מגינים על הבית: מה חשוב לבדוק לפני שעוברים לדיור מוגן

כ-15 אלף איש מתגוררים כיום בכ-90 בתי דיור מוגן בישראל. לדברי אברהם בר דוד, יו"ר עמותת דיירי הדיור המוגן, רובם אנשים עצמאיים מעל גיל 70, שמעוניינים לבלות את שנות גיל הזהב בסביבה פעילה, חברתית ומוגנת. רוב הבתים בבעלות חברות פרטיות, לצד כאלה המופעלים כמלכ"ר ועל ידי קופות החולים. מה חשוב לבדוק בחוזה, ומה עושים במקרה של חילוקי דעות מול ההנהלה? לפניכם שאלות ותשובות.

יש חוק, אבל אין תקנות שיגנו על הדיירים בדיור מוגן

דירה להזהיר - מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה לקניית דירה?

אל תפגעו לעצמכם בכיס: הטעויות שאנחנו עושים בחסכונות שלנו

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

כמה עולה דיור מוגן?

אברהם בר דוד מציין כי "המגורים בבית דיור מוגן כרוכים לרוב בפיקדון שיכול להגיע למיליוני שקלים ומוחזק בידי הבעלים, כשהוא מנכה ממנו כ-3.5% בשנה, במשך 12 עד 15 שנים. לכך מתווספים דמי אחזקה חודשיים ששיעורם תלוי במיקום הבית, במיקום הדירה בבית, בגודלה ובשירותים נוספים שצורך הדייר. בנוסף מוטלים גם תשלומי מע"מ, למעט בבתים שבבעלות מלכ"ר. למשל: בן 75 שהתאלמן ועבר לדיור מוגן ישלם שכר דירה של 14-7 אלף שקל בחודש ועל כך יחויב במע"מ. בנוסף ישלם פיקדון שיכול להגיע ל-5-2 מיליון שקל". יש גם מקומות שמציעים לדיירים מסלול בלי פיקדון, אלא רק תשלום חודשי.

פעילות בדיור מוגן. חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה טרם החתימה(צילום: shutterstock)

מה קובע חוק דיור מוגן?

חוק הדיור המוגן, התשע"ב 2012, מסדיר את התחום. עו"ד דנה מליחי-חקמון, חשבונאית ומגשרת ממשרד וייס, פורת ושות', באי כוח עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל, מציינת כי החוק מעניק הגנה חקיקתית על זכויות דיירי בתי הדיור המוגן, לרבות חובת רישוי ופיקוח על הבתים, מעניק מעמד לוועד הדיירים, מחייב בפירוט וגילוי הסכמי הדיור המוגן, מגביל את האפשרות להעלות את דמי האחזקה מעבר למדד המחירים לצרכן, מעגן את זכות הדייר להעסיק ולהלין מטפל ביחידת הדיור ועוד.

מאז פרסום החוק, חוקקו חלק מתקנות הדיור המוגן המהוות חלק קריטי למימוש זכויות הדיירים. עם זאת, עו"ד מליחי-חקמון מוסיפה כי "תקנות מהותיות לחוק טרם פורסמו, ביניהן תקנות להפעלת סמכות הממונה להעניק רישיונות לבתי דיור מוגן ואגרת הרישיון, תקנות המפרטות תנאי חובה לפעילות הבית, תקנות המסדירות את המנגנון לבדיקת איתנות פיננסית של הבית, ותקנות המסדירות את הקמת וניהול הקרנות להבטחת כספי הפיקדונות. משרד הרווחה ציין כי התקנות נוסחו וכעת יש לאשרן בכנסת".

מי מפקח על הדיור המוגן?

עו"ד דנה מליחי-חקמון מציינת כי הפיקוח הוא של הממונה על הדיור המוגן מטעם משרד הרווחה. מתחתיה שלוש מפקחות ארציות (לפי אזורים), שמפקחות על ביצוע הוראות חוק הדיור המוגן. בנוסף, הן אחראיות על טיפול בפניות הציבור, לרבות דיירים, על הפרת הוראות חוק הדיור המוגן.

איך מוגנים הפיקדונות?

בינואר 2020 ייכנס לתוקפו תיקון לסעיף הבטוחות לכספי הפיקדונות שהדיירים נדרשים להפקיד בידי הנהלת הבית, בעת הכניסה לדיור מוגן. התיקון מעניק לדיירים בטוחה מסוג משכנתה ראשונה על חשבון בעל הבית להבטחת כספיהם, למקרה שהבית יגיע למצב של חדלות פירעון. בטוחה כזו תאפשר לדייר לקבל אישור שהדירה ממושכנת לטובתו, כך שבהוצאת נסח טאבו (בלשכת רישום המקרקעין) יוכל הדייר לראות שהמשכנתה רשומה לטובתו על זכויות הבעלים. אם בעלי הדיור המוגן "פושט את הרגל" (החברה בפירוק), הוא לא יכול להעביר את הבעלות על הבית לפני שיחזיר את כספי הפיקדון לדייר.

מה הסעיפים שצריך לשים לב אליהם בחוזה דיור מוגן?

חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה טרם החתימה. במקרים רבים אפשר לנהל משא ומתן ולהתמקח על סעיפי החוזה. לדברי בר דוד, "לתשלום הבסיסי מתווספים שלושה סוגי תשלומי מע"מ: מע"מ על שכר דירה, מע"מ על הפיקדון שנשחק כל שנה, ומע"מ רעיוני – לפי ההנחה שהדייר חוסך ריבית שהיה משלם אילו לקח הלוואה, למשל מבנק. חיסכון זה נחשב כתשלום שהדייר משלם לבית, ולכן על שניהם לשלם מע"מ, אך החוק מאפשר לגלגל את המס על הדייר. תשלומים אלו גורעים מכספי הפנסיה ומחסכונות חייהם של כל דייר בין 12 ל-24 אלף שקל בשנה".

כמו כן, חשוב לקבל מראש את מסמך הגילוי, שבו מפורטים כל פרטי הבית, ולבדוק אם יש תוכניות בנייה שעלולות להשפיע על חיי הדיירים, למשל תוספת קומות. יש לוודא שהנהלת בית הדיור המוגן תציג לדיירים את אחוז ההעלאה השנתי ואת הסיבה להעלאה, בכל שנה שיש כוונה להעלות את תשלום דמי האחזקה החודשיים מעבר למדד.

מה מגיע לדיירים ועל מה מותר לגבות תשלום נוסף?

עו"ד מליחי-חקמון מציינת כי השירותים הכלולים בדמי האחזקה החודשיים מתחלקים לשניים:

1. שירותים המפורטים בתוספת לחוק: אחזקה, ניקיון שטחי ציבור, כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן, הפעלת מנגנון מענה אנושי לקריאה לעזרה 24 שעות ביממה, שירותי בריאות בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי והפנייה לטיפול רפואי, שירותי עזרה ראשונה 24 שעות ביממה, פעילות תרבות, העשרה וספורט ושירותי עבודה סוציאלית.

2. שירותי חובה להם התחייב הבית בהסכם כגון ניקיון דירות, רופא (בחלק מהבתים) ועוד.

סוג אחר של שירותים הם שירותי רשות, כגון מספרה, ארוחות וכו' שהדייר נדרש לשלם בגינם תשלום נוסף.

מה קורה אם יש חילוקי דעות בין הדייר להנהלה?

לדברי עו"ד מליחי-חקמון, בחלק מהמקרים מתקיים שיח בין הדייר, קרוביו או נציגיו להנהלת הבית. במקרים בהם לא הצליחו להגיע להסכמות יכולות להיות מוגשות גם תביעות משפטיות.

מה מעמדו של הדייר?

עו"ד מליחי-חקמון מציינת כי לרוב הדייר אינו בעל הדירה (יש בתים בודדים שדייריהם בעלי זכות בעלות). בשאר המקרים הדייר הוא בעל זכות שימוש במקרקעין בהתאם לתנאי החוזה.