השרים אישרו: הגנות על חברי קבוצות רכישה - יוכלו לצאת מהפרויקט בהיעדר התקדמות

ועדת השרים אישרה היום (א') את הצעת חוק קבוצות רכישה ("חוק ענבל אור"), שיזמה שרת המשפטים, איילת שקד, במטרה להסדיר את התחום.

הצעת החוק, שעוד צריכה לעבור הליך חקיקה מלא בכנסת, נועדה להגן על מי שמצטרף לקבוצות רכישה, לאחר קריסות מהדהדות דוגמת מקרה ענבל אור. היא תחול על קבוצות רכישה המונות עשרה משתתפים לכל הפחות, שיתארגנו החל מיום לאחר אישור החוק.

היום בממשלה: החוק שיגן על חברי קבוצות רכישה

בין עיקריה אוסרת ההצעה לארגן, לשווק או לפרסם קבוצת רכישה לגבי מקרקעין, שאין להם תכנית מפורטת, וכן מאפשרת לבטל הסכם הצטרפות לקבוצה, שנכרת לפני אישור תכנית מפורט. זאת במטרה למנוע מקרים בהם רוכשים נתקעים משך שנים עם מקרקעין בבעלות משותפת, שלא ניתן לעשות בהם דבר.

על מנת למנוע מקרים של הצגת מידע חלקי ומוטעה מצד המארגים - מוצע להחיל חובת שקיפות מלאה על היזם כלפי למי שמבקש להצטרף לקבוצה, משלב הפרסום והשיווק שלה. במסגרת זו הוא יחויב להבהיר כי אין בהתקשרות מול חברי הקבוצה כל התחייבות למסירת דירה, למחיר הסופי שלה או למועד מסירתה.

החוק נקרא על שמה. ענבל אור(צילום: מוטי קמחי)

במסגרת לקחי פרשית ענבל אור נקבע, כי לכל קבוצה יהיה חשבון נאמנות נפרד, שינוהל על ידי נאמן שלא יהיה מקורב למארגן הקבוצה. זאת במטרה להגן על כספי הרוכשים ולהבטיח שמארגן של מספר קבוצות רכישה, יפריד בין החשבונות וימנע מצבים בעייתיים כגון אלו שאירעו בפרשה.

סעיף חשוב נוסף קובע תנאים לנקודות יציאה לרוכשים, האחת לאחר 3 שנים - במידה שהקרקע נרכשה, וכן לאחר ארבע שנים - אם לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות.

הגבלת דמי הצטרפות - יקבעו בתקנות משלימות

עוד קובעת ההצעה, כי לא ניתן יהיה לבצע כל פעולת שיווק או פרסום בקשר לקבוצת רכישה, ללא שומת מקרקעין לקרקע המיועדת לרכישה. במסגרת זו ייאסר על המארגן להציג או לפרסם סכום המשקף את ההוצאות בהן צפויים לשאת חברי הקבוצה, אלא אם הוא מבוסס על שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין ועל דוח עלויות, שהוכן בידי שמאי מקרקעין או מהנדס.

עם זאת, מכיוון שאומדן העלויות שהוכן בשלב המקדמי עלול להיות שונה באופן ניכר מהעלויות הסופיות שיידרשו להשלמת הפרויקט - נקבהמארגן ימסור לחברי קבוצת הרכישה דוח מעודכן לאחר החלטת מוסד התכנון המוסמך על מתן היתר בנייה. בנוסף, מדי חצי שנה היזם יחויב להנפיק לרוכשים דוח מפורט של התקדמות הבניה.

לאחר השלמת החוק שרת המשפטים תהא רשאית להגביל בתקנות את דמי ההצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה. המטרה היא לתת מענה למקרים בהם הרוכשים מוחתמים על "בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", הכוללת דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים, בשלב שבו הקרקע טרם נרכשה ורמת הסיכון של הכספים גבוהה.

יוזמת החוק. שרת המשפטים, איילת שקד(צילום: צביקה טישלר)

דמי הניהול ישולמו לפי התקדמות הפרויקט

עוד קובע תזכיר החוק, כי דמי הניהול שיגבו בידי היזם יהיו קבועים מראש עם ההצטרפות לקבוצה ולא על פי אחוז מסכום הדירה, וישולמו בשיעורים לפי התקדמות הפרויקט. זאת, כפי שמצוין בהצעת החוק, במטרה למנוע את האינטרס המובנה של היזם בעליית מחירי הדירות.

סעיף נוסף בהצעה מתייחס לשלב שבו מתקשרת הקבוצה עם בנק למימון הדרוש לפעילותה, אז מקיים הבנק פיקוח הדוק על ניהול כספי הקבוצה. כדי לחסוך פיקוח כפול, מוצע להסמיך את השרה לקבוע מקרים בהם לא תחול חובה להפקיד את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות, במידה שמצאה כי אינטרס ניהול כספי הקבוצה באופן שישמשו לקידום ענייניה נשמר בדרך אחרת.

הצעת החוק גם מחייבת את היזם לרשום את זכויות הרוכשים ולהגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם - בתוך שלושה ימים מחתימת הסכם רכישת המקרקעין. בנוסף נקבע, כי הרוכשים יהיו רשאים להחליף את היזם ברוב של 70% ואת הנאמן ברוב רגיל.

הצעת החוק נכתבה בעקבות המלצות הצוות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ. בלשכתה של שקד ציינו כי בצד ההגנות על הרוכשים -אין בכוונתה של השרה לעצור את קיומן של קבוצות אלו, שמעניקות בסופו של דבר יתרון כספי לחברי הקבוצה ולעתים אפשרות לבחור את סביבת מגוריהם. לפיכך היא נוסחה באופן, שגם נועד לעודד את הקמת קבוצות אלו.

"ברצונה של השרה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים ולהגן על הרוכשים מפני קבלת מידע שגוי או חלקי", נמסר. "בנוסף מטרת השרה להביא לסיום הסכמים מקפחים וחד צדדים אשר פועלים לרעת חברי קבוצת הרכישה, ומעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרסים של הרוכשים".

שקד מסרה, כי "נפחית את הסיכונים לרוכשים בתחום קבוצות הרכישה. הן מהוות פתרון טוב ליוקר הדיור, ולכן חשוב לאזן בין הצורך להגן על הרוכשים – הגנה שלא קיימת היום – לבין מניעת הכבדה מיותרת על היזמים. מחובתנו לפעול למען הזוגות הצעירים שעומדים לא אחת חסרי אונים מול יזמים חזקים".