שפל היסטורי במכירת דירות יד שנייה בחודש מאי

הירידה במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי התחדשה בחודש מאי האחרון, לאחר הגידול החד שנרשם בחודש שקדם לו. מסקירה שמפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה, כי סך הדירות שנמכרו בשוק החופשי ירד בחודש זה ב-5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והסתכם ב-7,800 דירות בלבד. מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות בעשור האחרון, למעט חודש מאי 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

עושים עסקה: דירת 4 חדרים בתל אביב בפחות מ-2 מיליון שקל

עושים עסקה: איפה נמכרה דירת 4 חדרים בחצי מיליון שקל?

עושים עסקה: בכמה נמכר פנטהאוז בהרצליה?

הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי התרכזה בפלח השוק של דירות יד שניה, שצנחו ב-9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-5,800 עסקאות בלבד. מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש מאי ב-20 השנים האחרונות, למעט המחצית הראשונה של העשור הקודם, שעמדה בחלקה בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק.

(צילום: צביקה טישלר)

בפלח השוק של הדירות החדשות בשוק החופשי נרשמה עליה של 12% במכירות, בהמשך לעליה חריגה במיוחד של 48% בחודש אפריל. עם זאת מצוין, כי בעוד שהגידול החד באפריל היה בכל רחבי הארץ, הרי שבחודש שאחריו בלטה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר הצפון וירושלים בלטו בירידות חדות.

בסך הכל נמכרו 9,000 דירות בחודש מאי, כולל דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" - בדומה לרמה שנרשמה במאי אשתקד, וזאת לאחר גידול חדש של 80% במכירות שבוצעו בחודש זה במסגרת התוכנית הממשלתית.

מכירות במסגרת מחיר למשתכן מעידות בעיקר על פרויקטים שהגיעו לכדי בשלות ושבמסגרתם הוזמנו הרוכשים לחתום על הדירות בהם זכו זה מכבר. בסך הכל רשמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ירידה של 7% בחודש מאי, זאת לאחר גידול ברכישות אלו בשלושת החודשים הקודמים. רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה למאי אשתקד, אבל נרשם גידול נרשם במשך הזמן הדרוש לדירתם הישנה להימכר.

בפילוח גיאוגרפי נמצא, כי הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה הקיפה את כל האזורים, למעט עליה של 7% במרכז, אזור חדרה ששמר על יציבות. בירושלים ובטבריה לעומת זאת, נרשמו ירידות חדות במיוחד במספר העסקאות בדירות יד שניה, של 23% ושל 25% בהתאמה. גם ברכישת דירות חדשות בלטו ירושלים וצפון הארץ בירידות, בעוד שברחובות ובתל אביב נרשמו שיעורי גידול חדים.

ירידה בפרק הזמן עד לקבלת המפתח

עוד מגלה הסקירה, כי חלה ירידה במשך הזמן שלוקח בין מועד חתימת החוזה לרכישת דירה חדשה בשוק החופשי - לבין המועד הצפוי לקבלתה. כך, אם בינואר 2018, רק 11% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי היו עם זמן המתנה שאינו עולה על שלושה חודשים - הרי שביוני אשתקד עלה שיעור זה ל-15%, ובמאי האחרון מדובר היה בכמעט חמישית מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. גם שיעור הדירות שנמכרו עם זמן המתנה שאינו עולה על חצי שנה, עלה מ-18% בינואר אשתקד ל-27% במאי השנה.

הכלכלן הראשי מסביר את הנתונים הללו כי בגידול ב"מלאי" הדירות הלא מכורות הנמצאות בשלבי בניה מתקדמים, שהן פועל יוצא של הירידה החדה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בשלוש השנים האחרונות. הסבר אפשרי נוסף לדבריו, הוא שינוי אפשרי בהעדפות של הרוכשים, בפרט אם מדובר בזכאי "מחיר למשתכן" שוויתרו על רכישת דירה בסבסוד ממשלתי והעדיפו במקומה דירה בשלבי בנייה מתקדמים.

בנוסף מגלה הסקירה, כי נוכחות המשקיעים בנדל"ן ממשיכה להצטמצם, כאשר בחודש מאי נרכשו על ידם 1,200 דירות בלבד, המהוות ירידה של 6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות עמד על 13%, נמוך ב-0.1% בהשוואה למאי אשתקד. במקביל נגרעו בתקופה הנסקרת כ-520 דירות נוספות מהמלאי שבידי המשקיעים.

בניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי משקיעים לעומת משפרי דיור, מוסיף הכלכלן הראשי, נמצאו פערי מחיר גבוהים ביניהם בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, עובדה שיש בה כדי לרמז כי הם אינם "מתחרים" על אותן הדירות. מנגד, בפלח השוק של דירות יד שניה פערי המחיר מצומצמים משמעותית.