צינון בשוק: צניחה של 15% במספר הדירות החדשות שנמכרו

שוק הנדל"ן מצטנן: מספר הדירות החדשות שמכרו הקבלנים צנח ב-14.9% ל-5,310 יחידות דיור בשלושת החודשים מרץ-מאי 2019, לעומת שלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2018-פברואר 2019). כך עולה מנתונים שמפרסמת היום (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

ירידה של 11% במכירת דירות חדשות ב-3 החודשים האחרונים

זינוק במכירת דירות חדשות ב-3 החודשים האחרונים: הרצליה ורעננה בראש

למ"ס: צניחה במכירת דירות חדשות ב-2018

מדובר בהמשך המגמה שנרשמה בשני הדיווחים האחרונים מהחודשים הקודמים, הסוקרים את התקופה מאז תחילת השנה. זאת, לאחר מספר חודשים שבהם נרשמו עליות הדרגתיות בביקושים לדירות חדשות.

אילוסטרציה(צילום: ישראל יוסף)

גם לאחר ניכוי השפעות עונתיות (המתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות, מהנתונים המקוריים) מסתמנת בתקופה זו ירידה זהה במכירת דירות חדשות, של 14.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

בתוך כך, נכון לחודש מאי 2018 נרשמה ירידה של כמעט 12% במספר הדירות החדשות שמכרו הקבלנים בהשוואה לחודש שקדם לו (אפריל 2019), וכן ירידה של 19.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מאי 2018).

נתוני המגמה (הנאמדים לאחר הסרת השפעת "רעשים" מהנתונים מנוכי העונתיות) מלמדים אף הם על החרפה במגמת הירידות שדווחה בחודש שעבר לראשונה, לאחר תקופה ארוכה של עליות. כך, מאז דצמבר 2018 נרשמה ירידה של 2.8% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו, זאת לאחר שבין החודשים פברואר עד נובמבר 2018 חלה מגמת עלייה בשיעור של 1.9% בממוצע לחודש - מכ-1,670 דירות לכ-2,030 דירות.

מחוז מרכז מוביל במכירת הדירות החדשות

הדירות החדשות שמכרו הקבלנים היוו 50.6% מכלל הכמות המבוקשת לדירות חדשות בשוק, שעמדה בתקופה הנסקרת על כ-10,500 דירות (עלייה של 1% בביקושים לעומת שלושת החודשים שקדמו להם). השאר, 49.4% (5,190 דירות), היו דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן, למשל לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה או להשכרה.

בחלוקה גיאוגרפית, כרבע (25.6%) מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, עם 1,848 דירות חדשות שנמכרו, וכ-21.1% במחוז תל אביב (1,439 דירות). במחוז הדרום נמכרו 22.4% מהדירות החדשות (שהם 567 דירות) ובצפון נמכרו 12.5% (שהם235 דירות בלבד). 9.2% מהדירות החדשות נמכרו בחיפה, וירושלים – עם 6.8% בלבד.

מבין היישובים שבהם נמכרו 150 דירות ומעלה בשלושת החודשים שנסקרו (מרץ-מאי 2019) הובילה קריית אונו עם זינוק של למעלה מ-300% ל-297 דירות, לעומת 70 דירות בלבד בשלושת החודשים שקדמו להם (דצמבר 2018 - פברואר 2019). בנוסף, נרשם זינוק של כ-80% במכירת דירות חדשות בראשון לציון, של 71.6% בירושלים ושל כמעט 50% בחדרה. מנגד, נתיבות, הרצליה ואור יהודה בלטו בירידות של 57% ,62.4% ו-54.8% בהתאמה.

סך מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בשוק עמד נכון לסוף מאי 2019 על כ-25,870 דירות. זאת לעומת 26,450 דירות בסוף אפריל ולעומת 29,010 בסוף התקופה המקבילה אשתקד (מאי 2018). מספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה יימכרו) הוא 16.7 חודשים בממוצע (משוקלל), בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם במהלך מאי 2019.

עוד עולה מהנתונים כי בשלושת החודשים מרץ-מאי 2019 החלה בנייתן של 860 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת על כל 6.2 דירות שמכרו הקבלנים באותה תקופה.

מדוע הנתונים לא זהים לנתוני האוצר

חשוב לציין כי נתוני הלמ"ס אינם סופיים ועתידים להמשיך ולהתעדכן לאחור בחודשים הקרובים. ואכן, הדיווח עומד בסתירה לנתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מהשבוע שעבר, לפיהם פלח השוק של הדירות החדשות בשוק החופשי רשם עלייה של 12% במכירות בחודש מאי האחרון, בהמשך לעלייה חריגה של 48% בחודש אפריל.

הכלכלן דיווח שהירידה במספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי התחדשה בחודש מאי האחרון לעומת התקופה מקבילה אשתקד, ל-7,800 דירות - הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות בעשור האחרון, למעט חודש מאי 2014, שעמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. עם זאת, נתונים אלו הושפעו בעיקר מצניחה של 9% בפלח השוק של דירות יד שנייה, לשפל היסטורי של 5,800 עסקאות בלבד.

ההסבר לפער בין נתוני הלמ"ס לנתוני האוצר נובע מהבדלים בין מקורות המידע ושיטות החישוב, שכן בעוד שנתוני האוצר מתבססים על דיווחי עסקאות של הקבלנים לרשות המיסים, נתוני הלמ"ס כוללים רק עסקאות של דירות שכבר קיבלו היתרי בנייה, כשמדי חודש מתווספות עסקאות חדשות והנתונים עוברים כאמור תיקון לאחור. 

מהלמ"ס נמסר כי "בהשוואה בין הנתונים שהלמ"ס מפרסמת לבין נתונים אחרים, כגון 'מספר דירות חדשות' שמפרסם משרד האוצר, יש להביא בחשבון את ההבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים.

"השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים בנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף למגמות הפוכות בחודש נתון. הנתונים הם ארעיים, ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן. העדכונים נובעים מדיווחים המתקבלים באיחור, ואת חלקם קשה להעריך מראש.

"ניתן לפרסם את נתוני הסקר מאוחר יותר, ובכך לצמצם את היקף עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שהלמ"ס מייחסת לפרסום שוטף של הנתונים ולזמינותם, במיוחד בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת את הנתונים כבר כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת".

הסבר נוסף לפער הוא שלפי נתוני האוצר, בסך הכול נמכרו 9,000 דירות בחודש מאי, כאשר הגידול בפלח של הדירות החדשות הושפע בעיקר מזינוק של 80% במכירות במסגרת מחיר למשתכן, עסקאות שאינן כלולות בסקר שמפרסמת הלמ"ס.