הרצליה התייקרה, אילת הכי זולה: מה קרה למחירי הדירות ב-2018
בדיקה שערך יו"ר לשכת השמאים לשעבר מחזקת את נתוני הלמ"ס מסוף השבוע, לפיהם בשנה החולפת חלה ירידה של כ-1.5% במחירי הדירות. אבל בחלק מהערים המחירים טיפסו בשיעור של לא פחות מ-7%. איזו עיר הכי מפתיעה בירידות ובכמה התייקר שכר הדירה ב-2018?
שנת 2018 הראתה כי מחירי הדירות בישראל ירדו - אבל בחלק מהערים נרשמה דווקא עלייה, וגם בחודשיים האחרונים המחירים החלו לטפס. סקירה שפרסם היום (א') אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מעלה כי מחירי הדירות ירדו ברבעון הרביעי של השנה החולפת ב-0.8% לעומת הרבעון שקדם לו, כאשר בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 חלה ירידה של 1.6%.
גם לשוכרים לא היה קל ב-2018: שכר הדירה התייקר ב-3%
עלייה של 0.2% במחירי הדירות, ירידה שנתית של 1.4%
מחיר למשתכן? לפעמים דווקא דירה יד שנייה תעלה לכם פחות - בדיקה
נתונים אלה מחזקים את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו ביום ו' האחרון במסגרת מדד מחירי הדיור החודשי. לפי הנתונים האלה, המחירים רשמו ירידה של 0.8% ברבעון האחרון וצניחה של 1.4% במהלך השנה כולה (בין נובמבר דצמבר 2017 לבין בנובמבר-דצמבר 2018). עם זאת דווח, כי מחירי הדירות רשמו עלייה חודשית של 0.2% בחודשים נובמבר-דצמבר 2018 לעומת מדד אוקטובר-נובמבר 2018.
אז באילו ערים ירדו המחירים ובאילו יישובים הם דווקא טיפסו? הסקירה של דנוס, המבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים, כוללת דירות ארבעה חדרים חדשות ויד שנייה ב-16 ערים (תוך ניכוי מכירות מחיר למשתכן). בסך הכל נותחו כ-2,930 עסקאות, המהוות עלייה של 5% לעומת הרבעון הקודם ושל כ-14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ברמה שנתית, רק הערים הרצליה, חולון וירושלים רשמו עליות מחירים, כאשר כל יתר הערים למעט אשדוד (בה לא היה שינוי) הציגו ירידות מחירים.
צניחת מחירים באילת, זינוק בהרצליה
הירידות המשמעותיות ביותר בשנה החולפת נרשמו באילת - 8%, ל-1.05 מיליון שקל בממוצע לדירת ארבעה חדרים. בכפר סבא נרשמה ירידה של 6% (ושל 5% ברבעון החולף) ל-1.9 מיליון שקל, ובנתניה ובבאר שבע נרשמו ירידות של 5% בכל אחת - ל-1.66 מיליון שקל ו-1.07 מיליון שקל בהתאמה.
בחיפה נרשמה ירידה שנתית של 3% (אך עלייה של 5% לעומת הרבעון השלישי) ל-1,36 מיליון שקל. גם בראשון לציון נרשמה ירידה שנתית של 3%, ל-1.87 מיליון שקל. תל אביב סיימה את השנה כולה עם ירידה של 2% במחירים, ל-2.94 מיליון שקל (וזאת לאחר ירידה של 5% לעומת הרבעון השלישי). באשדוד המחירים נותרו במהלך השנה החולפת ללא שינוי, על 1.49 מיליון שקל.
מנגד, בשלוש מהערים שנסקרו נרשמו עליות בשנה האחרונה, כאשר העיר המובילה בעליות היא הרצליה - עם עלייה של 7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ל-2.37 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים. בנוסף, בחולון נרשמה עלייה של 6% ל-1.86 מיליון שקל, ובירושלים של 2%, ל-1.98 מיליון שקל.
"התאוששות עקבית בהיקף העסקאות בשוק הדיור"
בנוסף למגמות של השתנות המחירים בערים השונות, הסקירה מגלה הבדלים בין אזורים שונים בכל עיר, המבטאים את ההבדלים בין רמות המאפיינים הפיזיים של החלקים הללו וההבדלים ברמות הביקוש שלהן. ההבדלים הגדולים ביותר נרשמו בערים ירושלים, תל אביב וחיפה, ואלו מצביעים על הפער שבין אזורי היוקרה לבין האזורים הזולים יותר באותה העיר. במודיעין ורחובות, לעומת זאת, נצפו רמות נמוכות של שונות, על רקע האוכלוסייה שבן, הבעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
דנוס מציין כי ברבעון החולף, "נרשמה התאוששות מרשימה ועקבית בהיקף העסקאות בשוק הדיור, תוך המשך הדשדוש במחירים. עליות המחירים של הרבעון הקודם התחלפו בירידות מחירים ברבעון הנוכחי. עם זאת, חשוב לציין בעת הזו כי שנת 2018 הסתיימה בירידת מחירים.
דנוס מוסיף כי באזורי הביקוש במרכז הארץ אין לתכנית מחיר למשתכן השפעה על המחירים. "לא ניתן לאבחן אחידות או שיטתיות כלשהן בהתנהגות השוק, עניין הממחיש את המשך הבלבול בו מצוי הציבור", הוא כותב. "רק בסוף התקופה הנסקרת הוחלט על הקדמת הבחירות, כשאי הוודאות בעניין זה התחלפה באי הוודאות מתוצאות הבחירות וזהות המפלגות שיאיישו את הקואליציה, מדיניותן הכלכלית וזהות הקברניטים שייטלו את המושכות בשוק הדיור".
ירידה במחירי הדירות - עלייה בשכר הדירה
בתוך כך, מניתוח מדד מחירי הדיור עולה כי בעוד שמחירי הדירות ירדו - שכר הדירה התייקר ב-2018. המחיר הממוצע לשכירות בישראל עמד בסוף הרבעון האחרון של 2018 על 3,915 שקל - עלייה של 3.05% בהשוואה ל-2017.
מחירי השכירות עלו באופן המשמעותי ביותר באזור חיפה (4.97%). בגוש דן עלו המחירים ב-3.99%, באזור הדרום ב-3.95%, באזור הצפון ב-3.67%, באזור המרכז וסובב ירושלים ב-3.22%, בירושלים ב-3.03%, בתל־אביב ב-2.74% ובאזור הקריות ב-2.42%. באזור השרון נרשמה העלייה הנמוכה ביותר - 0.64%, ומחירי דירות 4.5-5 חדרים באזור זה אף ירדו (0.5%-).
מחירי השכירות הגבוהים בארץ נרשמו באזור תל אביב, שם המחיר הממוצע לשכירת דירה של 4.5-5 חדרים עומד על 9,039 שקלים, עלייה של 4.19% ביחס לשנה קודמת. מחירי השכירות הנמוכים ביותר נרשמו בקריות חיפה, שם מחיר ממוצע לשכירת דירת 1.5-2 חדרים עמד בסוף 2018 על 1,809 שקל, עלייה של 3.63% ביחס לשנה הקודמת.
