יותר משנה על המדף: משפרי דיור נתקעים עם הדירות
סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר קובעת כי בניגוד לנתוני הלמ"ס - ההתקררות בשוק נמשכה ביולי, עם ירידה של 5% במספר עסקאות הנדל"ן במחירי שוק (ללא מחיר למשתכן). במקביל, פרק הזמן הנדרש למשפרי דיור למכור את דירותם כדי לקנות חדשה, טיפס לאורך השנה עד שהגיע ל-13 חודשים
בניגוד לנתוני הלמ"ס, המלמדים על התעוררות מחודשת בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם היום (א') סקירת לענף הנדל"ן למגורים לחודש יולי 2018, לפיה ההתקררות בשוק הנדל"ן נמשכת.
לפי הנתונים, בחודש יולי נרכשו בסך הכל 8,500 דירות, מתוכן 766 דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". מדובר בנתון המהווה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות לעומת חודש יולי 2017, אולם משרד האוצר מסייג בטענה, כי יולי אשתקד ממילא התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות, שהיתה נמוכה ב-11% בהשוואה ליולי 2016.
בהשוואה לחודש יוני 2018, סך העסקאות שנרשמו בחודש יולי מציגות עלייה של 4%, שנובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות המסגרת "מחיר למשתכן". אולם כשמנכים את מספר העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן", נשארים עם 7,734 דירות שנמכרו במסגרת השוק החופשי – מספר שנמוך בכ-5% בהשוואה ליולי אשתקד, אז נמכרו כ-8,120 דירות בשוק החופשי.
לדברי האוצר, מספר זה הוא הנמוך ביותר לחודש יולי בעשור האחרון, למעט חודש יולי 2014, אז נמכרו כ-7,600 דירות בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר דאז יאיר לפיד, וכן חודשי יולי 2011, בו נמכרו כ-7,700 דירות בצל המחאה החברתית.
משפרי דיור לא מצליחים למכור את הדירה
עוד עולה מהנתונים, כי בחודש יולי רכשו משפרי הדיור 3,200 דירות – עלייה של 5% לעומת יולי 2017. אולם משרד האוצר מסייג וטוען, כי ביולי אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור, אז הן ירדו ב-21% לעומת יולי 2016 וב-14% לעומת יוני 2017, "כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לפלח זה של השוק".
עוד טוען האוצר, כי רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר, מהקושי למכור את דירתם הקודמת, "בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת 'מחיר למשתכן'".
קושי זה בא לידי ביטוי גם במספר החודשים שלוקח למשפרי הדיור למכור את דירתם הישנה – הזמן שבו עומדת דירה זו "על המדף", לאחר שרכשו דירה אחרת. לרוכשים כאלה ניתנת במסגרת החוק שהות של 18 חודשים למכור את דירתם הישנה מבלי שייחשבו כמשקיעים מבחינת מיסוי.
ניתוח האוצר מעלה, כי ניכרת עלייה מובהקת במשך הזמן הזה. כך, אם בחודש ינואר 2018 נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתם הישנה, עלה פרק זמן זה וביולי הוא עומד של 13 חודשים.
בנוסף עולה מהנתונים, כי דירות שעמדו על המדף למעלה מ-9 חודשים, היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלו שעמדו על המדף פחות מתשעה חודשים. ירידת המחיר בולטת במיוחד בדירות, שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי לפי החוק (18 חודשים כאמור) מבלי שימוסו כמשקיעים.
כך למשל, מחיר הממוצע של דירה כזו שעמדה על המדף יותר מתשעה חודשים, נמכרה במחיר ממוצע של כ-145 אלף שקל, בעוד שדירה כזו שעמדה על המדף בין שישה לתשעה חודשים, נמכרה במחיר ממוצע של קצת יותר מ-150 אלף שקל.
ירידה של 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים
עוד מלמדים הנתונים, כי סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי עמד על 2,500 דירות – עלייה מתונה של 2% לעומת יולי 2017. לדברי האוצר, עלייה זו מתרכזת כולה בפלח השוק של דירות "מחיר למשתכן", אולם כשמנכים עסקאות אלה, מתקבלת ירידה חדש של 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים.
מגמה זו מתווספת לירידה הרצופה שנרשמה מאז אוקטובר 2016 במספר העסקאות בדירות חדשות במסגרת השוק החופשי, חודש לאחר חודש, עם שיעורי ירידה דו-ספרתיים. זאת למעט מאי ויוני השנה, בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9% בהתאמה.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, כולל במסגרת "מחיר למשתכן", הסתכם בחודש יולי על 4.3 מיליארד שקל, בדומה לרמתו בחודש יולי 2017. אולם באוצר טוענים כי חלק גבוה יותר בתזרים המזומנים זה ביולי האחרון נבע ממכירות "מחיר למשתכן". אם ביולי 2017 היוו מכירות "מחיר למשתכן" 13% בלבד מסך ההיקף הכספי של מכירות הקבלנים, ביולי האחרון הן היוו כ-20% מתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים.
באשר לזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה) - הם רכשו בחודש יולי 4,200 דירות, מהן כ-3,500 דירות במחירי השוק. מדובר בנתון דומה לנתון שנרשם ביולי 2017 וביוני 2018 במספר הרכישות של הזוגות הצעירים במחירי השוק. סך הדירות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים, כולל "מחיר למשתכן", מהווה עלייה של 6%, "על רקע ההאצה במכירות המסובסדות של 'מחיר למשתכן' בחודש יולי".
מספר הדירות שנרכשו בחודש יולי ב"מחיר למשתכן" – 766 דירות, מהווה גידול של 54% לעומת יולי 2017 וגידול של 43% לעומת יוני 2018. שני הישובים הבולטים במכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש זה היו מגדל העמק עם 150 דירות ומבשרת ציון עם 150 דירות. כ-60% מהרוכשים במגדל העמק הם בני המקום או האזור, בעוד 80% מהרוכשים בישוב זה הם תושבי הצפון.
השפל ברכישות משקיעים נמשך
בקירת הכלכלו הראשי מלמדת עוד, כי רכישות המשקיעים עדין בשפל, כאשר סך הדירות שנרכשו על ידי המשקיעים הסתכם ב-1,100 דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש יוני 2018 ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי 2017. סך הדירות שרכשו המשקיעים מתוך כלל הדירות שנרכשו עמד על שפל של 13% בלבד, חמש נקודות אחוז פחות ממשקלן ביולי 2017. חודשים
אזור ירושלים בולט בפילוח גיאוגרפי, עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים, שרכשו 95 דירות בלבד באזור זה ביולי. מדובר בירידה של 47% לעומת יולי 2017 ועשירית בלבד מהדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. בתקופה המקבילה אשתקד היוו רכישות המשקיעים 20% מסך הרכישות באזור זה.
מכירות המשקיעים עמדו בחודש יולי על 1,800 דירות - ירידה של 4% לעומת יולי 2017. מדובר בהתמתנות בירידה במכירות המשקיעים לאחר שזו רשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר 2017, למעט חודש מאי עם ירידה של 7%. לעומת יוני 2018, נרשמה עלייה של 6% במכירות המשקיעים.
באזורי חיפה ותל אביב נרשמו המשך ירידות במכירות המשקיעים, בעוד שבאזורי נתניה והמרכז נרשמו דווקא עליות חדות. מהנתונים עולה כי מחיר ממוצע של דירה שנמכרת באזור תל אביב על ידי משקיע גבוה בכ-40% מדירה יד שנייה שנמכרת על ידי משפר דיור. מנגד, באזור חיפה זולות הדירות שנמכרות על ידי משקיע ב-16% בממוצע מדירות שנמכרות על ידי משפר דיור.
לפי האוצר, הירידה במלאי הדירות בידי משקיעים העמיקה בחודש יוליף לאור המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים. ממלאי זה נגרעו בחודש יולי כ-700 דירות – כפליים מהמספר ביולי 2017. מאז החל לרדת מלאי הדירות שבידי המשקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו עד יולי 12,500 דירות.
לפנייה לכתב/ת 
