הקלה על חברי קבוצות רכישה? "לא ניתן להם לצאת באמצע"
ועדת השרים לחקיקה אישרה את הצעת חוק "ענבל אור", שאמורה להגן על מי שמצטרף לקבוצות רכישה כדי לקנות דירה, אבל גורמים בענף הנדל"ן מבהירים: "צעד חשוב, אבל רחוק מלהספיק. קבוצת רכישה זה כמו עסק - יש לחברים בה חלק פיננסי". צפו בראיון באולפן ynet
הצעת החוק ענבל אור, שנועדה להגן חברי קבוצות רכישה, מתקדמת בהליכי החקיקה - לאחר שקיבלה אתמול את אישר ועדת השרים; אולם לא כולם סבורים שההצעה תספק את המענה אותו היא מבטיחה. "החוק הנוכחי לא מספיק טוב", אומר היום (ב') עו"ד זיו כספי, מומחה במקרקעין ותכנון ובנייה בראיון לאולפן ynet.
השרים אישרו: הגנות על חברי קבוצות רכישה - יוכלו לצאת מהפרויקט בהיעדר התקדמות
היום בממשלה: החוק שיגן על חברי קבוצות רכישה
כספי, שהיה מכותבי הצעת החוק שניסה לקדם עם ח"כ אלי כהן, בטרם מונה לשר הכלכלה, מדגיש כי זו יוזמה ראויה, אך מסייג כי ההצעה הנוכחית חסרה דברים מהותיים שנכללו בהצעה הקודמת. "יש כשלים", הוא אומר, "זו יוזמה ראויה אבל צריך להתייעץ עם מי שיודע לגבש קבוצות רכישה. כל הכבוד לשרת המשפטים, אבל עוד גרוש ללירה ויש לנו אחלה חוק".
כך למשל, הוא מונה את היעדרו של ליווי בנקאי. "יכול להיות מצב שבו קבוצת רכישה לא תהיה מלווה בנקאית? ממש לא", הוא טוען, "חייב להיות מפקח, גורם פיננסי שמנהל את הכספים, ההגדרה שהנאמן שמחזיק את הכספים יהיה נטול ניגוד עניינים אינה מספקת, גם הנציגות צריכה להיות נטולת ניגוד עניינים".
החוק במתכונתו הנוכחית לא מאיים על קיומן של קבוצות הרכישה
נושא נוסף שחסר, לדבריו, הוא התייחסות למתאם בין התכנון לקניין. "לא די בתוכנית מפורטת", הוא אומר, "מה קורה במצב שבו מארגן הקבוצה מתחייב ליחידות שלא קיימות? אנחנו רוצים שיהיה מתאם בין התכנון לקניין, שמאי שילווה ויבצע טבלאות הקצאה, מארגן שהוא בקיא בתחום. אולי תגדירו אותו כמתווך, בעל ניסיון, לא כל אחד יכול לעשות זאת".
לדברי רו"ח דנה, מנכ"ל אלדר השקעות המתמחה בייזום וארגון קבוצות רכישה, בחברה בניהולו אימצו את סעיפי החוק המקורי בארגון קבוצות רכישה. "אלה האורים והתומים שלנו בהתנהלות", הוא מבהיר, "החוק הזה עוזר בבניית אמון ודרך פעולה נכונה עם הלקוחות. הרעיון של כספים בנאמנות קודם כל מבטיח לך את העובדה שהכסף שלך לא יעלם או יושקע בנכס שלא קיים, זוהי דעתי האישית".
לדבריו, החוק במתכונתו הנוכחית אינו מאיים על קיומן של קבוצות הרכישה. " עכשיו סיימנו בניין של 32 קומות, אנשים הרוויחו 30%. בשביל לשמור את היתרון צריך להיות אלמנט של סיכון כלכלי מסוים. שני הדברים שיוצרים את הסיכון היזמי זה זמן הפרויקט והעלות, והם לא מוגבלים פה".
על השאלה האם החוק הקיים עשוי למנוע מקרים כמו פרשת ענבל אור משיב דנה כי הוא מאמין שהחוק לא יאפשר למארגנים להעביר את כספי הדיירים בין פרויקטים שונים. לעומת זאת, לטענת כספי "החוק אינו מספיק טוב", אך "יש התקרבות, צמצום של הפערים".
"לא ניתן לאדם לצאת מקבוצת רכישה באמצע כי יש לו חלק פיננסי בקבוצה"
צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין, המקדמת פרויקטים באמצעות קבוצות רכישה, טוען דווקא כי מספר סעיפים בחוק מתנגשים עם שיטת הניהול של קבוצות רכישה. כך למשל, קביעת מועדי יציאה מהפרויקט אם אין בהם התקדמות. "השיטה של הקמת נכס במסגרת של קבוצת רכישה, היא חלופה ראויה לרכישת נכס מקבלן, אך היא טומנת בחובה אחריות החלה על המצטרף לקבוצה", הוא אומר.
לדבריו, "לא ניתן לאפשר לאדם לצאת מקבוצת רכישה באמצע, לפני השלמת הפרויקט, כי יש לו חלק פיננסי בקבוצה. התארגנות של קבוצת שותפים במתכונת של קבוצת רכישה דומה להתארגנות להקמת עסק, ושותף בהקמת עסק לא יכול להגיד ביום מסוים 'לא בא לי, אני בחוץ'. הוא חייב למכור את זכויותיו אם לאחד השותפים הקיימים או לצד ג', ולכן יש לאפשר לשותף בקבוצת רכישה למכור את זכויותיו לצד ג' בתנאי, שאותו צד ג' "נכנס בנעליו".
עוד הוא טוען כי חובות דוגמת הצגת דוח שמאי התומך בתקציב הפרויקט והתחייבות של המארגן לרישום הערות אזהרה בתוך פרק זמן מוגדר, עלולים לגרום לכך שיראו את מארגן קבוצת הרכישה כ"יזם בתחפושת"; וכתוצאה לחייב אותו בתשלום מס רכישה בגין רכישת המקרקעין. דבר זה יביא, לדבריו, לאיבוד היתרון העיקרי בארגון הקבוצה - ולפיכך הוא מציע לפטור מארגני קבוצות מתשלום מס הרכישה.
עו"ד קרן זוקין ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובניה ונדל"ן, מזכירה כי הצעת החוק הועלתה לאחר שנים רבות שבהן רוכשי דירות במסגרת קבוצת רכישה היו חשופים למעשי נוכלות של מארגנים, שהציגו עצמם כמי שיעזור להם להגיע לדירה במחיר זול. "בסופו של יום, רוכשים רבים איבדו את כל הכספים שהשקיעו בדירה - מבלי שהצליחו לקבלה במחיר המובטח אם בכלל", היא אומרת.
לדבריה, "בפרשיות אחרות נוספות שעלו בשנים האחרונות, רוכשים עמדו בפני שוקת שבורה כאשר גילו כי רכשו קרקע שלא ניתן לקדם לגביה תכנון; וזאת לאחר ששילמו כספים רבים כדי לרכוש אותה. לכן נולד הצורך בהסדרת נושא קבוצות הרכישה - ויצירת מגנון הגנה אפקטיבי יותר עבור הרוכשים".
נזכיר כי הצעת חוק קבוצות רכישה ("חוק ענבל אור"), שיזמה שרת המשפטים איילת שקד, קיבלה את אישור ועדת השרים - אך צריכה עוד להשלים את הליך החקיקה בכנסת. ההצעה נועדה להגן על מי שמצטרף לקבוצות רכישה, לאחר קריסות מהדהדות דוגמת מקרה אור. היא תחול על קבוצות רכישה המונות עשרה משתתפים לכל הפחות, שיתארגנו החל מיום לאחר אישור החוק.
