביאות לעליית התשואה על השכרת דירות?
הנתון בדבר עלייה של 0.1% במדד שכר הדירה, נבלע מעט בתוך הברכות על ירידת המחירים השנתית הראשונה זה עשור בשוק הדיור, כפי שדיווחה לאחרונה הלמ"ס.
כעת מגלה סקירה של אתר יד 2, אשר נתוניה מתפרסמים לראשונה ב-ynet, בכמה טיפסו מחירי השכירות בשורה של ערים ואילו מהן הובילו את העליות. צפו בדיון באולפן ynet בהשתתפות גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר ביד 2, ויוני ויצמן סמנכ"ל ההתאחדות בוני הארץ.
האוצר: עלייה של 14% ברכישת דירות במרס לעומת החודש שלפניו
הקבלנים תקועים: מכירת דירות חדשות צנחה ב-20% בשנה
בת ים - עלייה של 19% בשלוש שנים
הבדיקה בחנה מה קרה למחירי השכירות הממוצעים של דירות 4 חדרים ב-12 ערים מאז שנת 2015, במהלך החציון הראשון של כל שנה. העיר שהובילה את העליות בשלוש השנים האחרונות היא בת ים, בה נרשם זינוק של 19% ל-5,103 שקל.
במקום השני נמצאת חדרה, עם עלייה של 14% במחירי השכירות בשלוש שנים ל-3,584 שקל בחודש. חדרה גם מובילה את העליות במהלך השנה האחרונה, לאחר שמחירי השכירות טיפסו בה ב-6%.
בגבעתיים טיפסו המחירים ב-12% בשלוש שנים, ל-6,246 שקל בחודש ובפתח תקווה ובחולון הם טיפסו ב-10% בכל אחת. בחיפה המחירים עלו ב-4% בשלוש שנים, אולם מגמה זו התהפכה השנה עם ירידות של 4%, לכ-3,660 שקל בחודש.
(מקור: אתר יד 2)
מחירי השכירות הגבוהים ביותר נרשמו כצפוי בתל אביב, עם 7,530 שקל בממוצע לדירת 4 חדרים בחודש - עלייה של 9% לעומת 6,910 שקל בשנת 2015, ולעומת 7,447 שקל אשתקד. העיר השנייה בגובה מחירי השכירות לדירת 4 חדרים היא גבעתיים, עם 6,246 שקל בממוצע, עליה של 2% לעומת אשתקד (6,121 שקל) ושל 12% לעומת שנת 2015 (5,590 שקל).
בצמוד אליה השכנה רמת גן, עם 5,645 שקל, עלייה של 9% בשלוש שנים ושל 1% בשנה האחרונה. גם בהרצליה ובירושלים נרשמו עליות של 9% בשלוש שנים בכל אחת, ל-5,881 שקל ול-5,400 שקל בחודש בממוצע.
(מקור: אתר יד 2)
עלייה בתשואה על השכרת דירות
גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר ביד 2, סבורה כי עליות המחירים קשורות בצעדי משרד האוצר לריסון הביקוש לדירות להשקעה, ולעידוד משקיעים למכור את הדירות שבבעלותם. "העלאת מס רכישה בשנת 2015, ביטול הפטור ממס שבח במכירה, העלאת מס רכישה לתושבי חו"ל וקיצור תקופת החזקה של דירות בהמתנה - כל אלו הביאו להרחקת המשקיעים מהשוק ומכאן לירידה בהיצע הדירות להשכרה", היא מפרטת.
ואכן, נתוני הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו השבוע, מלמדים כי משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות נמצא בחודש מרס בשפל של 13%, בדומה לחודש פברואר. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,200 דירות – ירידה של 30% לעומת מרס 2017 ועלייה של 5% בהשוואה לפברואר, המתמקדת בעיקר בתל אביב. במכירות המשקיעים בולט גידול במשקל הדירות שנמכרו למשפרי דיור, מ-36% מהמכירות בפברואר ל-40% בחודש מרס.
עם זאת, ניתוח שערכו שמאי המקרקעין אוהד דנוס ואיציק יוסף לנתוני הלמ"ס, מלמד על עלייה משמעותית בתשואות של המשקיעים בשוק השכירות, בסתירה לכאורה למטרות המוצהרות של הממשלה. הבדיקה מגלה כי שיעור התשואה הממוצע בהשכרת דירות 4-3.5 חדרים עלה בכ-11% ל-3.39% בשנה, ובדירות 5-4.5 חדרים הוא טיפס בכ-13%, ל-3.316% בשנה.
במחוז תל אביב התמונה דומה אך בטיפוסי דירות אחרים: בדירות קטנות (3-2.5) חדרים עלה שיעור התשואה בכ-5% ובדירות 4-3.5 חדרים בכ-6%. במחוז ירושלים עלה שיעור התשואה של דירות קטנות ב-9% ושל דירות 4-3.5 חדרים ב-10%. גם במחוז הדרום טיפסה התשואה על דירות קטנות, ב-9%.
דנוס מציין אמנם, כי הפעולות היזומות מצד משרד האוצר לדחיקת המשקיעים, אכן מביאים להתקררות שוק הנדל"ן ואף לירידות מחירים, אך מזהיר כי המגמה עלולה להתהפך. "צמצום מספר הדירות להשכרה באזורי הביקוש עם ירידת מחירי הדירות הנטענת, אל מול עליה עקבית ומתמשכת בשכר הדירה באזורים השונים, מגלה עליה דרמטית בשיעורי התשואה למשקיעים בשוק ובפרט באזורי הביקוש", הוא מציין.
"אין ספק כי שיעור התשואה הוא המניע המרכזי בשיקולי המשקיעים באם לרכוש דירות וכל עוד ימשיך בנק ישראל במדיניות המוניטרית המרחיבה שלו, הכוללת ריבית אפסית, העלייה הפרועה בשיעורי התשואה תחזיר משקיעים לשוק ותסכל את כוונות האוצר להוריד את המחירים".
ממתינים לדירות מחיר למשתכן
במקביל להקטנת היצע הדירות להשכרה בשוק, חלו עליות בביקושים בשנים האחרונות, הן מצדם של משפרי דיור על רקע מחירי הדיור הגבוהים, והן מצד צעירים הממתינים לדירות שייבנו במסגרת תוכנית למשתכן. ללחץ הרגיל באזורי הביקוש, עופרים מוסיפה את העלייה במספר הפרויקטים של תמ"א 38, שכוללים את הריסת המבנה. "מדובר בקהל חדש שנכנס לשוק השכירות, על אף שיש לו לכאורה דירה בבעלות", היא מסבירה.
חיפה כאמור, היתה העיר הגדולה היחידה ברשימה שבה נרשמו כאמור ירידות מחירים השנה. עופרים מציינת כי העיר הצפונית נחשבת לאחד האזורים הדומיננטיים לדירות להשקעה ולכן למכירת נכסים על ידי המשקיעים יש השפעה שולית על היצע הדירות להשכרה.
עופרים מוסיפה, כי מחירי השכירות ברוב הערים באזורי הביקוש כבר הגיעו לשיא אך ממשיכים לרשום עליות מתונות. במקביל, העליות המשמעותיות נרשמו בעיקר במקומות, שמחירי השכירות נותרו בהם עד כה נמוכים יחסית ושיש להם "עוד לאן לטפס".
ביקוש ללא היצע - ולהיפך
בדיקת התפלגות הביקושים במהלך 2017 והמחצית הראשונה של 2018, מעלה כי מספר הנכסים שהוצע להשכרה היה בתל אביב - עם 6,620 מודעות, וממוצע של כ-87 מתעניינים למודעה. בסך הכל בוצעו למעלה מחצי מיליון חיפושים של דירות בעיר.
בגבעתיים נמצא הפער הגדול ביותר בין היצע הדירות להשכרה לבין הביקוש למגורים, עם מיעוט יחסי של 765 דירות שהוצעו להשכרה ו-103 מתעניינים בממוצע בכל מודעה. בראשון לציון היו 98 מתעניינים למודעה, כשסך החיפושים של דירות בעיר עמד על כ-191 אלף, שיעור שיכול לנבוע בחלקו ממספר הזוכים הרבים בתוכנית מחיר למשתכן בעיר, הממתינים לדירותיהם.
מחוץ לאזור מרכז הארץ לעומת זאת, בולט יחס ביקוש-היצע נמוך יותר. כך למשל, בחיפה היו 55 מתעניינים בלבד לכל מודעה, בבאר שבע כ-50 מתעניינים למודעה, ובחדרה כ-41 מתעניינים למודעה. בדומה לכך, רבים שבים ומזהירים כי זוכי מחיר למשתכן, בעיקר בפריפריה, שלא מתכוונים להתגורר בדירה אלא מתכננים להשכיר אותה - עלולים לגלות כי אין להם למי.
עופרים מציינת כי באזורים רבים, בעיקר בפריפריה, קיים היצע משמעותי של דירות להשכרה לעומת ביקושים מתונים יחסית. כך למשל חריש, בה נרשמה ירידה בשיעור של כ-15% במחירי השכירות לדירות 4 חדרים, או שכונת פסגות אפק בראש העין, עם ירידה של כ-3% בשנתיים האחרונות.
"הפערים נמצאו בעיקר באזורים מתפתחים המאופיינים בבנייה רוויה", היא מפרטת. "אזורים אלה היו מבוקשים על ידי משקיעים בשלב שווק הפרויקטים וכיום, עם גמר הבנייה, מסה משמעותית של דירות שמוצעות להשכרה יוצאת לשוק ללא התאמה לביקוש".
