כך מרוויחים הקיבוצים עשרות מיליוני שקלים מעסקאות נדל"ן

יותר ויותר קיבוצים ומושבים מכניסים לקופתם עשרות מיליוני שקלים בשנים האחרונות, כשהם מוכרים לחברות בנייה את הזכויות על אחוז מסוים מהקרקעות החקלאיות שבשטחם, כשאלה מצידן צפויות להקים בשטחים אלה מאות יחידות דיור.

כ־100 אלף דירות במגזר הכפרי אושרו - ונתקעו

לראשונה: תוכנית אחת תאחד 300 תוכניות מתאר ארציות

הסימנים מאותתים: מחירי הדירות שוב בדרך למעלה

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו 

כך למשל, בנובמבר 2018 ביצעה חברת אאורה עסקה במסגרתה רכשה זכויות בקרקעות מושב בן שמן תמורת 45 מיליון שקל, בשטח שבו ניתן להקים כ-500 יח"ד; במרץ 2018 ביצעה קבוצת אלמוג עסקת השבה עם מושב בית נחמיה על קרקע של 19 דונם בשוהם לבניית כ-180 יח"ד בתמורה ל-180 מיליון שקל; בינואר 2017 השלימה חברת פרשקובסקי עסקה עם האגודה השיתופית של חקלאי באר יעקב, להקמת 290 יח"ד במערב רמלה בתמורה ל-27.7 מיליון שקל.

קרקע חקלאית. יש פוטנציאל אדיר להפיכתן של קרקעות רבות שייעודן חקלאי לקרקעות לבנייה למגורים(צילום: דנה קופל)

אז איך קרקעות חקלאיות משנות פתאום את יעודן לשטח לבנייה? זה מתאפשר הודות לאחד המהלכים המשמעותיים שהוביל שר האוצר, משה כחלון, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שלא ממש זכה לתשומת לב ציבורית: השבת קרקעות חקלאיות מידי הקיבוצים והמושבים לידי המדינה, במטרה להשיב לידיה במהירות אלפי דונמים חקלאיים, ולאפשר תכנון בהיקפים גדולים של בנייה למגורים.

כ-93% מהקרקעות במדינה שייכות למינהל מקרקעי ישראל, כשחלק לא מבוטל מתוכן הן קרקעות חקלאיות אשר נמצאות בחכירה היסטורית של קיבוצים ומושבים. המשמעות היא שיש פוטנציאל אדיר להפיכתן של קרקעות רבות שייעודן חקלאי לקרקעות לבנייה למגורים. ואכן, לפי דו"ח פנימי של רמ"י, עד סוף 2017 השלימה הרשות את השבתם של יותר מ-11,300 דונם חקלאיים, הכלולים ב-22 תוכניות בנייה להקמת כ-53 אלף יחידות דיור. לאחרונה הצהיר כחלון, כי בכוונתו לוותר על "ארגז הכלים" בתחום הדיור, כשמשמעות הדבר היא שרמ"י ומינהל התכנון צפויות לצאת מאחריות משרדו.

"הזדמנות נהדרת ליזמים"

"ישנן היום קרקעות חקלאיות רבות בבעלות רמ"י המוחכרות לאנשים פרטיים, קיבוצים ומושבים, הפזורות לאורכה ולרוחבה של ישראל", מסביר דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי. "במסגרת החלטת מינהל מקרקעי ישראל בדבר שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות, רמ"י יכולה לדרוש את זכות ההשבה של אותן קרקעות חקלאיות מחוכריה".

לדבריו, מדובר במדיניות שמתווה רמ"י משנת 2016, על רקע הוספת תיקון לחוק העוסק בהסדרת הכללים להשבת קרקע חקלאית. "לפני כן", הוא מדגיש, "כאשר הקרקע הייתה עוברת שינוי ייעוד (נושא שבדינו מחליטות ועדות התכנון), היו יכולים החוכרים להמשיך ליהנות מהקרקע או מהזכויות עליה לאחר שינוי הייעוד בתשלום מופחת. היום, במידה ורמ"י מפעילה את זכות ההשבה, החוכר יקבל פיצוי של כמה עשרות אלפי שקלים לדונם בהתאם לסוג הגידול החקלאי. בנוסף, מאפשרת רמ"י כפיצוי לחוכרים (הקיבוצים או המושבים) לקבל אפשרות לרכישה של 20% מהזכויות על הקרקע בפטור מלא ממכרז, במחיר ממוצע של מכרזים דומים באזור".

פה הנושא נעשה מעניין. "במסגרת הליך ההשבה, יכול הקיבוץ להכניס בנעליו גורם אחר שירכוש מרמ"י את הקרקע לה הוא זכאי בפטור ממכרז," מסביר אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי. "ליזמים זו כמובן הזדמנות נהדרת משני כיוונים. מחד, משום שמרבית הקרקעות היום נמכרות במסלול של מחיר למשתכן. מדובר בקרקעות איכותיות שניתן לקנות, ללא מכרז, לבנייה לשוק החופשי. מאידך, משום שיש 'מגבלה' על סכום הקנייה, מה שאין במקרה של קרקעות פרטיות, שמחירן זינק בצורה אסטרונומית בשנים האחרונות".

עו"ד אלירן דדון, שותף במשרד גינדי כספי, מציין כי החל מ-2016 ניתן לזהות עלייה ניכרת בעסקאות ההשבה עם חוכרים פרטיים, קיבוצים ומושבים. העלייה נובעת, בין היתר, מהסמכויות המנהליות הרחבות שהוענקו לרמ"י בשנה זו לצורך אכיפת השבת הקרקעות החקלאיות. למעשה, מי שמחזיק בקרקע חקלאית שחל עליה חוק הותמ"ל והחלטות המועצה בעניין פדיון קרקע, ולא חותם על עסקת ההשבה במועד, יכול לאבד את זכויות הקניין, ואף לקבל צו פינוי מהקרקע, מבלי שיזכה בתמריצים הקבועים בהחלטה – שהם משמעותיים יחסית לגובה הפיצוי הבסיסי.

סיבה נוספת היא הזכות שהוענקה לחוכרים שישיבו את הקרקעות, לרכישת מגרשים לבנייה בתחומי התוכנית ששינתה את יעוד הקרקע בפטור ממכרז (ובדמי היוון מלאים). בשנים האחרונות שוק הנדל"ן צבר ניסיון חיובי במכירת האופציה לרכישת מגרשים, כך שהתמורה בגין האופציה היוותה תמריץ כלכלי ראוי לחוכר, שהקהה במידה מסוימת את הפגיעה בקניינו של החוכר, ושיפרה במעט את מצבו הכלכלי בעקבות הפיצוי הזעום שקיבל בעד השבת הקרקע.

נוצר בשוק חוסר עצום בקרקעות למגורים שמיועדים למשפרי דיור ולמשקיעים(צילום: ישראל יוסף)

דוגמה לכך היא עסקת השבה כזו עם קיבוץ ארז שביצעה קבוצת גבאי ב-2016, לרכישת 60 דונם בשדרות עליהם ניתן לבנות 250 יח"ד, אותן השביחה ל-500 יח"ד. "לקיבוץ ארז היו קרקעות בתחומה של שדרות, עליהן תכנן המנהל כ-1,250 יח"ד", מסביר גבאי את התהליך. "מתוך אותן 1,250 יח"ד, לקיבוץ הייתה זכות לרכוש כ-20%, בעלות של 91% משווי הקרקע למגורים, כלומר 250 יח"ד. בשלב הזה, הקיבוץ נכנס לתהליך התמחרות עם יזמים, שקונים מהקיבוץ את הזכות על הקרקע. בהנחה שקונים את הקרקע בהנחה קטנה של 9%, היזמים בדרך כלל יציעו סכומים המתייחסים ל-12%-8% משווי הקרקע".

"win win לשני הצדדים"

גם עופר זרף, מנכ"ל ובעלים של חברת יסודות איתנים, מכיר את סוג העסקאות האלה מקרוב, כאשר רכש ב-2016 מקיבוץ אדמית קרקע לבניית כ-250 יח"ד ביישוב שלומי בצפון. "לקיבוצים אין את היכולת ליזום פרויקט, ולכן הזכות לרכוש 20% מהקרקע תהיה חסרת משמעות עבורם ללא היכולת למכור אותה ליזם", הוא מסביר. "כך, הקיבוץ מרוויח גם את הפיצוי הכספי וגם את סכום מכירת הזכות ליזם. היזם, מצידו, אמנם צריך לשלם גם למינהל על הקרקע וגם לקיבוץ על הזכות לקנות את הקרקע, אך הוא מרוויח את הזכות לקנות קרקע ללא מכרז שניתן לבנות עליה לשוק החופשי, מוצר נדיר בימינו. מהבחינה הזו, זה win win לשני הצדדים".

זרף מוסיף, כי "עם זאת, יש לשים לב שמדובר בעסקאות מורכבות יחסית, הדורשות הרבה סבלנות, שכן היזם מתנהל מול שני גורמים, גם מול הקיבוץ, איתו הוא מנהל משא ומתן על התוספת אותה ישלם פר יח"ד, וגם מול הרשות, שהיא הבעלים בפועל של הקרקע. לכן, אנחנו עדיין רואים בשוק יותר עסקאות מהסוג הזה ש'מסתובבות', ופחות עסקאות שנסגרות".

עו"ד דדון מסביר כי החקלאים הם לאו דווקא המרוויחים הגדולים מעסקאות אלו. מרבית החקלאים היו מעדיפים להחזיק בקרקע בייעודה החקלאי, אולם התמריצים שניתנו במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל מזערו את הנזק או החסר שנגרם לחוכר, ואפשרו לשחרר את הקיפאון התכנוני ששרר במדינה במשך כ-15 שנים, מאז בג"צ הקשת המזרחית.

יש לציין, כי גם כיום סוגיית מס הרכישה הכפול שדורשת רשות המסים מעיבה על הכדאיות הכלכלית של מכירת זכות הייזום, ואף גורמת למספר לא מועט של חוכרים לוותר על זכותם זו בשל חוסר רצון להתחכך עם רשות המיסים בנדון ולהיות במצב של אי ודאות.  נראה שככל שתתקבל עמדתה המחמירה של רשות המיסים בעניין זה, לפיה על החוכרים לשלם מס רכישה כפול בעת מכירת זכות הייזום (שהיא רק אופציה במקרקעין מבחינת דיני המס), אז הרי שהמרוויחה הגדולה מתהליך ההשבה והייזום תהיה קופת המדינה (רשות המיסים). עמדה מחמירה זו של רשות המיסים שגובלת באבסורד של ממש היא רעיונית ומלאכותית והיא יכולה להחזיר את הקיפאון התכנוני שהמדינה חוששת ממנו.

הסוף לעסקאות ההשבה?

עו"ד עמית יפרח, היועמ"ש ויו"ר אגף קרקעות בתנועת המושבים, אומר בתגובה: "מצוקת הדיור שהביאה איתה את הותמ"ל יצרה לצד גריעת קרקע חקלאית בהיקפים גדולים, גם עסקאות השבה שבהן היישובים בהתאם להחלטה קיבלו את האפשרות ליזום ולרכוש 20 אחוז משטח ההשבה למגורים בפטור ממכרז. האפשרות הזו והפיצוי המוגדל שניתן הם חלק מהניסיון של המדינה לשחרר במהירות האפשרית את הקרקע ולהגיע אל המפתח לדירה בצורה המהירה ביותר ובכך להגדיל את היצע יחידות הדיור.

"חלק מהיישובים, בשל חוסר יכולת ניהולית או כלכלית, לא מימשו את התמריץ והעדיפו להשאר עם הפיצוי בלבד, אך חלקם הצליחו ליצור חיבור עם יזם שהבין את הפוטנציאל והכדאיות הכלכלית ובעצם רכש מהיישוב את הזכות לפטור ממכרז, קידם על הקרקע פרוייקט מגורים, ובכך גם היישוב שנגדעה פרנסתו מהחקלאות, הרוויח סכום שאמור לפצות על גריעת הקרקע וגם היזם קיבל קרקע ללא מכרז.

"בסיכום הכללי, המדינה יצרה דרך התמריץ הזה הזדמנות להגדיל היצע ולהתחשב בתרומת היישוב באחזקתו ושמירתו על הקרקע לאורך עשרות שנים. בימים אלו, לאחר מאבקנו, אנו מתבשרים כי הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה) במתכונתו הנוכחית סיימה את תפקידה ותתמקד בהתחדשות העירונית ולא בגריעת קרקע חקלאית, מה שמסמן לפחות לשנים הקרובות כי עסקאות אלו כבר לא יהיו והקרקע תישאר חקלאית לטובת חקלאי היישוב ולביטחון המזון של מדינת ישראל".