מחוץ לתל אביב: אלטרנטיבות המגורים שהישראלים מעדיפים
אין לכם מספיק כסף לגור במרכז? יש אלטרנטיבות. בדיקה של שמאית המקרקעין נחמה בוגין מגלה מי הערים היחידות שנהנו ממאזן הגירה חיובי בשנים האחרונות ולמה. רמז: זה קשור למחירים
פתח תקווה, אשקלון, רחובות ובית שמש - אלו הן ארבע הערים היחידות בישראל שנהנו בחמש השנים האחרונות ממאזן הגירה פנימי חיובי. המשמעות: כמות התושבים שנכנסת אליהן גדולה מזו שנוטשת אותן - כך עולה מבדיקה שערכה עבור ynet שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.
הישראלים נוטשים את ירושלים - ומעדיפים את ראש העין
אלה הערים שבהן אתם משלמים את הארנונה היקרה ביותר
בוגין ניתחה את נתוני הלמ"ס האחרונים המתייחסים להגירה שלילית וחיובית ב-15 הערים הגדולות בישראל, בהשוואה לפערי המחירים של דירות בערים שמאזן ההגערה שלהן חיובי, לעומת ערים סמוכות להן שמאזן ההגירה שלהן שלילי. כל זאת בהסתמך על דו״ח הלמ״ס האחרון בנושא ועל נתוני רשות המיסים
הממצאים העלו כי בזמן שהערים הגדולות בישראל - דוגמת תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע - סובלות מהגירה פנימית שלילית, הרי שדווקא פתח תקווה, אשקלון, רחובות ובית שמש נהנות כבר חמש שנים ברציפות ממאזן הגירה חיובי. מדובר בערים שצברו תאוצה בשנים האחרונות מבחינת פיתוח תשתיות ובנייה, כמו גם פיתוח אזורי מסחר ותעסוקה. "הנתונים משקפים את תמונת המצב של התכנון בישראל", אמרה בוגין בראיון לאולפן ynet.
"תכנון, הגדלת היצעים ושיווק נכון מעודדים, בסופו של דבר, הגירה חיובית, ואילו הכנה מוניציפלית קלוקלת לעתיד לבוא, למשל אישור תוכניות מתאר שאינן מתאימות לאופי העיר; הקפאה או האטה של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית; אזלת יד בפיתוח נכון של תשתיות בהתאם לקצב הבנייה למגורים; או שבירת האיזון בין כמות התעסוקה הרצויה לכמות יחידות הדיור בעיר - כל אלה עלולים לגרום לפגיעה בנאמנות התושבים לעירם, הגירה שלילית מהעיר וחוסר רצון של תושבים מחוצה לה להגר פנימה".
10,000 תושבים העדיפו לעבור לפ"ת
על פי ממצאי הבדיקה, העיר היחידה מבין שבע הערים הגדולות בישראל, שאליה יש הגירה חיובית בחמש השנים האחרונות, היא כאמור פתח תקווה. אם המושבות מובילה בהגירה חיובית עם מאזן הגירה כולל של כ-10,000 תושבים בתקופה זו. במקביל, מספר התחלות הבנייה בתחומי העיר עמד על 7,221 דירות חדשות בשנים שנסקרו.
עוד עולה מהנתונים כי מאזן ההגירה החיובי לעיר ירד לאורך הזמן, בהתאמה לירידות בשיווקים ובהתחלות הבנייה בעיר. כך, אם בשנים 2013 ו-2014 עמד מאזן ההגירה על למעלה מ-3,000 תושבים בשנה, הרי שבשנת 2015 ו-2016 הוא כבר צנח ל-1,800 ו-1,300 בהתאמה, וב-2017 הוא כבר עמד על 645 תושבים.
אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של חברת גיא ודורון לוי, מציין כי כרבע ממלאי הדירות בפתח תקווה נבנו בעשור האחרון לבדו, רובן בשכונות חדשות על קרקעות שהופשרו לבנייה, במקביל לצמיחת האוכלוסייה ל-236 אלף תושבים. עם זאת, הוא מציין כי "התחלות הבנייה בעיר נמצאות בירידה חדה ולא באותם היקפים שהורגלנו אליהם. המחירים אמנם נותרו יותר בהישג יד ביחס לערים שכנות כמו רמת גן וגבעתיים, אך סביר להניח שההיצע ההולך וקטן של דירות כתוצאה ממחסור בקרקעות זמינות וירידה בהתחלות הבניה יביא לעליות מחירים".
העיר השנייה ברשימה היא רחובות, עם מאזן הגירה הולך וגדל משנת 2013, אז הוא עמד על כ-700 תושבים, הגיע לכ-2,292 תושבים ב-2017 ובסך הכל טיפס ל-7,500 תושבים בחמש שנים. במקביל, מספר התחלות הבנייה עמד על 4,544 דירות חדשות בלבד בפרק זמן זה.
באשקלון מאזן ההגירה השתנה אף הוא לאורך הזמן: מכ-1,100 תושבים ב-2013, דרך 2,000 תושבים בשנת 2015, ובחזרה לכ-1,100 תושבים בשנת 2017. בסך הכל התווספו לעיר כ-7,500 תושבים בחמש שנים, במקביל ל-6,222 התחלות בנייה של דירות.
יעל דקל-הניג, סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד הבונה באשקלון פרויקטים של מחיר למשתכן, מציינת כי העיר מושכת תושבים רבים מערים סמוכות, דבר המתבטא בעלייה בכמות האוכלוסייה, המתקרבת לרף של רבע מיליון תושבים".
בבית שמש, מאזן ההגירה הכולל לעיר עמד על כ-6,251 תושבים בחמש שנים, לעומת 4,122 התחלות בנייה.
פערי מחירים גבוהים לעומת השכנים
מה מושך את הרוכשים דווקא לערים הללו? לדברי בוגין, אין ספק כי עתודות קרקע פנויות, הנותנות אופק להתחדשות העיר ובנייה מסיבית בפועל יש חלק משמעותי; אך לא פחות חשוב - גם לרמות המחירים הנמוכות יחסית לעומת הערים הסמוכות אליהם.
כך, מניתוח מחירי הדירות, בהתבסס על נתוני רשות המיסים, מתברר כי אם מחירי הדירות בפתח תקווה היו בשנת 2013 נמוכים בכ-5% לעומת רמת גן, הרי שבשנת 2017 הפער כבר טיפס ל-21%. פערי המחירים בין רחובות לראשון לציון צמחו מכ-3% בשנת 2013 ל-12% בשנת 2017.
בהשוואה בין אשדוד לאשקלון נמצא כי הפערים עמדו על 40% נכון לשנת 2017. כמו כן, בהשוואה בין בית שמש לירושלים נמצא כי הפערים הצטמצמו מעט לאורך הזמן, אך עדיין גבוהים - מ-40% בשנת 2013, ל-35% ב-2017.
"באופן כללי יש בארץ מחסור עצום בהתחלות בנייה, אך אלה ערים שיש בהן כמות יחסית יפה של התחלות", ציינה בוגין. "אבל לא רק התחלות בנייה - מה שמעניין לראות זה שרמת המחירים בערים האלה עדיין מאוד אטרקטיבית לעומת ערים מקבילות. אבל כשנכנסים לעיר שבה יש למחירים עדיין פוטנציאל לעלות, יותר קל לרכוש היום ואת השקעה יותר חכמה".
יכול להיות שקורה משהו בשוק הדיור בכל זאת, למרות התנודתיות, היקפאון והירידה?
"יש באמת חוסר ודאות מסוים. הייתה תקופה של ישיבה על הגדר, אני דווקא מרגישה שעכשיו איכשהו שוק הנדל"ן מתחיל לחזור במירכאות לסורו, כי מי שישב על הגדר כבר פחות מאמין שיש למה להמתין. נדמה לי שהמגמה מתחילה לחזור".
מה קורה עם הבנייה? חלק גדול ממה ששמענו מכחלון זה "נשחרר אדמות, נוריד מיסים".
"אז פה בדיוק הבעיה, זה בדיוק מה שלא קרה. מה שקרה זה ההיפך, מחיר למשתכן ייבש את השוק, כל מאגר קרקעות המדינה הולך לכיוון אחד מאוד צר, חשוב ויקר לכולנו אבל מאוד צר, השוק התייבש".
לפנייה לכתב/ת 
