תעצרו את העיר: ראשי הערים מתנגדים למגדלי הענק

מגדלי ענק כבר לא רצויים: בשבוע שעבר הצטרף ראש עיריית בת ים, צביקה ברוט, לראש עיריית הרצליה, משה פדלון, ולראש עיריית כפר סבא, רפי סער, והחליט גם הוא לצמצם באופן דרמטי את מספר יחידות הדיור למגורים המתוכננות בשטח עירו. זאת, בנוסף לראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, המקפיא זה תקופה את מתן היתרי הבנייה בעיר.

האם העיריות מגבילות את תוספת השטח לדירות במסגרת תמ"א 38?

בעקבות בדיקת ynet: הקבלן כן יבנה מעליות בפרויקט מחיר למשתכן

דיזנגוף סנטר עלול לקרוס? דיירי המגדל נגד הוספת דירות

"אם נמשיך ככה, נגיע לפשיטת רגל". כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן (צילום: עיריית רמת גן)

"היעד שלנו הוא כמה שפחות דירות", מכריז ברוט בשיחה עם ynet, "מי שירצו לבנות מגדלי ענק למסחר יהיו רצויים פה. אני מתכוון לאשר מגדלים של 60-70 קומות, אבל רק למסחר. במשך 15 שנה ראו את בת ים כפתרון לבעיות הדיור של מדינת ישראל, וזה יצר פגיעה גדולה בתושבים. העיר הגיעה למצב של פשיטת רגל. הוסיפו עוד יחידות דיור ועוד תושבים, בלי תשתיות חדשות שמאפשרות לקלוט אותם. הממשלה צריכה לפתור את משבר הדיור, אבל לא הגיוני להשית הכל עלינו. צריך להוסיף עוד יחידות דיור, אבל לא בבית ספרנו".

בזו אחר זו בולמות באחרונה ערי המרכז את מאמצי האצת הבנייה למגורים של הממשלה. אם על ידי האטה במתן היתרים, ניסיון לשנות תוכניות מתאר שאושרו, או התנגדויות להסכמי הגג שחותמת המדינה עם הרשויות המקומיות למתן סיוע בתקציבי תשתיות בתמורה לבניית אלפי יחידות דיור.

מעבר לבעיית המחסור בתשתיות, ראשי הערים קובלים כי האצת הבנייה למגורים מביאה למחסור בשטחי מסחר ותעסוקה, המניבים רווחים - והדבר עלול להוביל אותן לקריסה כלכלית. "היום מכל מכרז שיווק שנכשל, אני מרוצה. זה נותן לי אוויר לנשימה. הסכמי הגג הם מלכודת דבש", אמר ראש עיריית ביאליק אלי דוקורסקי בדיון שנערך לאחרונה בכנסת.

רמת גן: "תמ"א 38 מחסלת את תקציבי העירייה"

ברמת גן עיקר הבנייה מתוכננת במסגרת התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38 בשכונות ובניינים ישנים). זאת, בנוסף לאלפי יחידות דיור המתוכננות להיבנות בשטח מחנה תל השומר שיפונה ממזרח לעיר. בשלושת החודשים האחרונים עצר ראש העירייה החדש שאמה הכהן את מתן היתרי הבנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית.

"עד שלא יהיה לנו מוצא, כל האינדיקטורים מצביעים שלא להוציא היתרים", הוא אומר ל-ynet, "אם נמשיך במדיניות התכנון והבנייה שהייתה פה, נגיע לפשיטת רגל. כל יחידת דיור עולה לנו כסף שאין לנו. הבנייה בהתחדשות עירונית פטורה מהיטל השבחה, ולא משאירה כסף לפיתוח. תמ"א 38 חיסלה את כל העודפים והשומנים שהיו לעיר. ההתחדשות העירונית אוכלת את התקציבים של העירייה".

מגדל בצומת עלית ברמת גן. עיקר הבנייה המתוכננת בהתחדשות עירונית(צילום: ירון ברנר)

כיום מנהלת העירייה מו"מ מול רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) על הסכם גג, שבמסגרתו היא דורשת תוספת של שטחי תעסוקה ומסחר לתוכנית בתל השומר, כתנאי להוצאתם של היתרי בנייה שם. "בעבר ההכנסות מארנונה היו 60% מתעסוקה, שהיא ארנונה רווחית, ו-40% ממגורים, שהיא הפסדית", הוא מוסיף. "היום זה 50%-50%, כלומר העיר תקועה ולא יכולה לספק יותר מדי. אנחנו רק מכבים שריפות".

שאמה הכהן רואה בתוכנית תמ"א טעות עקרונית ברמה הארצית. "הניסיון לפרוש תוכנית ארצית כמו תמ"א 38, שזורקת זכויות בנייה בלי הכרה, תכנון ואבחנה על כל מדינת ישראל, יתברר כשילוב של כישלון ואסון תכנוני", הוא אומר. "התחדשות עירונית נקודתית בכל בניין לא מאפשרת לחדש את העיר. היא מחדשת רק את הבניין, אך לא יוצרת דרכים או גינות חדשות. צריך לתכנן, לא רק לחלק סוכריות ליזמים ובעלי הדירות לזמן קצר. זו הזדמנות של פעם ב-100 שנים שאם לא יעשו אותה נכון, תגרום עוול לאנשים".

מתי צפויים להתחדש ההיתרים ברמת גן?

"כרגע אנחנו שוברים את הראש. יש צורך ברור לחדש את השכונות, אבל יש גם קונצנזוס ברור שצריך להפסיק בנייה נקודתית, ואין יותר היתרים נקודתיים למעט חריגים. במתחמים בתוליים (שעוד לא החלו לתכנן בהם או שהתכנון עדיין בשלבים מוקדמים - ב.פ.) אנחנו מעדיפים ראייה רחבה, לראות מה יוצא לציבור".

בת ים: "אני צריך להציל את העיר"

ראש עיריית בת ים החליט, כאמור, לצמצם את היקפי הבנייה למגורים באופן דרמטי, לטובת הוספת מיליוני מ"ר תעסוקה ומסחר. כך, בעוד שלפי יעדי הממשלה העיר אמורה לגדול מ-160 אלף תושבים כיום לכ-240 אלף עד 2035, הוא מבקש שהיא תגדל לכ-200 אלף בלבד. במסגרת זו, הוא פועל להפחתת מספר מגדלי המגורים והפרויקטים של פינוי בינוי, לטובת פרויקטים מצומצמים יותר בתמ"א 38. התמהיל אליו הוא מכוון הוא בניית 80% מסחר ושירותים ו-20% דירות.

"למזלנו, אין לנו הסכם גג, אחרת העיר הייתה קורסת", הוא אומר. "לא הגיוני להשית הכל עלינו. זו לא חוכמה להגיד, מצד אחד, שאנחנו לא כלכליים ושצריך לחבר אותנו לערים אחרות, תוך פגיעה בשירותים לתושב; ומצד שני להעמיס עוד דירות. אני לא מתכוון לעכב היתרים, אבל הבנייה תהיה שונה ממה שהיה עד היום: לא רק בנייני מגורים ועוד דירות, אלא מסחר ומספר קטן יתר של יחידות דיור. נכון שזה עומד בניגוד למדיניות הממשלה, אבל נצטרך למצוא את הדרך".

כיום מקודמת לעיר תוכנית פינוי בינוי בהליך מהיר בוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור - שנועדה להאיץ את הגידול בהיצע הדירות בישראל). ברוט מקווה לשנות אותה באופן דרסטי, תוך הוספת שטחי מסחר ותעסוקה. "האם אפשר למצוא דרך אמצע? כן. האם זה יקרה? אני לא יודע. הפערים גדולים, אבל ההסתכלות שלי היא איך שומרים על האינטרס של התושבים. המטרה שלי היא להציל את העיר שלי".

בת ים. "לא הגיוני להעמיס עוד דירות"

כפר סבא: ניצחון חלקי לתושבים

בכפר סבא ניהלו אלפי תושבים בשנתיים האחרונות מאבק נגד תוכנית המתאר, המתווה את יעדי הפיתוח לעיר; ורשמו ניצחון חלקי בסיועו של ראש העירייה החדש, רפי סער. כפי שהתחייב בבחירות, סער ביקש למשוך את תוכנית המתאר ולהשיב אותה לדיון חוזר בוועדה המקומית לשם בחינה מחודשת וביצוע תיקונים - והוועדה המחוזית נעתרה.

התוכנית מתווה יעד, המאפשר הגדלת אוכלוסיית העיר מכ-110 אלף תושבים כיום לכ-150 אלף עד 2035. התושבים טענו לתכנון לקוי, שאינו כולל פתרונות תשתית ותחבורה מהותיים. "בהתחלה היה נראה שאין לנו סיכוי, אבל לא ויתרנו - וכל פעם הצלחנו למשוך עוד קצת ועוד קצת את הדיונים בהתנגדויות, עד שהגענו לבחירות", מספרת מירית שקד, מי שהובילה את המאבק. "אנו מרוצים מההתפתחות הזו ומקווים שנקבל זמן ארוך יותר לתכנון תוכנית המתאר, כאשר רווחת התושבים עומדת בראש סדר העדיפויות בה".

לדברי סער, "צריך לשתף את ראשי הערים בתכנון, ולא רק להציג הישגים של עוד כמה אלפי יחידות דיור. יש כל מיני מתחמים שאישרו בריצת אמוק, ויש לכך השלכות תכנוניות ארוכות שנים. כל תוספת של יחידות דיור זה גירעון לרשות. הבנייה צריכה להיות הגיונית ולא גיבוב ותוכניות ותמ"ליות שנעשות מעל ראשי הערים".

"צריך לשתף את ראשי הערים בתכנון". כפר סבא(צילום: ירון שרון)

עוד הוא מוסיף כי "השיח שראשי הערים החדשים מביאים היום זה של שילוב זרועות. כשזה בשיתוף פעולה ולא בהתנגשות - דברים רצים יותר מהר. כשראש עיר לא רוצה לקדם תוכנית - היא תיתקע, אבל אם יציעו לנו לקדם תוכניות ולבחון אותן יחד בזרועות שלובות, עם פיתוח תחבורה ותעסוקה, שהתושבים ירצו בה, נגיד שזו תוכנית מעולה".

חרף זאת, סער מציג רצון ברור לחתום על הסכם גג בעירו. "לצערי, כל התקציבים פסחו עלינו, ונידרש לסגור את הפערים שנוצרו", הוא אומר. "אני עושה הסדרה תכנונית ארוכת טווח, שיש לה חשיבות גדולה, ושהנגזרת שלה היא הסכם גג המאפשר לקדם נושאים שהעיר לא תוכל לקדם לבדה, כמו תחבורה, פיתוח אזורי תעסוקה משמעותיים והרחבת והסדרת הגבולות עם הרשויות בסביבה".

הרצליה: הבנייה תצטמצם בשליש

בהרצליה ראש העירייה פלדון נעתר זה מכבר למחאות התושבים נגד תוכנית המתאר המתגבשת, וביקש למשוך אותה מהוועדה המחוזית - אף שזו כבר אישרה את הפקדתה. לאחרונה הוא הציג תוכנית חדשה, שמצמצמת בכשליש את היקפי הבנייה למגורים המתוכננים.

הגידול הצפוי באוכלוסיה בעקבות זאת יהיה מכ-110 אלף תושבים כיום לכ-163 אלף בלבד עד 2030 - בעוד שיעד הממשלה היה כ-180 אלף תושבים עד 2035. היקף תוספת הדירות העדכני יהיה כ-9,000 דירות עד 2030 - לעומת כ-52 אלף דירות עד 2030 בתוכנית המתאר המקורית. במסגרת זו, רוב הדירות מתוכננות להיבנות בהתחדשות עירונית, הבנייה בשטחים הפתוחים בוטלה ומתוכננת תוספת של מיליוני מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.

"זו תוכנית שהחלה את דרכה לפני שהגעתי לתפקיד, והסתבר שלא היה בה מספיק שיתוף של ציבור, כפי שהחוק מחייב", אומר פדלון. "כעת יוצאת תוכנית מקצועית ומידתית. לא מספר יחידות הדיור צריך להוביל, אלא התשתיות. כשמקימים שכונה בסדר גודל של עיר קטנה, צריך תשתיות מים וניקוז, רכבת, כבישים ומחלפים, גני ילדים ובתי ספר".

הרצליה. לא מספר יחידות הדיור צריך להוביל, אלא התשתיות"(צילום: עידו ארז)

העיר חתמה על הסכם גג מול המדינה, שנקלע לאחרונה לדרמה קטנה: העירייה הכריזה כי תקפיא את הבנייה בשכונת גליל ים, בה נבנות 1,700 דירות, 1,300 מהן במסגרת מחיר למשתכן, בתגובה לכך שרמ"י הקפיאה פרויקט תשתית גדול לבניית "מחלף הרב מכר" אשר היה אמור להיבנות במסגרת ההסכם. תוך פחות מארבעה ימים התערב שר האוצר משה כחלון והורה להעביר את הכסף לבניית המחלף, והדרמה הסתיימה.

למעט סאגה זו, פדלון טוען כי עד כה לא היו בעיות מיוחדות במימוש ההסכם, ובתשובה לשאלה האם הוא רואה עין בעין את היעדים עם מינהל התכנון, הוא משיב: "אין חילוקי דעות מהותיים, יש ויכוחים, וזה בסדר".

"כולם מבינים שצריך לעצור את הבנייה"

האם מדובר בתחילתה של מגמה להאטה של הבנייה המואצת או שמא מדובר בניסיון של ראשי הערים לפרוע את ההבטחות ששיגרו לבוחריהם לקראת הבחירות? והאם המודל של האצת הבנייה בהובלת הסכמי הגג נכשל? משה פישר, יו"ר המטה הארצי לבינוי שפוי המאגד מחאות אזרחים נגד תוכניות נדל"ן, אומר, בזהירות מתבקשת, כי לדעתו מתחילה מגמה. אותה זוקף פישר גם לזכות מאבקי התושבים - אך גם לתוצאות של תוכניות הבנייה המואצות, שמתחילות לתת את אותותיהן בשטח.

"המנהיגות המוניציפלית מתחילה להבין שצריך להתנהג באחריות, ולא לרוץ לחתום על הסכם גג, שבו מקבלים 10 או 20 מיליון שקל ואומרים יופי, עשינו לטובת העיר, אבל גוזרים עליה תכנון גרוע לטווח הארוך", הוא אומר. "מתחילים להבין שיש בעיה, שמשלבת תכנון חפוז ולא אחראי שמשרד האוצר הוביל, עם תוצאות קשות לתושבים בשטח, ובחלק מהמקומות החלה חשיבה מחדש".

עם זאת, יש רשויות שמחזיקות במדיניות שונה. "בפתח תקווה (בה הוא מוביל את המאבק - ב.פ.) רוצים עדיין לבנות 20 אלף יחידות דיור בלי ערבויות לפתרונות תחבורה טובים. כך גם במקומות רבים בירושלים, כמו פרויקט המכללות ורכס לבן, הדיונה האחרונה באשדוד, מועצות אזוריות מסוימות ועוד", הוא ממשיך. "אנחנו לא נגד בנייה, אבל שיעשו אותה בצורה נכונה. המדינה דוחפת לבנייה אך לא נותנת לרשויות המקומיות כלים ואמצעים להתמודד באופן ראוי, ולכן יש האטה".

חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי, מציין כי "הסכמי הגג איפשרו לבנות לזוגות צעירים. כעת הנושא הזה פתור לשנים הבאות, וצריך להתחיל לפתח עוגנים כלכליים כמו תעסוקה, תעשייה, טכנולוגיה, משרדים ומסחר. אחרת הערים יהפכו לערי רווחה ויבקשו מחר מענקי איזון. בסוף כולם יבינו, כולל במינהל התכנון ובמשרד האוצר, שאם לא יקבלו את מה שאנחנו חושבים שחשוב לתושבים שלנו, לא יקרה כלום. כולם מבינים שצריך לעצור".

האוצר: היעד עכשיו הוא פיתוח התשתיות

ומה אומרים במשרד האוצר? ראש מטה הדיור במשרד, זאב בילסקי (לשעבר ראש עיריית רעננה), לא נשמע מודאג. "אני חושב שזה האפטר-שוק של הבחירות לרשויות המקומיות", הוא אומר. "כל הסכמי הגג, למעט בודדים שיש איתם בעיות, מקוימים. הרשויות בונות את היחידות שהוסכם עליהן ומקבלות את התשתיות, ובכל אותם מקומות שיש בעיות, אנחנו בהידברות עם הרשויות שתביא לפתרון מוסכם".

מה בדבר הטענה לגבי מחסור בתשתיות ובאזורי תעסוקה?

"אין ספק שכל ראש רשות רוצה יותר ויותר אזורי תעסוקה. צריך למצוא את שביל הזהב למקסם את ההכנסות מתעסוקה אבל גם לבנות למגורים. כולם צריכים להבין שאנחנו צריכים גם לבנות דירות וגם לפתור את נושא התשתיות, כשכל אחד רוצה חשמל אבל לא תחנת כוח ליד הבית, ורוצה מים אבל לא מתקן התפלה. אנחנו מתמודדים כל הזמן.

"נשב עם כל עירייה וננסה למצוא איזון. נדאג שניפגש באמצע. צריך למצוא את האיזון הנכון בין הצרכים של הרשויות לבין המטרה הלאומית. לכן פיתחנו מכשירים כמו הסכמי הגג, שנחתמו עד כה עם כ־30 רשויות מקומיות".

הסכם הגג הבא שצפוי להיחתם הוא מול עיריית ירושלים. על השאלה האם מדובר בקונספט שצפוי להימשך, הוא משיב: "די מיצינו את הנושא הזה, אבל אותן רשויות מקומיות שחתמו קיבלו הזדמנות בלתי רגילה. זה קשה ויש התנגדויות שצריך להתגבר עליהן, אבל נעמוד בהסכמים וננסה להתאים פתרונות לבעיות שנוצרות".

בילסקי, שגם עומד בראש הות"ל (ועדה לתשתיות לאומיות), מציין כי היעד המרכזי כעת הוא האצת פיתוח התשתיות, כך שידביקו את קצב התכנון למגורים. "נעלה בזה הילוך, וגם משרד התחבורה יידרש ליותר", הוא מציין ומוסיף: "תוכנית המטרו בגוש דן, שאנחנו עומדים מאחוריה, תהווה מהפך ופתרון עבור אותם מתחמים שנבנים בכל אזור גוש דן וחוששים מנושא התחבורה". פתרון שמי יודע מתי יגיע.