למה בת"א מחירי הדירות יורדים? תלוי איך בודקים

בעוד שבכל הארץ מחירי הדירות עולים , דווקא בתל אביב, מרכז בועת הנדל"ן, המצב הפוך. הסיבה: פחות עסקאות יוקרה מבעבר, יותר מכירת דירות בחלקי העיר הזולים יחסית.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

עכשיו זה כבר ברור: מחירי הדירות בישראל חוזרים לעלות

אחרי העלייה במחירי הדירות: גם השכירות מתייקרת

הסימנים מאותתים: מחירי הדירות שוב בדרך למעלה

מחירי הדירות טיפסו ב-1.4% בתוך שנה, מדד המחירים לצרכן ירד

לפי נתוני רשות המיסים, אם ב-2015 על כל דירת יד שנייה שנמכרה בדרום מזרח העיר נמכרו שתי דירות בלב העיר (900 מול 1,800), אשתקד כבר היה מדובר ב-800 עסקאות לעומת כ-1,000 בלב העיר.

למה בת"א מחירי הדירות יורדים? תלוי איך בודקים(צילום: עמית שעל)

כפי שפורסם שלשום ב"ידיעות אחרונות" ו-ynet, לפי סקירה רבעונית של השמאי אוהד דנוס, המבוססת על מדד השמאי הממשלתי הראשי, המחירים בעיר ירדו ב-1% ברבעון האחרון, וצנחו ב-8% בתוך שנה. כך, דירת ארבעה חדרים שב-2018 חצתה את רף ה-3 מיליון שקל, ירדה ל-2.84 מיליון שקל. הסיבה: לפי ניתוח עסקאות מס שבח, יותר עסקאות נעשו בדרום ומזרח העיר וביפו. מתוך 94 עסקאות רלוונטיות ברבעון, מחציתן היו בשכונות זולות בדרום העיר. ברבעון המקביל אשתקד, מתוך 90 עסקאות רלוונטיות, רק 22% היו בשכונות הזולות שבדרום.

לא קונים בכל מחיר

הדירות כבר לא נמכרות בכל מחיר. ראובן מציע כבר חודשים דירת ארבעה חדרים 80 מ"ר במרכז העיר ב-3.1 מיליון שקל. "הציעו לי 2.85 מיליון, אבל לידי מכרו דירות דומות במחיר גבוה יותר. השוק קשה". לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מסכים: "הדירות בתל אביב יקרות מאוד, ולמרות הביקוש הרב, קשה לסגור עסקאות במחירים הקיימים".

הדירות הזולות יותר גם נמכרות מהר הרבה יותר: בשכונת יד אליהו, למשל, דירה מוצעת למכירה בממוצע 55 יום, ואילו בצפון מרכז העיר, כ-190 יום. בשכונות הצפוניות, מעבר לירקון, הנתון הוא 261 יום בממוצע. דירות חמישה חדרים ודירות יוקרה (למשל דירות גג), יכולות לשהות בשוק גם שנתיים, ובסוף מורידים מהמחיר המבוקש יותר מ-15%.

יש גם הגירה פנימית בעיר לעבר השכונות האלה: לא פעם, משפחה שבבעלותה דירה קטנה בצפון מרכז העיר, בבניין ישן ללא מעלית וחניה, עוברת לדירת ארבעה או חמישה חדרים בפרויקט חדש או חדיש יחסית בדרום העיר, ואפילו נשארת עם עודף. כך, משפחה צעירה שהחזיקה דירת 2.5 חדרים ברחוב ארבע ארצות מכרה אותה ב-2.88 מיליון שקל, וקנתה ב-2.55 מיליון חמישה חדרים בפרויקט ברחוב משה דיין.

בשכונות כמו שיכון ל', הגוש הגדול, אזורי חן, הדר יוסף, ואפילו, במידה פחותה, אפקה ורמת אביב, יש ירידה ממשית במחירי דירות ארבעה חדרים. בנוסף, בצפון הישן ובמרכז העיר, מספר העסקאות הללו נמוך מאוד.

גם סוכני התיווך מדווחים על פערים גדולים בין האזורים השונים. לדברי יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן במחוז גוש דן, צחי זוהר, בדרום הדירות זולות משמעותית: בשלושה פרויקטים חדשים בכפר שלם נמכרות דירות ארבעה חדרים מקבלן ב-2.2־2.4 מיליון שקל. לפי דדי אוריון, מנהל סניף אנגלו סכסון תל אביב: "האזורים הזולים יותר משפיעים על הממוצע המשוקלל בעיר", ולפי שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן תל אביב, "בממוצע מחירי דירות ארבעה חדרים בעיר הם יציבים, אך יש אזורים עם יותר עסקאות, ועליות מחירים של 1%-3%. עדיין שיא הביקוש הוא לדירות שלושה חדרים. שם יש הכי הרבה עסקאות והתייקרויות של 2%-4%".