מנוי חודשי של אלפי שקלים: כך השתלטו חברות הניהול על ועדי הבתים
אם בעבר הוצאות ועד הבית הסתכמו בסכומים סבירים יחסית ונאספו על ידי אחד השכנים - היום "דמי הניהול" המועברים לחברות המנהלות את תקציב הבניין הולכים ונעשים נפוצים יותר. כמה אנחנו אמורים לשלם, מה התוספת על השירות וכיצד נבחר חברה הוגנת? כל הפרטים לבעלי דירות בבניין משותף
מוועד בית לדמי ניהול: בעבר הלא כל כך רחוק, תשלום ועד הבית בבניין המשותף היה הוצאה סבירה יחסית. אבל מגורים אלו הולכים ומשתכללים לנגד עינינו, עובדה שמצריכה טיפול ותחזוקה יקרים יותר, וגוררת גם תשלום חודשי גבוה בהרבה. אז כמה אנחנו אמורים לשלם, למי, ועבור מה משמשים הכספים הללו?
העתיד של בית שאן: 5,500 דירות חדשות ומאות אלפי מ"ר לתעשייה
8,000 דירות חדשות: אושרה תוכנית סירקין בפתח תקווה
משקיעי הנדל"ן הסתכנו - וההבטחה של מייסד קופיקס לא התגשמה
חוק המקרקעין מחייב את כל מי שגר בבית משותף להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהול הרכוש המשותף והשירותים הנחוצים או המקובלים בו. עוד נקבע, כי לכל בית משותף צריכה להיות נציגות לשם ניהול ענייניו ושתפעל בהתאם להוראות תקנון. אולם אם בעבר האחריות הבלעדית לגביית הכספים ולתפעול היתה בידי הנציגות, לרוב שכן או שכנה שהתנדבו לתפקיד - הרי שבשנים האחרונות בוחרים דיירי יותר ויותר בניינים להשתמש בשירותי חברת ניהול. כך, את המונח הוותיק והמוכר דמי ועד בית החל להחליף המונח "דמי ניהול".
>> לסיפורים הכי חמים במדור כלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"תחום הבתים המשותפים עבר ועובר שינויים רבים בשנים האחרונות, ביניהם בנייה בהיקף רב של בניינים רבי קומות ומתקנים מיוחדים המצריכים טיפול ותחזוקה ברמה אינטנסיבית. לצד זאת, גם בבניינים לא גבוהים במיוחד, בוחרים הדיירים למסור את שירות הניהול לחברה חיצונית משיקולי נוחות ויעילות", מסביר עו"ד (ד"ר) אופיר מילר ממשרד עו"ד מילר ושות'.
"הסיבה לכך שהמושג 'דמי ניהול' הולך ונעשה יותר נפוץ ורווח הוא בעקבות העובדה שביותר ויותר בניינים הדיירים בוחרים להשתמש בשירותי חברת ניהול במקום בשכן שאייש את התפקיד באופן מסורתי. בפועל, התשלום הינו אותו תשלום המייצג את החלק היחסי בהוצאות הבית המשותף כאשר קיימת חברת ניהול, מתווסף רכיב התמורה לחברת הניהול עצמה ותשלומים נוספים".
כמה אמורים לשלם?
דמי וועד הבית או דמי הניהול נקבעים בהתאם לסל ההוצאות הנדרש לתחזוקת הרכוש המשותף. לרוב, ככל שהבניין גבוה יותר, גם דמי הניהול גבוהים יותר בשל הוצאות גדולות יותר על שירותי ניקיון ותחזוקת מעליות. מתקנים מיוחדים עשויים לייקר אף הם את העלויות, למשל בריכת שחייה או חדר כושר, ואפילו למיקום הבניין יש משמעות – כאשר דמי הניהול בבניין מגורים לא גבוה באזור יוקרתי, עשויים להיות גבוהים יותר מהתשלום הממוצע במגדל גבוה.
גובה התשלום שבו כל דייר אמור לשאת נקבע בהתאם לשטח דירתו, ביחס לשטחים של כל הדירות. כלומר, סל ההוצאות מתחלק בין הדיירים לפי חלקם היחסי של שטח הדירות, כך שבעלי דירות קטנות יותר, אמורים לשלם פחות. מילר מציין, כי ניתן לקבוע בתקנון הבית המשותף חריגים לנוסחת לחלוקת התשלום, אך לרוב בכפוף לאישור גורף מצד כל בעלי הדירות, שכן הדבר צפוי לפגוע בזכויותיהם בשל הגדלת חלקם בסל ההוצאות.
בין החריגים הללו מילר מונה למשל מקרים בהם דיירים לא מעוניינים להשתמש במתקנים מסוימים ומבקשים שלא להשתתף בהוצאות שלהם, למשל חניה, מתקנים מיוחדים כמו בריכה, או דיירי קומות ראשונות שלא מעוניינים לשלם על תחזוקת המעלית. דוגמה נוספת היא מגדלי יוקרה, שם התעריף נקבע לעיתים לפי מספר החדרים או סוג הדירה, ולא לפי שטח הדירה. כך למשל בדירות יוקרה מיוחדות כמו פנטהאוזים, עלות דמי הניהול עשויה להגיע גם ל-14-13 שקל מ"ר.
חשוב לדעת, כי גם במקרים שבהם כל הדירות בבניין משלמות את אותם הסכומים – ללא קשר לשטחן, מדובר למעשה בחריג לחוק שמצריך את אישור בעלי הדירות בבניין.
אז כמה זה עולה בפועל? אם בבניינים ישנים בני כשבע קומות דמי ועד הבית נעים בין 100 ל-200 שקל בחודש בממוצע, תלוי באזור בארץ, הרי מרגע שנכנסת חברת ניהול לתמונה הסכומים מטפסים למאות עד אלפי שקלים, שמגיעים גם לסביבות ה-2,000 שקל ויותר, בהתאם לסוג הבניין והשירותים. מילר מוסיף, כי ליקויים או תקלות במערכות עשויות להקפיץ את הסכומים, וכך גם מתקנים כמו בריכה וחדר כושר.
גיל מעיין, מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, מציין כי במגדל רגיל, מחירי הניהול עומדים על 4-5 שקל למ"ר, כלומר עבור דירת ארבעה חדרים ממוצעת בגודל 100 מ"ר יידרש תשלום חודשי של 400-500 שקל. לעומת זאת, כאשר מדובר במגדלי יוקרה הכוללים למשל שומר, בריכה ועוד, המחירים מטפסים ל-11-15 שקל למ"ר, כלומר כ-1,100-1,500 שקל לדירת 100 מ"ר.
בבנייני דירות שאינם מגדלים (עד עשר קומות), המחירים דומים לדבריו למקובל במגדלים רגילים ונעים סביב 3.5 עד 4 שקלים למ"ר. "מדובר במחירים הנהוגים באזור המרכז, השפלה והשרון", הוא מפרט. "בשנים האחרונות יש עלייה בדרישה לשירותי ניהול גם בפריפריה, על רקע בניית מגדלים בכל רחבי הארץ, אבל באזורים אלה פעמים רבות עלויות כוח האדם והספקים נמוכות יותר, ולכן המחירים עשויים להיות נמוכים ב-5%-10% ביחס למחירים הנהוגים במרכז".
למה משמש הכסף?
"הסכומים המשולמים לוועד הבית אמורים לשמש להוצאות הקשורות בהחזקה, תקינה וניהול הבית המשותף", משיב מילר. "החוק מגדיר את המושג "החזקה תקינה" ככזה שמתייחס לשמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמור הבניה, לרבות שיפוצים שבוצעו בו בהסכמת בעלי הדירות".
אולם לעיתים קרובות מתעוררות מחלוקות סביב השאלה מהי אחזקה תקינה – האם היא כוללת רק עבודות דחופות הקשורות בבטיחות או תיקון נזקים, או שגם כאלו שקשורות באסתטיקה ובשדרוגים של הבניין. כך דיירים עלולים לטעון כי הוצאות מסוימות הן שיפורים שאינם הכרחיים ולפיכך לא ניתן לכפות אותם עליהם או להשתמש לשם כך בכספי קופת הוועד.
מילר משיב כי לפי הפסיקה, הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות של בניין, בהם מיקומו, מצבו ההנדסי ורמת הגימור שלו. כך יש הוצאות שייחשבו להכרחיות בבניין ברחוב יוקרתי, בעוד שברחוב אחר הן לא ייחשבו לכאלה. "במונח 'החזקה תקינה' אין הכוונה בהכרח ל'קיבוע' המצב המקורי של הבית, שכן יש מקרים בהם גם עיצוב פנים של מעליות או שיפוץ אסתטי ללובי ייחשבו החזקה תקינה, ששומרת על ערכו של הבניין".
כשמקבלים דירה חדשה בחינם – אבל ההוצאות עליה יותר גבוהות
כשמדובר בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 ניצבת לעתים בעיה בפני הדיירים הקיימים, שעלולים להתקשות לעמוד בעלויות הצפויות להם עם סיום הפרויקט וקבלת דירתם החדשה.
"יש פרויקטים של התחדשות עירונית ללא שינוי ניכר בשטחים המשותפים, אבל לרוב יש תוספת מתקנים ומערכות כמו מעליות וחניות", מסביר מילר. "מטבע הדברים, כאשר מערכות הבית המשותף גדלות ומתרחבות, כמו גם מספר הקומות והמתקנים, ההוצאות הדרושות לתחזוקה עולות". לעיתים, נמצאים פתרונות לסיטואציות הבעייתיות. כך למשל, החוק מאפשר לעיתים בפינוי בינוי, פטור מתשלום למשך חמש שנים לבעלי דירות מעל גיל פרישה המקבלים גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה.
הבדלים בין חברות ניהול – ספקית שירות לעומת "מתחזק"
חשוב לשים לב לסוג ההתקשרות מול חברת הניהול - האם מדובר ב"ספקית שירות" בלבד, שתתקשר עם הנציגות ותספק לה את השירות, או בחברה שמשמשת כ"מתחזק" - גוף בעל סמכויות נרחבות יותר, שמתקשר לרוב באמצעות חוזה פרטי מול כל דייר ודייר, והופך למעשה לחלק בלתי נפקד מהבית המשותף.
כך, בעוד שההחלטה על התקשרות עם חברת ניהול כספקית שירות יכולה להתקבל בנציגות בלבד, הרי שהחלטה על התקשרות עם "מחזק" מחייבת לקבוע זאת בתקנון הבית המשותף או בהחלטה של רוב של בעלי הדירות, ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מילר מוסיף כי לפי הפסיקה, על מנת שחברת ניהול תחשב ל"מתחזק", הבחירה שלה צריכה להתבצע באסיפה כללית בהשתתפות בעלי הדירות, או לחלופין, במקרים בהם כל בעלי הדירות חתמו על הסכם זהה במסגרת הסכמי מכר, דוגמת רכישת דירה מקבלן.
על מה חשוב לשים דגש בהתקשרות עם חברת ניהול?
בטרם התקשרות עם חברת הניהול – מילר ממליץ לכלול בחוזה מהם הנושאים בהם יש לה שיקול דעת לעניין הוצאות ההחזקה, באילו נושאים החורגים מהשוטף עליה לבקש את אישור הנציגות לכל הוצאה, וכן לבדוק היטב את הרכב ההוצאות ולבדוק שלא הועמסו על הדיירים הוצאות שהם לא אמורים לשאת בהן, דוגמת הוצאות פרטיות של החברה.
נכון להיום, אין למעשה הסדרה של חברות הניהול ואין בחוק קריטריונים המחייבים אותן. "המשמעות היא", מציין מעיין, "שעל בעלי הנכס לבחון היטב את החברות שמציעות להן שירותים, לבקש המלצות ולבקר בבניינים אחרים המנוהלים על ידי אותה חברה על מנת לקבל החלטה מושכלת".
על מנת שבעלי דירות יגנו על האינטרסים שלהם בצורה הטובה ביותר, מעיין ממליץ להקפיד על הדברים הבאים: "בהתקשרות עם חברת ניהול חייבים לעמוד על כך שהחוזה יהיה מפורט ויכלול את כל צרכי האחזקה השוטפת, מועדי הטיפולים התקופתיים ועלותם, וקיומה של קרן פחת שמטרתה להפנות חלק מהתשלום החודשי לתיקונים לא צפויים והוצאות גדולות שלא היו מתוכננות. החוזה חייב להבטיח לבעלי הנכס שקיפות מלאה - כל דייר רשאי לראות את התקציב ואת פירוט ההוצאות וההכנסות, ועל החברה לדווח לדיירים ולהציג אישורים על ביצוע הטיפולים במועדם, בעיקר במערכות האש, המיזוג והמעליות".
למי משלמים?
"התשלום צריך להתבצע באופן שוטף ורציף, כאשר החוק לא מטיל חובה על גורם מסויים בנציגות הבניין", משיב מילר. "לרוב הדבר מתבצע על ידי חבר נציגות שמתנדב להשקיע מזמנו לטובת עניין הגבייה, אבל כאשר יש חברת ניהול בתמונה, הדבר תלוי בסוג ההתקשרות שגובש מולה, כשלעיתים הדיירים מבקשים להעביר אליה את סמכות הגביה ולעיתים לא".
מה עושים אם יש דיירים שאינם משלמים?
מילר אומר כי במקרים כאלו יש לפנות לדיירים הללו בדרישה מסודרת לתשלום, ואם הם מתעלמים, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים ולפנות בתביעה למפקח על המקרקעין באזור בו נמצא הבניין. כאשר מדובר בחברת ניהול המשמשת כ"מתחזק", באפשרותה לנקוט בהליכים משפטיים כלפי הדיירים בפני המפקח, בתנאי שתוכיח שמונתה כ"מתחזק" כפי שמתחייב בחוק ובפסיקה.
ומה צפויים לפסוק בתי המשפט? "המגמה בפסיקה ככלל, היא לחייב את הדיירים לשלם את חובם, ואם יש בידם טענות כאלה ואחרות, עליהם לפנות בהליך נפרד", הוא משיב. "הרעיון העומד מאחורי גישה זו הוא שלא לפגוע ולשבש את ההתנהלות התקינה של הבית המשותף על ידי הפסקת תשלומים".
מה אפשר לעשות אם הדיירים לא מינו נציגות?
מילר: "כשאין נציגות או שהנציגות אינה פועלת ומתפקדת ראוי, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה למינוי נציגות. המפקח על המקרקעין יכול למנות נציגות על פי שיקול דעתו מבין בעלי הדירות או שלא מבין בעלי הדירות וגם הוא רשאי לקבוע כי ישולם לאותה נציגות שכר על ידי בעלי הדירות".
כך או אחרת, מילר מדגיש כי בניגוד לדעה הרווחת, קיומה של חברת ניהול אינו פוטר מהצורך בנציגות פעילה ומתפקדת. "חברי הנציגות אינם יכולים 'לשבת על הגדר' ובמקרים רבים מוטלות עליהם חובות שונות כגון פיקוח על חברת הניהול הן במובן התפעולי והן במובן הכספי", היא אומרת.
לפנייה לכתב/ת 
