האוצר: כמות העסקאות לרכישת דירה בתל אביב - הנמוכה ביותר מאז 2003
לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, ברבעון השני של 2018 נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות רכישת דירה בשוק החופשי מאז התקופה שלאחר המחאה החברתית. באזור תל אביב ירד סך העסקאות קרוב מאוד לרמת השפל ההיסטורית שנרשמה בתקופת האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק ב-2003
מסקירה בנושא ענף הנדל"ן למגורים שמפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי באוצר, ומתייחסת לרבעון השני של 2018, עולה כי ברבעון זה נרכשו 21,500 דירות במחירי השוק (כלומר מחוץ לתוכניות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה") – ירידה של 6% בהשוואה לרבעון השני של 2017.
מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות במחירי השוק מאז הרבעון האחרון של 2011, שהגיע מיד לאחר המחאה החברתית. מאז הרבעון האחרון של 2016, מדובר ברצף הירידות הארוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם.
הירידה החדה ביותר - באזור תל אביב
פילוח גיאוגרפי מעיד על כך שאזור תל אביב ממשיך לבלוט עם מגמה מתמשכת של ירידה חדה במספר העסקאות, וסך הדירות שנרכשו באזור זה ברבעון השני עמד על פחות מ-1,700 דירות – ירידה של 15% בהשוואה לרבעון השני של 2017. בשלושת הרבעונים האחרונים, שיעורי הירידה במספר העסקאות באזור תל אביב היו גבוהים משמעותית מאשר ברמה הארצית.
מספר העסקאות באזור תל אביב מתקרב לרמת השפל שלו שנרשמה ברבעון הראשון של 2003, שעמד בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק. לשם השוואה, אם באזור המרכז מספר העסקאות ברבעון השני עדיין היה גבוה ב-50% לעומת רמתו ברבעון הראשון של 2003, הרי שבאזור תל אביב עומד פער זה על 10% בלבד, לפי האוצר. כמו כן, אזור תל אביב הוא האזור היחיד בו רמת העסקאות שנרשמה ברבעון השני של 2018 נמוכה גם מזו שנרשמה בתקופת המחאה החברתית.
החל מהרבעון הראשון של 2017 יורדים מחירי הדירות באזור זה של תל אביב בשיעור מצטבר של 9%, מתוכם ירידה של 1.1% ברבעון השני של 2018.
באוצר טוענים כי העובדה שהאזור היחיד בארץ בו עד לאחרונה לא התקיימו מכרזים במסגרת "תוכנית מחיר למשתכן" הוא זה שמוביל את הירידה במספר העסקאות, מעמידה בסימן שאלה את הטענות לפיהן הקיפאון בשוק מוסבר ב"ביקושים כבושים" על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית "מחיר למשתכן".
האוצר נגד נתוני הלמ"ס
באוצר מתייחסים לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וטוענים כי "בממצאים אלה יש כדי להעלות סימני שאלה ביחס לעלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות באזור תל אביב ברבעון השני כפי שעולה מנתוני הלמ"ס. לא מן הנמנע כי ההתכווצות החדה במספר העסקאות באזור זה הביאה לשינו בתמהיל הדירות הנמכרות, בכלל זה גידול משמעותי בשיעור הדירות שעברו השבחה, באופן שאינו בא לידי ביטוי מלא בבסיס הנתונים המשמש לחישוב המדד ההדוני (המתבסס על איכות הדירה כפי שאלה מדווחים על ידי מוכרי הדירות לרשות המסים) של הלמ"ס".
בארבעה אזורים בלבד, אזורי ירושלים, רחובות, נתניה וטבריה, נרשמה עלייה במספר העסקאות במחירי השוק ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל ב-2017. העלייה הגדולה ביותר חלה באזור רחובות עם 25.8% והקטנה ביותר באזור נתניה עם 3.7%.
במספר הרכישות שבוצעו במחירי השוק על ידי הזוגות הצעירים (אלה שזוהי דירתם הראשונה) חלה דווקא עלייה ברבעון השני של 2018, בשיעור של 3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וזאת לאחר רצף ירידות של ארבעה רבעונים. מספר הדירות שנרכשו על ידם ברבעון זה עמד על 9,500 דירות. לעומת הרבעון הראשון של 2018 מדובר בירידה של 3%.
אם כוללים את רכישות "מחיר למשתכן" על ידי הזוגות הצעירים, מגיעים ל-11,200 דירות שנרכשו – עלייה של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017 וירידה של 9% לעומת הרבעון הקודם.
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם גידול חד של 23% ברכישת הזוגות הצעירים במחירי השוק בהשוואה לרבעון השני של 2017, ועיקר הגידול התרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה, במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל. רמות מחירים אלה של דירות יד שנייה באזור רחובות דומות לרמות המחירים של דירות חדשות שנרכשות במסגרת "מחיר למשתכן" באזור זה.
משפרי הדיור מצמצמים את הפער בין הדירה שמכרו לזו שקנו
סך הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים במחירי השוק ברמה הארצית עמד ברבעון השני של 2018 על 1,800 דירות – מספר דומה לזה שברבעון המקביל אשתקד וירידה של 7% לעומת הרבעון הראשון של 2018.
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" ברבעון השני עמד על 1,700 דירות – ירידה חדה של 32% לעומת רמת השיא שנרשמה ברבעון הראשון של 2018. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 נרשמה עלייה של 22% במספר העסקאות במסגרת תוכניות אלה.
מספר הדירות שרכשו משפרי הדיור עמד ברבעון השני של 2018 על 8,700 – ירידה של 4% בהשוואה לרבעון השני של 2017 – נתון שמסכם ירידה בשבעה רבעונים ברציפות. לעומת הרבעון הראשון של 2018 נרשמה ירידה של 10%.
הירידה במספר הדירות שרוכשים משפרי הדיור מתרחשת בד בבד עם תופעה שבה מצמצמים משפרי הדיור באופן יחסי את הפער בין מחיר הדירה הנרכשת על ידם לבין זו שמכרו. למשל, השדרוג החציוני של משפרי הדיור ברבעון השני עמד על 325 אלף שקל – סכום שמהווה תוספת של 25% למחיר הדירה שאותה מכרו. שיעור זה נמוך בשתי נקודות אחוז מרמתו בשנת 2015.
המשקיעים מוכרים פחות
ברבעון השני של 2018 נמכרו על ידי המשקיעים 4,900 דירות – ירידה של 16% בהשוואה לרבעון השני של 2017 וירידה של 16% לעומת מכירות המשקיעים ברבעון הראשון של 2018. שיעור ירידה זה גבוה משיעור הירידה שנרשם בסך המכירות של דירות יד שנייה (ירידה של 6% ו-10 בהתאמה). פילוח גיאוגרפי מצביע על האזורים באר שבע, חיפה ורחובות כאזורים הבולטים בפערים המשמעותיים שלהם בין שיעורי הירידה במכירות המשקיעים לבין שיעורי הירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה. בבאר שבע, אם ברבעון השני נרשמה ירידה של 3% בלבד במכירות דירות יד שנייה, הרי שבמכירות המשקיעים נרשמה ירידה של 25%.
באזור תל אביב, המוביל את הירידה במספר העסקאות הכללי, בפרט בדירות יד שנייה, נרשמה ירידה של 23% במכירות המשקיעים ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל לו אשתקד.
גם משקל המשקיעים בסך העסקאות הוסיף לרדת, וצלל לשפל של 14%. ברבעון השני הם רכשו 3,200 דירות – ירידה חדה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז הרבעון האחרון של 2016. מדובר ברצף הירידות הארוך ביותר ברכישות המשקיעים מאז תחילת העשור הקודם לפחות.
פילוח גיאוגרפי מעיד כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, אך נתניה ותל אביב בולטים עם שיעורי ירידה חדים מאלה שנרשמו ברמה הארצית. השוואת רכישות המשקיעים בין הערים השונות במחצית הראשונה של 2018 לעומת שנת 2015, שנת השיא ברכישות המשקיעים, על רקע הקדמת הרכישות טרם הכבדת מס הרכישה עליהם – מעלה נטישה בולטת של המשקיעים את ערי הפריפריה, בפרט כאלה שנהנו אז מתנופת בנייה חזקה כמו קריית גת, עפולה וחריש. אם בשנת 2015 נמנו קריית גת ועפולה עם 20 הערים המובילות ברכישות המשקיעים (מקומות 10 ו-14 בדירוג בהתאמה), ירדו ערים אלה למקומות 44 ו-22 במחצית הראשונה של 2018.
לפנייה לכתב/ת 
