התאוששות בשוק הנדל"ן? "הזוגות הצעירים עוד לא יורדים מהגדר"

הנתונים שפרסם הבוקר (ב') הכלכלן הראשי במשרד האוצר  מלמדים על התאוששות לכאורה בשוק הנדל"ן באוקטובר, עם עלייה במספר העסקאות לרכישת דירה, לרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר אשתקד. עם זאת, בכירים בשוק טוענים כי הקיפאון עדיין רחוק מלהסתיים . "אי אפשר לומר עדיין שהזוגות הצעירים ומשפרי דיור יורדים מהגדר", אומר ל-ynet יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס.

לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן:

מספר הדירות החדשות שנמכרו באוקטובר – הגבוה מאז דצמבר 2017

בזכות השקיפות של רשות המיסים - פערי המחירים בין דירות דומות ירדו

לדבריו, "הגידול במספר העסקאות ובפרט בדירות החדשות נובע אך ורק מכך, שהשוק חזר לפעילות סדירה לאחר חודש ספטמבר, שבו היו רק תשעה ימי עבודה. כלומר סביר להניח, שחלק מהעסקאות בספטמבר נדחו לאוקטובר, כך שהנתונים משקפים את הפעילות של חודשיים".

אוהד דנוס. "כל התזה על צינון נוסף קורסת שוב"

"הקיפאון ממשיך, לא מעמיק ולא מתגבר, ולא פוסח על הזוגות הצעירים", הוא מוסיף. "כל התזה על צינון נוסף בשוק קורסת שוב, ולא ברור מה ההיגיון בלשאוב סיפוק מנתונים קשים לשוק הנדל"ן, כשברור שרמת פעילות בסיסית חייבת להתקיים ובפרט לאחר שנתיים של היצע דל יחסית".

בצד זאת, דנוס מצביע על נתון מעודד - הגידול במכירות של דירות מחיר למשתכן בחודש אוקטובר. עלייה חודשית זו, לדעתו, מלמדת כי התוכנית מתחילה לייצר היצע יותר גדול של דירות. "רוב הזוגות הצעירים פונים כיום למחיר למשתכן, והם אכן קונים יותר דירות במסגרת התוכנית בהשוואה לאשתקד", הוא אומר. "עם זאת, מספר התחלות הבנייה של הדירות בפרויקטים עדיין נמוך בהשוואה לסך הדירות ששווקו לזוגות צעירים". 

לוי יצחק: "המחירים לא זזים למטה"

גם לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, סבור שאין עדיין התעוררות בשוק הנדל"ן. הוא מדגיש כי חרף זאת - אין כמעט תזוזה של המחירים כלפי מטה. "הביקושים עדיין לא יוצאים אל פני השטח ומספר העסקאות נמוך מאוד", הוא מפרט. "פלח משפרי הדיור אינו מצליח למכור את הדירה הישנה ולכן אינו רוכש דירות, המשקיעים כמעט ואינם מהווים פקטור ולא נראים כמעט בשוק".

גם יצחק התייחס לתוכנית מחיר למשתכן, אך לא כיוון את דבריו רק לחודש אוקטובר, אלא באופן כללי יותר. "הזוגות הצעירים מעוניינים אך מתקשים לרכוש דירות, ומתרחקים מאוד ממחיר למשתכן", אמר.

לוי יצחק(צילום: יח"צ)

צח ברקי, סמנכ"ל בכיר באגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, מציין אף הוא כי השוק החופשי עדיין חווה קצב מכירות נמוך ושיעור משקיעים נמוך משמעותית בהשוואה לשנים קודמות. עם זאת הוא מעריך, כי קצב העסקאות יעלה בשנת 2019, נוכח חוסר ודאות באשר לעתידה של תוכנית מחיר למשתכן על רקע הבחירות הצפויות.

"אנחנו מעריכים ששנת הבחירות תוריד חלק מהצעירים מהגדר אל השוק החופשי, בעיקר בשל אי הוודאות לגבי הרכב הממשלה הבאה, זהותו של שר האוצר הבא ועתידה של תוכנית מחיר למשתכן", הוא אומר.

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, טוען כי "הנתונים מצביעים דווקא על המשך הקפאון, אם נחלט את מספר העסקאות של מחיר למשתכן וניקח בחשבון את העובדה שאוקטובר השנה היה לאחר החגים, ואילו אוקטובר אשתקד היה חודש חגים בחלקו הגדול".

הנתון המדאיג לדבריו, הוא הירידה במלאי הדירות בבעלות המשקיעים - מתחת ל-15% מהשוק. "מדובר בפחות ממחצית ממספרם ב-2015 וזה חמור ביותר", הוא אומר. "אם קבלן יודע שהשוק שלו מצטמצם, אז הוא מייצר מן הסתם פחות דירות. הפלח הזה, שהיה כמעט רבע מהשוק, דחף אותו קדימה, נכון שגם מבחינת מחירים, אבל גם מבחינת היצע, ואם ההיצע נעצר - זה גם גורם לעליות מחירים".

גם ירון הופמן דישון, חוקר במרכז אדווה, סבור כי הנתון המשמעותי ביותר הוא נסיגת המשקיעים. "בכל התקופה שנסקרת בדו"ח רואים, שאין ממש שינוי במספר העסקאות של רוכשי דירה ראשונה, אבל משקיעים ומשפרי דיור קונים פחות", הוא מציין. "מי שמפסידים מזה הם יזמי הנדל"ן, שמוכרים פחות ומרוויחים פחות, ואז הם משדרים מצב משברי. זה השתקפות לשוק ולמדיניות שנשלטת בידי האינטרסים של משקיעי הדיור, במקום של הציבור הרחב. יזמי הנדל"ן והבנקים מרוויחים במיוחד מהמשקיעים ומשפרי הדיור, ואין להם אינטרס לפעול לטובת רוכשי דירה ראשונה ובטח לא כאלה שיכולים לקנות דירות במחירים ממוצעים ומטה".

קבלנים: מרגישים התאוששות בשוק

הקבלנים טוענים לעומת זאת, כי הם חווים דווקא התאוששות. "אנחנו צופים בעלייה בעסקאות כבר מחודש מאי, כאשר במשרדי המכירות אנו רואים יותר ויותר מיואשי מחיר למשתכן - זוגות צעירים שלא זכו בדירה, כאלו שכן זכו אך ראו את המפרט בתוכנית והחליטו לוותר או שפשוט התייאשו מלהמתין", אמר ל-ynet אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין. "העלייה נמשכת גם בזכות הרכישות של משפרי דיור, שמחפשים מקומות בעלי פוטנציאל במעגל השני והשלישי לתל אביב". 

יהודה כתב, יו״ר ארגון הקבלנים והבונים בת״א-יפו ובת ים, ציין כי "שוק הנדל"ן מתחיל להתאזן. עיקר הפרויקטים שיוצאים כיום לפועל הם פרויקטים ממשלתיים במסגרת תוכניות מחיר למשתכן. יזמים מתקשים להוציא לפועל פרויקטים חדשים בשוק החופשי בגלל מחסור בקרקעות ובגלל קשיים ועיכובים ביורוקרטיים. מעודד לראות, כי חלק מהמכירות היו גם בפרויקטים בשוק החופשי. אך יזמים נאלצים להוריד מחירים. אני מקווה שהממשלה תשכיל לשחרר קרקעות לשוק החופשי, תוריד את המיסוי באופן דרסטי ותאפשר ליזמים לבנות ולפתור את המחסור בדירות בישראל". 

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, גם סבור כי יש התעוררות בשוק. "אנו מזהים הרבה רוכשים שעונים על תנאי הזכאות של מחיר למשתכן אבל כבר לא רוצים להמתין יותר", הוא אומר. "דצמבר רק התחיל אבל נראה שמגמת הגידול במכירות תמשיך גם בחודש הזה". 

שמאי המקרקעין ישראל יעקב, מצטרף לדברים ואומר כי "הציבור מבין שהוא ממתין לחינם ונמאס לו לחכות שמשהו יקרה. הוא מבין שהדירות במחיר למשתכן ייצאו לשוק רק בעוד כחמש שנים, וגם זה יקרה בעיקר בפריפריה ולא במרכז הארץ. הוא מבין שירידת המחירים לא תגיע בתקופה הקרובה, ומבין שהתחלות הבנייה באזורי הביקוש נמצאות במגמת ירידה, בעוד שהביקוש באזורים אלו בעלייה מתמדת".

ואילו חיים מאירוביץ', בעלים ומנכ"ל קבוצת הנדל"ן מאירוביץ'- גלנור, מציע לא לקפוץ עדיין למסקנות. "אם יש משהו שמאפיין את תחום הנדל"ן בשנה האחרונה זה בעיקר תנודות לא גבוהות במכירות ובמחירים, נתונים שמאפיינים שוק במצב של אי ודאות", הוא אומר. "כמו במקרה של פרסומים על ירידות מחירים כביכול שמסתכמות באחוז אחד או אפילו חצי אחוז, נכון יהיה יותר להמתין לתוצאות בחודשים הבאים ורק אז להעריך האם אכן מדובר בהתפקחות של הציבור ועייפות מניסיונות הממשלה למתן את השוק, או שעוד חזון למועד".