בקרוב בישראל? מהפכת השכירות ההוגנת בניו יורק וברלין יוצאת לדרך
הצעת חוק השכירות ההוגנת נראתה לפני חמש שנים כמפץ הגדול של שוק השכירות בישראל. בסוף אושרה הצעה מרוככת, בלי גולת הכותרת - הגבלת שכר הדירה, ומה שכן אושר? אף אחד לא טורח לאכוף. כך התנפץ החלום של כ-2.5 מיליון שוכרי דירות בישראל
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
חוק הגנת השכירות החדש כבר מבריח יזמי נדל"ן מניו יורק
ניצחון לצעירים: ברלין מקפיאה את מחירי השכירות
דמי השכירות עולים: בכמה הם זינקו ביישוב שלכם?
במציאות של עליות מחירים תמידיות, ביקוש גבוה מהיצע וחוסר סימטריה ביחסי הכוחות שוכר־משכיר לטובת המשכיר, הצעת החוק המקורית ביקשה להגן על זכויות שוכרי הדירות באמצעות קביעת קריטריונים של נכס ראוי למגורים, הגדרת החובות והזכויות של הצדדים, וגולת הכותרת שלא שרדה בחוק המרוכך, הגבלת יכולת המשכיר לייקר את שכר הדירה למשך שלוש שנים.
שר האוצר יאיר לפיד ושרת המשפטים דאז ציפי לבני סמכו על ההצעה את ידיהם ופירסמו נוסח הצעת חוק ממשלתית. אולם, גם הצעת חוק זקוקה לקצת מזל, ולחוק השכירות ההוגנת נגמר המזל באותה הנקודה: שבועיים לאחר פרסום תזכיר החוק החליט ראש הממשלה בנימין נתניהו על פירוק הממשלה והליכה לבחירות.
שליש מהישראלים - בשכירות
הממשלה החדשה שקמה כבר הייתה פחות ידידותית לנושא, ובעיקר לרכיב הגבלת יכולת בעלי הדירות לייקר את שכר הדירה - אלמנט שנחשב בעיני חסידי עקרונות הכלכלה החופשית כהתערבות יתר של הממשלה בהתנהלות השוק. שר האוצר משה כחלון הביע תמיכה בעקרונות החוק, אך שרת המשפטים שקד סרבה לעיקרון הפיקוח על המחיר - וביולי 2017 אושרה גרסה מרוככת של החוק.
שיעור השוכרים בישראל גבוה למדי, והולך וגדל לאורך השנים. 33.5% מתוך קצת יותר משני מיליון משקי בית בישראל אינם גרים בדירה בבעלות. בשנת 1997 היה שיעורם נמוך מ־30%. המשמעות היא שקרוב ל־2.5 מיליון אזרחים מתגוררים בשכירות כיום. כלומר, לתנאי המגורים בשכירות משמעות רבה לרווחתה של חלק הולך וגדל של האוכלוסייה. האם הצליח חוק השכירות ההוגנת שאושר לעשות זאת? ספק רב.
בגרסה שאושרה בוטלו ההגבלות על ייקור שכר הדירה, אך אושרו הפרקים שמגדירים מהי דירה ראויה למגורים ומהם הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים. בין השאר, המשכירים חויבו בתשלומים שבעבר היו נחלתם הבלעדית של השוכרים, לדוגמה דמי התיווך. על אף שהמשכיר הוא זה ששכר את שירותי המתווך, נהוג היה לגלגל את שכר טרחתו כמעט תמיד על השוכר. על פי החוק שאושר, היה על הגורם הפונה למתווך לשאת בשכר טרחתו, ובמקרה שבו שני הצדדים פנו אליו — עליהם להתחלק בו. הבעיה שהממשלה לא דאגה לכלי החשוב ביותר להצלחתו של כל חוק, והוא אמצעי פיקוח ואכיפה על יישומו. ומאחר שכך, גם כיום רוב מכריע של השוכרים ממשיך לשאת בתשלומים אלה.
"המשכירים לא מודעים לחוק"
שינוי משמעותי נוסף שכלל החוק החדש הוא הגבלת גובה הערבות בחוזה, שאותה נדרש השוכר להעמיד כבטוחה לטובת המשכיר: עד סכום של 3 חודשי שכירות או שליש מסכום דמי השכירות בתקופת השכירות - הסכום נמוך מביניהם. מטרת הסעיף היא יצירת איזון בין ההגנה לה זכאי המשכיר, לבין ההגנה על השוכרים מניצול הכוח העודף של המשכיר. אלא שגם כאן, נעדרת המדינה אמצעי אפקטיבי כדי לוודא שהסעיף מיושם בשטח.
"החוק החדש לא חילחל עדיין לשטח", אומר ד"ר ניר מועלם, ראש המעבדה למדיניות תכנון בטכניון שהיה מעורב בהכנת הנוסח המקורי של החוק. "רוב משכירי הדירות הם מה שנקרא משכירים קטנים, כלומר משק בית שמחזיק דירה אחת להשקעה ומשכיר אותה. משכירים כאלה אני בכלל לא בטוח שמודעים לשינויים שנעשו בחקיקה. אם יבוא אליהם עכשיו שוכר מעודכן, עם חוזה שתואם את החוק החדש, הם יגידו לו לא תודה וישכירו את הדירה למישהו אחר".
עוד לדברי מועלם, גם סעיפי החוק שאושרו דוללו ביחס לנוסח שגובש בתחילת הדרך. "נדרשנו לקבוע תנאי סף למה שניתן להגדיר כדירה ראויה למגורים. אחד הקריטריונים היה 'מים זורמים'. כלומר, שדירה שאין לה חיבור למים, לא ניתן להשכיר. הקריטריון הזה הוצא מהחוק בגרסה הסופית שלו".
הסיבה הייתה חשש מכך שכמות גדולה מדי של דירות תיגרע מהשוק ותביא לעליית מחיר. "גם אם נניח שזו הסיבה, מדינה שתופסת עצמה כמתוקנת - רשאית לדרוש שדירות המוצעות להשכרה יכללו מים זורמים", סיכם.
התפוח הגדול והרקוב
ניו־יורק, קצת כמו ארצות־הברית כולה, מתייחסת לכל מי שרוצה לבוא בשעריה בעוינות של ממש. הגישה הכללית היא "אנחנו לא רוצים אותך פה ונמרר לך את החיים כדי שתישבר בדרך. אבל אם תצליח לעבור את המכשולים, זה סימן שאתה אכן ראוי להיות כאן". זה נכון מתהליך ההגירה ועד להשכרת דירת 30 מ"ר בפינה שכוחה בברוקלין. בעלי הדירות יודעים שתמיד יהיה מי שישלם את מה שהם דורשים.
כשהחברה לה שייך הבניין שבו גרתי העלתה את שכר הדירה הקטנטנה ב־300 דולר תוך שלוש שנים, והחלטתי שיש גבול לכל דבר, לקח להם 24 שעות למצוא דיירים שנכנסו בעיניים נוצצות וכיסים ריקים. אפשר להבין אותם, לגור בניו־יורק זה כישוף ואנשים מוכנים לשלם כל מחיר.
בניו־יורק יש יותר מ־8 מיליון תושבים. כ־65% מהם שוכרים, אחד השיעורים הגבוהים ביותר בארה״ב. לפי דוח שפורסם בשבוע שעבר, דמי השכירות הממוצעים לדירת שני חדרים במנהטן מגיעים ל־2,980 דולר, 4.6% יותר מהחודש הקודם, והסכום הגבוה ביותר מזה שלוש שנים. ניו־יורק, אגב, לא הכי יקרה בארה"ב. דירת שני חדרים בסן־פרנסיסקו עולה בממוצע 3,700 דולר. עד כמה זה מטורף ביחס לארה״ב באופן כללי? הממוצע לדירת שני חדרים עומד על 1,216 דולר בחודש.
הדרך להשכרת דירה בניו־יורק מתחילה מהדרישה הראשונית, שכבר בה כמעט אי־אפשר לעמוד: תוכיח שהמשכורת השנתית שלך גדולה לפחות פי 40 משכר הדירה. דירת סטודיו קטנה עולה לפחות 2,000 דולר בחודש. כמה אנשים בדיוק מרוויחים 80 אלף דולר בשנה? ההכנסה החציונית למשק בית בארה״ב בתחילת 2019 עמדה על 64 אלף דולר. איך פותרים את זה? משלמים מראש לכמה חודשים, מביאים ערבים, מוכרים את הילד, העיקר להשיג דירה בניו־יורק.
במשך עשרות שנים היה שוק השכרת הדירות בניו־יורק מערב פרוע שנשלט לחלוטין בידי הבעלים. אלה הצליחו למצוא פרצות בחוקי השכירות המוגנת, שהגבילה את אפשרויות העלאת שכר הדירה, ולדיירים לא היה כמעט כל כוח, שלא לדבר על זכויות. בתחילת החודש החלו הדברים להשתנות דרמטית, כשמדינת ניו־יורק העבירה חוק חדש שאמור לתת לדיירים לא מעט אוויר לנשימה. השינויים רבים ומשמעותיים: הגבלת שטרות הביטחון לשכר דירה של חודש אחד, כשעד כה יכלו בעלי דירות לדרוש פיקדונות בלי הגבלה, ובנוסף ייכנסו נהלים כדי להקל על השוכרים לקבל את פיקדונות הביטחון בחזרה. גם פינוי דייר בלי סיבה מספקת יכול להביא לבעלי בתים קנסות של בין אלף לעשרת אלפים דולר. שינוי משמעותי נוסף הוא סגירת פירצה שאיפשרה לבעלי בתים להעלות את המחיר במאות דולרים בעקבות שיפוצים שנעשו אחרי עזיבת דייר ולפני כניסת חדש. עכשיו ייקור שכר הדירה יוגבל ל־89 דולר.
החלטה נוספת היא ביטול הפירצה שנקראה "בונוס פינוי", שאיפשרה לבעלי דירות להעלות בלא פחות מ־20% את השכר בכל פעם שדייר עוזב דירה שנכללה בתקנות rent-stabilize: דירות בבניינים שנבנו לפני 1974, ובהן אי־אפשר להעלות את שכר הדירה של מי שכבר גר בהן ביותר מ־3% בשנה. לדוגמה, דיירת בדירת סטודיו בצ׳לסי שנכנסה לדירה לפני 20 שנה משלמת עליה היום פחות מ־2,000 דולר בחודש בזכות האיסור בהעלאות חדות. אם הייתה עוזבת, בעלי הבניין יכלו להקפיץ את המחיר במאות דולרים.
החוק החדש מסמן שינוי גם במאזן הכוחות הפוליטי במדינת ניו־יורק. המושל אנדרו קואמו, שקיבל מיליוני דולרים תרומות מענף הנדל״ן בעיר ובעבר לא היסס להטיל וטו על חוקים שנראו לו "ליברליים" מדי, לא היסס הפעם וחתם על החוק. ליברלים עם אג׳נדה חברתית נבחרו בהמוניהם לממשל של ניו־יורק והם מוכיחים שלבחירות יש השלכות אמיתיות. ראשי ענף הנדל"ן נלחמו בחוק בטענה שהוא ימנע השקעות בנכסים, שהיצע הדירות יקטן ודמי השכירות יעלו עוד יותר, ואפילו הוציאו מאות אלפי דולרים על קמפיין שאים במשבר דיור חדש - ונכשל כמעט לחלוטין.
כל זה, אגב, עדיין לא יעזור לכם לשכור דירה גדולה, מרווחת ואמיתית, או כפי שמגדירים בניו־יורק: "דירת יוקרה". מחירי השכירות היוקרתיים של מנהטן, שהם כ־10% מהשוק, עלו באפריל האחרון ל־8,200 דולר בממוצע לחודש. בסוהו וטרייבקה תשלמו 6,220 דולר לדירת שני חדרים. בהצלחה.
ברלין: 4 שעות בתור לדירה
בשבע בבוקר הגיע הזוג הראשון. הדירה (100 מ"ר, קומה רביעית בלי מעלית בשכונת מיטה, 1,350 יורו), תיפתח לצפייה רק ב־11:00. בתשע עמדו בתור כבר 124 איש. פרנק מילר, פנסיונר בן 67 שבבעלותו בניין דירות מול הדירה הנחשקת, מגחך. "לפני עשור היו מגיעים אולי חמישה או שישה מועמדים, שהיו משלמים על הדירה הזאת 600 יורו. וכולם היו מגיעים על אופניים או בתחבורה ציבורית. תסתכל על זה", הוא מצביע על זוג שמצטרף לתור, מספר 131 ו־132, אחרי שהחנו בזהירות את ג’יפ הב־מ־וו שלהם.
בשבוע שעבר נוצרו קרעים בבועת הנדל"ן, עם הודעת הסנאט הברלינאי על אימוץ מסמך לקראת הצעת חוק להקפאת מחירי השכירויות לחמש השנים הבאות. ההחלטה נועדה לענות על מצוקת הדיור בעיר ועל תלונת התושבים על מחירי שכירות חסרי פרופורציות, ונתקלה, כצפוי, בתגובות מעורבות. מלבד הדיון בשוק הנדל"ן, עלו על הפרק שאלות על זהות העיר, ועד כמה יכולות הרשויות להתערב במיזמים של אנשים פרטיים וחברות.
מיד לאחר נפילת החומה נהרו לברלין אמנים, סטודנטים וצעירים רבים. המשכורות היו נמוכות בהרבה בהשוואה לכל עיר מערבית אחרת, אבל ההוצאות, בעיקר על שכר הדירה, היו נמוכות. נוצר מצב אבסורדי: התושבים הרוויחו משכורת נמוכה אבל היו יכולים להשתמש בה יותר מאשר מקביליהם בלונדון ופריז. בתקופה הזו קיבלה העיר את הכינוי "ענייה אבל סקסית". אחרי שגרמניה אירחה את המונדיאל ב־2006 וגילתה לעולם פן מלבב יותר שלה החלה הנהירה הגדולה.
משקיעים רבים, בעיקר זרים (חלק גדול מישראל), הימרו על ברלין. בגלל מחירי הדיור הנמוכים, ההימור היה מיקס מהסוג האהוב על משקיעים: סיכון נמוך ואפשרות לתשואה גבוהה. ואכן, קוני הדירות שילשו את השקעתם, לפחות. מחירי השכירות, בממוצע, עלו ב־103% בעשור האחרון. לא היו בעיר מספיק דירות אפילו למי שכבר חי בה, ובשנים האחרונות ברלין גדלה ב־40 אלף תושבים בשנה, לא כולל גידול טבעי ופליטים. בעיר ש־85% מתושביה שוכרים דירה, הביקוש ניצח את ההיצע בנוקאאוט.
"החלטת הסנאט פופוליסטית", אומר הפנסיונר מילר. "איך זה יפתור את בעיית ההיצע? כולם רוצים לחיות במרכז ברלין, אבל לא מוכנים לשלם את המחיר: בנייה צפופה ולגובה. הם רוצים דירות זולות, אבל לא רעש ולכלוך של בנייה לידם".
את הבניין שלו, שמונה דירות בארבע קומות, קנה מילר ב־1998. בקומה השנייה עדיין גרות שתי קשישות מזרח־גרמניות, שב־1998 שילמו 80 מארק עבור דירת 60 מ"ר. מאז הבניין חימש את ערכו. שכר הדירה שלהן אמנם התאים את עצמו למציאות החדשה, אבל דווקא מילר מסרב לגלוש על גל הצונאמי הנדל"ני. "בעלי הנכסים החלו להתנהג בחזירות, וכך משנים את מרקם העיר. אני לא רוצה שאנשים ישלמו לי 1,500 יורו לדירה כי אני מבין איזה סוג של אנשים יבואו לגור אצלי. ואני רוצה שיבואו לגור אצלי אנשים שאני יכול לרדת אליהם לקפה. אבל לפעמים זה מדגדג כי אני יכול לבקש פי 1.5 ממה שאני מקבל היום, ואם אפרסם את זה יעמדו גם אצלי 200 איש בתור", אמר.
ואולי אין פתרון. התושבים לא מוכנים לשלם, בכסף ובנוחות, עבור דירות חדשות. הם רוצים לגור בעיר ולהרגיש בכפר, והם לא מוכנים לתת לממשלה לבנות דירות מחשש לשחיתות וסקנדלים. לבעלי הדירות אין אינטרס לשפץ או לבנות בתים חדשים, ואף אחד לא רוצה שהכסף שלו ישכב בבנק בריבית שלילית. והמדינה? לא מעזה להיישר מבט לתושבים ולהגיד שהעיר השתנתה ושכר הדירה ימשיך לעלות. "זה אופייני לברלין ולגרמניה כולה", אומר רני בן שחר, 46, נשוי פלוס אחד, שחי בשמונה השנים האחרונות בברלין ועוסק במימון נדל"ן בגרמניה עבור משקיעים ישראלים. "המשקיעים הזרים ראו כבר לפני עשור מה הולך לקרות בברלין, ובכל העשור הזה, הגורמים הממשלתיים לא הכינו את עצמם. הפוליטיקאים לא עבדו על נטרול רגולציות וביורוקרטיה כדי להאיץ את קצב הבנייה. הצעת החוק היא תגובת קיצון שלא תחזיק, לא בהיבט החוקתי ולא בהיבט של שוק חופשי.
"בסוף אנשים יגורו חצי שעה מברלין וייסעו אליה בתחבורה ציבורית, וכמו בכל העולם, גם יתחילו לקנות בה דירות. אבל כדי לייצב את המצב צריך לקחת החלטות מיידיות, והגרמנים יכולים לדבר על החלטות שנים, אבל הם לא יכולים להחליט".
לפנייה לכתב/ת 
