החלום לדירה רק מתרחק: יותר מ-13 שנות עבודה נדרשות כדי לרכוש דירה בישראל
מחקר חדש של מכון אלרוב מאשש את תחושת הייאוש של ישראלים רבים להגיע לדירה משלהם: מספר המשכורות בממוצע הנדרשות לרכישת דירה בארץ זינק תוך עשר שנים ב-60% והגיע בתחילת 2016 ל-160 משכורות. בנוסף, היכולת להשיג דירה מושפעת לרעה כשמדובר בראש משק בית ממוצא מזרחי, אישה, ערבי או עולה ממדינות בריה"מ לשעבר
מרגישים שאתם עובדים קשה מאוד אבל החלום לדירה משלכם רק מתרחק? זה לא סתם. מתברר כי כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל נדרשו בתחילת שנת 2016, תחזיקו חזק, 160 משכורות בממוצע - יותר מ-13 שנות עבודה. כך עולה ממחקר למדידת היכולת לרכוש דיור ואי שוויון בישראל, שערכו חוקרים ממכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.
הממצאים מלמדים כי כ-160 חודשי הכנסה נטו נדרשו בסוף שנת 2015 לרכישת דירה - עלייה של 60% מאז החלה עליית מחיר הדירות ב-2007. לשם השוואה, 146 משכורות נדרשו לשם כך בתחילת 2015, אז היתה הפעם האחרונה שנתון זה נמדד ודווח על ידי משרד הבינוי והשיכון.
המחקר נערך על ידי ד"ר דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב, יחד עם פרופ' סטוארט גבריאל מאוניברסיטת UCLA וד"ר רוני גולן ממכון אלרוב. המחקר מציג תיקון לשיטת המדידה המסורתית המקובלת לחישוב היכולת לרכוש דיור ביחס להכנסה.
בן-שחר מסביר כי קיימת בעיה מובנית באופן שבו מחושבת היכולת לרכוש דירה ביחס להכנסה, שכן זו אינה לוקחת בחשבון את ההעדפות השונות של משקי הבית לשירותי דיור. "שיטת המדידה המתוקנת מנטרלת את ההטיה הנובעת מההעדפות השונות שיש למשקי בית בצריכת הדיור", הוא מפרט.
בתיקון שיטת המדידה התאימו החוקרים דיור ממוצע לכל משק בית בהתאם לארבעה מאפיינים - מספר בוגרים, מספר הילדים, היישוב והשנה. הנתונים התבססו על סקר הוצאות והכנסות של משקי בית בישראל של הלמ"ס לשנים 1998 עד 2015 ועל עסקאות הנדל"ן שבוצעו באותן השנים בהתבסס על נתוני רשות המסים.
אי שוויון הולך וגדל
עוד מלמדים הממצאים, על אי שוויון הולך וגדל ביכולת להשיג דירה בין קבוצות אוכלוסייה שונות. כך מודגם, כי בשיטת החישוב הרגילה, העשירונים העליונים שצורכים יותר דיור, נדרשים ליותר חודשי עבודה כדי לממן את מגוריהם בהשוואה לעשירונים התחתונים.
עם זאת, שיטה זו אינה לוקחת בחשבון כי העשירונים העליונים מתגוררים בדירות גדולות ויקרות מעל למקובל בדמוגרפיה הממוצעת לאזור מגוריהם, ומוגדרים כצורכים "דיור ביתר". במקביל, העשירונים התחתונים מצטופפים לרוב בדירות קטנות יותר עם מספר נפשות גדול יותר, ומוגדרים כצורכים "דיור בחסר".
שיטת המדידה המתוקנת מגלה כי בפועל, העשירונים התחתונים נדרשים ליותר חודשי עבודה בהשוואה למספר החודשים שנדרשים לעשירונים העליונים, כדי לממן דירה המותאמת למאפיינים הדמוגרפיים של משקי הבית באזור מגוריהם.
אי השוויון ביכולת להשיג דירה מתרחב בקרב קבוצות אוכלוסייה נוספות לפי המחקר. כך, ראש משק בית שאביו ממוצא מזרחי, מתקשר עם עלייה של 15% במספר חודשי העבודה הנדרשים לרכישת רמת דיור מתוקנת לעומת ראש משק בית שאביו אשכנזי.
עוד עולה, כי ראש משק בית ערבי נדרש למספר חודשי עבודה גבוה בכ-27% לעומת ראש משק בית יהודי לרכישת רמת דיור מתוקנת, אישה נדרשת למספר חודשי עבודה גבוה בכ-6% לעומת גבר, ועולה מברית המועצות לשעבר נדרש למספר חודשי עבודה גבוה ב-14% לעומת ילידי ישראל.
בנוסף מצביע המחקר, כי היכולת להשיג דירה מושפעת באופן חיובי מהשכלה, כשכל שנת לימודים נוספת של ראש משק הבית מובילה לירידה של 4.5% במספר חודשי העבודה הנדרשים לרכישת רמת דיור מתוקנת. עוד מתברר מהנתונים, כי עלייה ממוצעת במחירי הדיור ובהכנסות בישראל, מרחיבה את אי השוויון ביכולת להשיג דיור, בין העשירונים העליונים לנמוכים.
בהולנד - 7 שנות עבודה בלבד
ממצאי המחקר הוצגו בכנס שערך השבוע מכון אלרוב בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף חטיבת המחקר של בנק ישראל בנושא היכולת לרכוש דיור. רוחה לוין, מנכ"לית גזית גלוב לשעבר, השוותה את מצב הדיור בישראל למדינות אחרות בעולם.
"מאז התקופה של לאחר המשבר הכלכלי יש עליות מחירים בהרבה מקומות בעולם, אבל יש הבדל משמעותי לעומת מה שקורה בישראל - כמה שנות עבודה צריך לעבודה על מנת שתהיה לך דירה", אמרה.
לוין הדגימה כי בהולנד נדרשות כ-7 שנות עבודה, ובארצות הברית 5-4 שנים. "נשאלת השאלה אילו גורמים יכולים לעזור ומה עושים במקומות אחרים", הוסיפה. "אמנם יש בארץ הקלות משמעותיות לרוכשי דירות יחידות, אבל אלו ניתנות כשמישהו כבר נכנס למשחק. נכון גם שבמחיר למשתכן יש הנחה, אבל זוג צעיר נדרש ללא מעט הון עצמי על מנת להתחיל את הפרוצדורה, שאחריה הוא יקבל הרבה הטבות".
לוין הדגישה גם את נושא התשתיות והדגימה, כי אנשים שעובדים בתל אביב, שוהים במכוניותיהם בכניסה לעיר למעלה משעה וחצי מדי יום ובסך הכל כ-200 שעות שנתיות, זאת בהשוואה לכשעה בהולנד.
"לכאורה, זה לא נורא אם פה מדובר בשעה וחצי ובהולנד בשעה, אבל השאלה היא מה החוויה של אדם שיושב ברכב שעה וחצי, לעומת מישהו שנסע 61 דקות ברחבי אירופה", הסבירה. "התשובה היא שהחוויה שונה, כי התשתיות מאפשרות רק 27 כניסות של רכבות לתל אביב בשעה, יש עומס וחוסר דיוקים, וכתוצאה מכך אנשים מעדיפים לקחת את כלי הרכב. יש אמנם שיפור, אבל אנחנו רק בתחילת הדרך".
בהמשך ציינה כי בנוסף להסדרת נושא התשתיות, מעבר של אנשים לפריפריה תלוי גם ביצירת מקורות תעסוקה ובשיפור החינוך. "אמא לילדים, שגרה בנס ציונה ותלויה בתחבורה ציבורית או אפילו במכונית שלה, וצריכה להגיע בארבע-חמש לאסוף את הילד מהגן, צריכה לעבוד בחצי משרה והאפשרויות שלה הרבה יותר פחותות", הדגימה. "בהולנד, הגנים פתוחים משש בבוקר עד שש בערב ומקובל שגבר יעבוד 4 ימים ושאישה תעבוד 3 ימים בשבוע".
"כלום לא מתואם"
פרופ' צבי אקשטיין, דיקן בית ספר לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, ציין בכנס כי מחירי הדירות מושפעים בעיקר מכמות הדירות בישראל ביחס למספר משקי הבית, שיורדת בהתמדה. כפי שהדגים, משנת 1980 עד ל-2016 ירדה כמות הדירות למשק בית מכ-1.2 ל-0.7.
בין הכשלים המרכזיים בישראל הוא מנה את היעדרו של תכנון ארצי למגורים ושחרור קרקעות לבנייה בקצב שתואם לגידול האוכלוסייה. "אין תכנון שתואם את הביקושים, את מערכת התחבורה ואת המיקום של העסקים", פירט. "מצב התחבורה לא ישתפר. זמן הנסיעה עלה ועולה, וצפוי להתנפץ בתהליך שקיים היום. יש בעיה עם התכנון, תעסוקה, תחבורה ומגורים - כלום לא מתואם".
אקשטיין מנה כשלים נוספים, בהם: העובדה כי רוב הקרקעות המיועדות לבנייה מוחזקות בידי המדינה, מערכת המיסוי של העיריות שנעדרת תמריצים לבניית מגורים ללא עסקים, וכן הדשדוש של תוכניות התחדשות עירונית. "בתוך כל הכשלים הללו, שוק הנדל"ן בישראל מתנהג כמו במדינות אחרות", אמר.
"זה שיקר לגור פה זה כשל ראשון, שמגדיל את אי השוויון בין אלו שיש להם לבין אלו שאין להם", הוסיף. "מחיר למשתכן זו התוכנית הרחבה ביותר שאני מכיר בישראל להגדלת אי השוויון, כי היא נותנת סובסידיה יותר גדולה למי שקונה דירה יותר גדולה ויש לו הון יותר גדול, ואפס סובסידיה למי שאין לו שקל. אבל הבעיה המרכזית היא שזה יוצר מחירים ותכנון אורבני לא יעיל ומוריד את הרווחיות במשק".
"מה שיקרה בעתיד תלוי בכמה ייבנו, דבר שתלוי בזמינות של הקרקעות", סיכם אקשטיין. "אם ייבנו לפי תוכניות הממשלה 40 אלף דירות - נתחיל לראות עליות מחירים תוך כשלושה רבעונים. אם יבנו 80 אלף דירות, נמשיך לראות ירידת מחירים לאורך זמן בצורה איטית. אבל אם לא ניצור מצב של גידול בהיצע ונפתור את הכשלים המרכזיים, נמשיך לראות את המצב הזה חוזר על עצמו וכל הצעדים לטווח הקצר של הממשלה בשנים האחרונות רק יגרמו לשוק דיור פחות טוב".
