העיר המסוכנת ביותר למשקיעים: מדד בועות הנדל"ן העולמי
מדד בועות הנדל"ן של UBS לשנת 2018 מדרג את הונג קונג במקום הראשון מבחינת הסיכון לבועת נדל"ן, מבין 20 ערים מובילות. "ממליצים להיות זהירים בקניית נדל"ן למגורים ברוב הערים הגדולות בשווקים המפותחים"
הונג קונג נמצאת השנה בסיכון הגבוה ביותר להתפתחות בועת נדל"ן - כך עולה ממדד בועות הנדל"ן שמפרסמת קבוצת UBS לשנת 2018 (UBS Global Real Estate Bubble Index). המדד, המתפרסם זו השנה השלישית, מנתח את מחירי הדיור ב-20 מרכזים פיננסיים בולטים בשווקים מפותחים ברחבי העולם.
לצפייה במדד בועות הנדל"ן של UBS
לפי הנתונים, הונג קונג נמצאת בתמחור יתר הגבוה ביותר השנה, ובסיכון הגבוה ביותר. רוב הערים האחרות לוקות גם הן בתמחור יתר, אך המחירים מתחילים לרדת.
אחרי הונג קונג מדורגות בסדר יורד, מבחינת הסיכון להתפתחות בועה: מינכן, טורונטו, ונקובר, אמסטרדם ולונדון. שטוקהולם וסידני יצאו מסביבת הסיכון לבועה השנה, בעוד שז'נבה התקרבה לתמחור הוגן של מחירי הדיור. גם הפעם, שיקגו היא העיר היחידה בדו"ח הנמצאת בתמחור חסר.
הדו"ח מדרג ב"חוסר איזון משמעותי" את שטוקהולם, פריז, סן פרנסיסקו, פרנקפורט וסידני. הערים עם הערכת השווי הגבוהה הן לוס אנג'לס, ציריך, טוקיו, ז'נבה וניו יורק. לעומת זאת, שוקי הדיור בבוסטון, סינגפור ומילנו נמצאים בהערכת שווי הוגנת, על פי הנתונים.
ביחס לשנים קודמות, הסיכון לבועת נדל"ן זינק בשנה האחרונה במינכן, אמסטרדם והונג קונג. גם בוונקובר, סן פרנסיסקו ופרנקפורט - חוסר האיזון גדל. באופן כללי, מדד בועות הנדל"ן ירד בשליש מהערים. שטוקהולם וסידני רשמו את הירידות הגדולות ביותר ויצאו מסביבת הסיכון לבועה. בנוסף, התמחור ירד במעט בלונדון, ניו יורק, מילאנו, טורונטו וז'נבה.
הסיכון לא גבוה כמו בימים שלפני המשבר הגלובלי
לפי קבוצת UBS, בניגוד למשבר של אמצע שנות ה-2000, אין עדויות גלובליות לנתון חריג מקביל של שכירות ובנייה. היקפי המשכנתא הכוללים צומחים בקצב נמוך, במחצית מן ההיקף שנרשם לקראת המשבר הפיננסי, מה שמגביל את הנזק הכלכלי של כל תיקון כלפי מטה במחיר.
"על אף שמספר רב של מרכזים פיננסיים נמצא בסיכון של בועות נדל"ן, לא כדאי להשוות את המצב של היום עם הנסיבות שלפני המשבר", אמר מארק היפל, מנהל השקעות ראשי ב-UBS. "אף על פי כן, על המשקיעים להישאר בררניים בשימוש בשווקים עם סיכון לבועות נדל"ן כמו הונג קונג, טורונטו ולונדון".
"התשואה הכוללת החציונית על הדיור ברוב המרכזים הפינסיים בשווקים המפותחים, עמדה על 10% בשנה, במהלך חמש השנים האחרונות. זאת הודות להכנסה משכירות ורווחים פוטנציאליים בעקבות עליית המחירים", אמר קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום נדל"ן בחטיבת ההשקעות של UBS. "קשה להעריך עד כמה התשואות יהיו אטרקטיביות בחמש השנים הקרובות. אנחנו ממליצים להיות זהירים בקניית נדל"ן למגורים ברוב הערים הגדולות בשווקים המפותחים".
המחירים עדיין במגמת זינוק במרכזים הפיננסיים של גוש האירו, כמו גם בהונג קונג ובוונקובר. עם זאת, הסדקים הראשונים כבר התחילו להופיע: המחירים ירדו במחצית מהערים שהיו בסכנת בועה בשנה שעברה, וביניהן לונדון, שטוקהולם וסידני.
לפי כלכלני UBS, רוב משקי הבית לא מסוגלים לקנות כיום נכס במרכזים הפיננסיים המובילים בלי ירושה משמעותית. על פי הדו"ח, רגולציות בשילוב תנאי שכירות מחמירים, עשויים לסיים בפתאומיות את גל העליות במחירים – כפי שקורה כעת בסידני, למשל.
באופן כללי, הדו"ח מתריע כי יכולת נמוכה לרכישה ושכירות עלולה לסכן את תשקיף הצמיחה לטווח הרחוק, ולגרום למשקיעים להעריך מחדש את התחזיות שלהם לתשואות הון עתידיות.
לפנייה לכתב/ת 
